Загородная недвижимость
  • К оглавлению

    Элитный баррель

    Элитный баррель

    Эксперт темы:

    Олег Вахрамов, финансовый директор ГК “Спектр недвижимости”:

    - Богатые, да и просто обеспеченные люди могут себе позволить покупать жилье - и они делают это, приобретая “элитки”. Еще одна социальная прослойка, которая также может покупать недвижимость, - это средний класс. Но, так или иначе, его представители ограничены в финансовых резервах, которые могут быть направлены как на единомоментную покупку жилья, так и на погашение взносов в случае приобретения квартиры в “долевке”. К тому же они изначально нацелены на потребление иного продукта, а именно - жилья эконом- и миддл-класса. В связи с этим операторы строительного рынка, работающие в данных сегментах, не имеют возможности повышать цены столь же активно, как это происходит в сегменте жилья эконом-класса.

    Вместе с тем, скорее всего рост цен на нефть и приток в Россию нефтедолларов не являются единственной причиной того, что цены на самарские элитки стали расти интенсивнее темпов удорожания жилья эконом- и миддл-класса. Дело в том, что элитное жилье строится в центре города, где стоимость земельных участков весьма высока. Очень дорого стоит отселение - на сегодняшний день его составляющая занимает $100-200 с 1 квадратного метра построенного жилья. Плюс - проведение коммуникаций. Эти два фактора также играют свою роль в процессе удорожания элитного жилья.

    На сегодняшний день на рынке недвижимости Самары присутствует уверенный тренд к удорожанию жилья повышенной комфортности. В той или иной степени данная ситуация обусловлена косвенной зависимостью роста цен на элитное жилье от удорожания мировых цен на нефть, что обеспечивает приток в Россию нефтедолларов. За счет данного процесса увеличиваются доходы российского населения - но не всего, а определенной группы, представители которой по мере поступления прибыли инвестируют заработанные средства в тот или иной сегмент экономики. Реальный сектор занимает одну из лидирующих позиций в рейтинге привлекательности для инвестиций. Как следствие: на сегодняшний день пользуется высоким спросом именно дорогостоящее жилье, на приобретение которого ориентированы наиболее состоятельнее слои общества. Покупки элитного жилья совершаются и с целью непосредственного проживания в нем: при этом для каждого потребителя рынка дорогостоящих объектов недвижимости каждая следующая сделка оказывается более капиталоемкой по сравнению с предыдущей: если покупатель владел трехкомнатной квартирой, взамен нее он приобретает четырех- или пятикомнатную, а спустя время объектами внимания становятся загородные коттеджи.

    В прошлом номере “Новости рынка недвижимости” писали о том, что в сентябре в Самаре интенсивнее других объектов недвижимости росли в цене четырех- и пятикомнатные квартиры. 70-90% таких объектов относятся к категории жилья повышенной комфортности, расположенного либо в центральных районах Самары, либо в самых престижных точках более отдаленных микрорайонов (скажем, у прибрежных городских просек). Еще полтора года назад самым ликвидным товаром были квартиры эконом-класса: больший оборот позволял заработать максимум прибыли на доступных однокомнатных и немногим более дорогих двухкомнатных квартирах. Похоже, сегодня ситуация в корне изменилась: в сентябрьском рейтинге популярности объектов недвижимости “единички” в новостройках оказались лишь на четвертом месте (на первом - пятикомнатные, на втором - четырехкомнатные квартиры), готовые однокомнатные квартиры - и вовсе на последнем месте по популярности (первое место - четырехкомнатные квартиры, второе - комнаты, большинство которых выкупаются с целью расселения просторных коммуналок). За период с января по октябрь самарское элитное жилье - как готовое, так и строящееся - подорожало минимум на 33%, максимум - на 55-60%. “На сегодняшний день рост цен на элитное жилье на 10% опережает удорожание объектов недвижимости эконом- и миддл-класса”, - констатирует генеральный директор СК “Портал” Игорь Михеев. Каковы факторы столь интенсивного роста популярности самарских элиток и связан ли он с тотальным удорожанием нефти?

    “Безусловно, это так и есть - считает генеральный директор компании “Интер-стандарт” Сергей Кривозубов. - Тот факт, что вслед за ростом цен начинает дорожать недвижимость, на сегодняшний день становится весьма очевидным. За счет нефтедолларов растет благосостояние целой группы людей, которые заинтересованы в инвестициях, которые были бы одновременно не только надежными (поскольку в таком случае нефтедоллары можно было инвестировать в рынок драгметаллов), но и дающими стабильный прирост. Согласно последним исследованиям, недвижимость развитых регионов (к категории которых относится и Самара) дает прибыль, превышающую средние показатели фондового рынка. Конечно, абсолютной гарантии того, что, вложив капитал в недвижимость, вы получите 70% годовых, нет. Однако, аккуратно управляя капиталом, в реальном секторе можно весьма неплохо заработать. В связи с этим, первая отрасль, куда перераспределяются “свежие” нефтедоллары - это сегмент коммерческой недвижимости, вторая - сектор элитного дорогостоящего жилья, с помощью которого можно заработать как на аренде, так и на последующей перепродаже”.

    Как бы то ни было, на сегодняшний день динамика роста стоимости элитного жилья практически повторяет траекторию удорожания бензина. С начала года ГСМ выросли в цене в среднем на 47-48%. Примерно такими же были темпы удорожания самарских “элиток”. Практически совпадают цифры последних полутора месяцев. С августа по начало октября рост цен на бензин в России составил в среднем 11,6%. За этот же период времени стоимость квадратного метра в самарских новостройках класса de lux выросла в среднем на 10,1%. Индекс готового элитного жилья, расположенного в центральных районах города +12. В то же время средний рост цен на жилье эконом- и миддл-класса за эти же полтора месяца был равен 7-8%.

    В идеале, за счет роста цен на нефть должно расти благосостояние не только тех, чей бизнес так или иначе связан с “черным золотом”, но и рядовых граждан - в том числе бюджетников. Однако на сегодняшний день пополнение госбюджета за счет продажи нефти практически никак не сказывается на наполнении кошелька учителей, врачей и библиотекарей. Дабы избежать инфляционных скачков, чиновники предпочитают не поднимать лишний раз зарплату бюджетникам, а укреплять резервы стабилизационных фондов и аккумулировать нефтедоллары в золотовалютных запасах. В результате около 70% доходов рядовых граждан приходится на долю потребительских расходов, за счет чего несколько страдает покупательская способность на рынке жилья эконом-класса. Зато стабильно высоким остается розничный товарооборот - в 2005 году его показатель должен превысить 111%. Правда, согласно прогнозам, в следующем году он будет медленно снижаться и составит 109%, в 2007 году - 108,2%, 2008 - 107,9%. Вместе с тем, поскольку структура потребления меняется медленно, приоритеты расходов населения по прежнему будут соответствовать потреблению так называемых “обязательных” видов товаров.

    Не все застройщики абсолютно согласны с нашими выводами.

    Операторы самарского строительного рынка говорят о том, что помимо роста стоимости нефти, существуют и другие причины удорожания “элиток”. По словам генерального директора СК “Куб” Ефима Вейсмана, с точки зрения теории рынка, прямой зависимости между ростом цен на баррель нефти (а значит, и притоком нефтедолларов в нашу страну) и стоимостью элитного жилья нет: “Однако на сегодняшний день такая тенденция явно присутствует на рынке. Чем объемнее становится капитал, так или иначе связанный с нефтеторговлей, тем больше этих средств перенаправляется на рынок дорогостоящего элитного жилья”. По мнению г-на Вейсмана, в нашем регионе важную роль в данном процессе сыграло принятое в начале этого года новое законодательство, регулирующее правоотношения в реальном секторе экономики: “С 1 октября земельные участки под застройку будут предоставляться только в рамках открытых аукционов. При этом подготовкой площадок займутся сами муниципалитеты. Потенциальные потребители рынка элитного жилья, зная о дефиците свободных площадок в центре города - а именно в его пределах строятся дома повышенной комфортности - опасаются, что через два-три года вектор самарской застройки будет заметно смещен в направлении спальных районов, и покупают дорогостоящее жилье сейчас”.

    “Дефицит же элитного жилья присутствует на самарском рынке и сегодня, - считает генеральный директор ООО “Самаражилинвест” Константин Анцинов. - В то время как спрос на качественное дорогостоящее жилье остается стабильно высоким. В первую очередь именно эта ситуация вкупе с вновь принятыми законами, регулирующими правоотношения в сфере недвижимости приводит к тому, что у операторов рынка появляется возможность повышать цены - и нефть тут совершенно ни при чем. Если оператор рынка имеет на руках полный пакет разрешительной и согласовательной документации, если он сдает очереди жилых комплексов в положенные сроки, это дает ему все основания для повышения стоимости квадратного метра жилья, а, значит, и для того, чтобы извлечь максимальную прибыль”.

    Согласитесь: для того, чтобы выжать из оборота максимальную прибыль, нужно одно условие - стабильно высокий интерес к реализуемому товару. Если у потребителей есть интерес, преобразуемый в реальный спрос, значит, у них есть и деньги - в обратной ситуации цены на товар, в данном случае элитное жилье, просто-напросто не будут расти. Но самарское комфортабельное жилье продолжает дорожать. И, очевидно, что одну из первостепенных ролей в этой ситуации все же играет удорожание нефти. А конечными потребителями рынка могут быть не только собственно нефтяники, но и те, чей бизнес стал процветать именно сейчас за счет действия так называемого эффекта мультипликатора, когда повышение уровня доходов в одном секторе экономики приводит к росту товарооборота, а, значит, и доходности, в других сегментах бизнеса.

    Источник: NRN.RU

    Терминология

    Маркет-мейкер - от англ. market maker менеджер фондовой биржи, следящий за ходом торгов, информирующий участников рынка о ценах, курсе, дивидендах. В обязанности М.-м. входит оценка тенденций ожидаемой доходности и надежности ценных бумаг.

    Событие месяца

    Власти Подмосковья начнут изымать земельные участки под строительство ЦКАД не раньше 2008 года

    Власти Московской области начнут процедуру изъятия земель под строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) после утверждения проекта строительства дороги, не раньше 2008 года, сообщил во вторник “Интерфаксу” первый заместитель председателя правительства Московской области Игорь Пархоменко.

    “Несмотря на то, что ось пролегания ЦКАД выбиралась с таким расчетом, чтобы минимизировать количество изымаемых участков, часть земель нам придется изъять, разумеется, с выплатой компенсаций владельцам. Процедура изъятия земель начнется только после утверждения проекта строительства, то есть не раньше 2008 года”, - рассказал И.Пархоменко.

    Как сообщает “Интерфакс”, он добавил, что дорога пройдет в основном по землям сельхозназначения, в большинстве районов - по границам населенных пунктов.

    “Общая сумма компенсаций за изъятие участков уже заложена в стоимость ЦКАД, но точно она определится только в момент изъятия участков. Речь идет о нескольких миллиардах рублей”, - пояснил И.Пархоменко.

    По его словам, сумма компенсаций будет зависеть от рыночной стоимости земли, от района Московской области, удаленности от Москвы.

    Источник: Квадратный метр

    Новое за прошедший период

    Владельцам “ракушек” выгоднее снести их самостоятельно

    Владельцам "ракушек" выгоднее снести их самостоятельноПо итогам последней инвентаризации в западном округе выявлено 27 019 незаконно установленных “ракушек”. Среди рекордсменов по их сносу районы Дорогомилово (снесено 2168 из 2411 тентов), Кунцево (1095 из 4450) и Можайский (557 из… Et cetera

    “Мосжилрегистрация” снизила стоимость своих услуг

    "Мосжилрегистрация" снизила стоимость своих услуг“Мосжилрегистрация” снизила стоимость своих услуг. Отныне за представление интересов участников сделки в Мосрегистрации при сдаче документов, прошедших компьютерную обработку САПОД, на государственную… Et cetera