Загородная недвижимость
  • К оглавлению

    Падение цен на недвижимость угрожает новыми проблемами для банков в США и российскому стабфонду

    Падение цен на недвижимость угрожает новыми проблемами для банков в США и российскому стабфонду

    Снижение цен на коммерческую недвижимость, вызванное замедлением экономики США и потрясениями на кредитном рынке, может обернуться новыми проблемами для американских финансовых компаний, которые владеют обеспеченными этой недвижимостью активами, пишет The Wall Street Journal. Аналитики Goldman Sachs Group Inc. прогнозируют падение цен на коммерческую недвижимость на 21-26% в течение следующих двух лет. Аналитик Goldman Уильям Танона предполагает, что уже в первом квартале Bear Stearns Cos., Citigroup Inc., J.P. Morgan Chase & Co., Lehman Brothers Holdings Inc., Merrill Lynch & Co., Morgan Stanley спишут $7,2 млрд из-за снижения стоимости своих инвестиций в этом секторе. Общий объем вложений этих фирм в активы, связанные с недвижимостью, оценивается экспертами в $141 млрд. Финансовые последствия от снижения цен на коммерческую недвижимость могут продолжаться до двух лет, то есть значительно дольше, чем проблемы, вызванные кредитами subprime. Это связано с тем, что только 28% кредитов, выдававшихся для целей коммерческого строительства, было секьюритизировано, а в сфере ипотечных кредитов этот процент достиг 80%. Более высокий уровень секьюритизации означает возможность более быстрого бухчета активов по новой цене и произведения связанных с этим списаний. Напомним, что Минфин РФ вступил в рискованную игру. Как было объявлено 22 февраля 2008 года, Минфин определил список бумаг, в которые разрешило вкладывать средства бывшего стабфонда в долговые обязательства стран Европы и США. Как ни странно, но в перечень попали и ипотечные агентства из США: федеральная корпорация по ипотечному кредитованию жилищного строительства (Freddie Mac) и федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae). Ипотечный кризис в США спровоцировал падение акций Fannie Mae с начала 2007 года на 54,2%, а Freddie Mac на 63,3%. На прошлой неделе эти компании сообщили об убытке по итогам 2007 года в $2,1 млрд и $3,1 соответственно. При этом Freddie Mac прогнозирует дальнейшие убытки в 2008-2009 гг. в размере $2,9 млрд. Агентство Moody‘s ожидает значительных убытков и у Fannie Mae. На этом фоне вложение российского Минфина в ипотечные бумаги США кажутся рискованной идеей.
    Источник: Интерфакс

    Терминология

    Петти (petty) Уильям (1623-1687) - английский экономист, один из зачинателей классического направления экономической мысли. Расширяя границы меркантилизма, Петти не только исследовал сферу обращения, но и обратился к процессу производства как к основе экономической жизни. Известную формулу Петти <Труд - отец и активнейший принцип богатства, земля - его мать> можно считать одним из вариантов его учения об источнике стоимости. Исходя из трудовой теории стоимости, Петти разработал учение о заработной плате и ренте. В учении о заработной плате он утвердил положение о том, что уровень зарплаты определяется объективными факторами и выражается в необходимых для жизни работника средствах. Теорию ренты он обогатил понятием дифференциальной ренты, которая, по мнению Петти, создается в сельском хозяйстве в связи с различным плодородием земельных участков и различным местоположением их к рынку. Он выводил ренту не из земли как таковой, а из труда, поскольку труд на разных участках обладает разной производительностью. Петти переносил в политэкономию методы естественных наук, широко применял математику, акцентируя внимание на том, что все, что зависит от мнений, желаний и страстей отдельных людей, он оставляет в стороне и стремится показать причинную зависимость экономических явлений. Основные работы Петти: <Трактат о налогах и сборах> (1662), <Разное о деньгах> (1682).

    Событие месяца

    Пробки снижают стоимость недвижимости

    Излишняя загазованность воздуха, возникающая вследствие плотного транспортного движения, уменьшает стоимость жилой недвижимости на 10%. По этой же причине на некоторых улицах центра города не может быть элитного жилья.

    Сегодня очевидно, что содержание промышленных предприятий в черте города не только ухудшает экологическую ситуацию, но и создает проблемы в транспортной инфраструктуре. Большинство крупных городов в мире построено по обратному принципу: в центре и “серединной зоне” находятся деловые, торговые и жилые районы. А заводы и фабрики строятся за городом, в специально созданных для этой цели промышленных зонах.

    В то время как в развитых странах на промышленные объекты отведено около 10% городской территории, в Петербурге промзона занимает около 45%. Из-за наличия предприятий в “серединной зоне” города плотность населения на территории Санкт-Петербурга распределяется неправильно и неудобно. Во всем мире в крупных городах плотность населения в центре невысока, потом она возрастает, а по мере приближения к окраине снова уменьшается. В Петербурге же, как во многих городах России, на окраине находятся так называемые “спальные районы”, практически не имеющие рабочих мест, откуда ежедневно в “серединную зону” на производство едут тысячи людей. Отсюда проблемы с транспортом, давка, пробки, повышенная нагрузка на дороги.

    Коммерческая недвижимость дешевеет

    “В отличие от торгового центра, для которого наиболее важным фактором является проходимость (близость к людским потокам), для бизнес-центра гораздо важнее транспортная доступность”, - рассказывает Игорь Горский, директор по развитию Becar Realty Group. В Петербурге, к сожалению, транспортная инфраструктура развивается медленнее, чем зоны деловой активности. Из-за особенностей грунтов, строительство метро в Петербурге является одним из самых дорогих в мире. Неприкосновенность архитектурного ансамбля исторического центра затрудняет строительство новых транспортных развязок в центре. Это приводит к тому, что центр города перегружен транспортом, и проезд через многочисленные “пробки” может занять значительное время.

    “Учитывая этот фактор, сегодня арендатор часто пренебрегает престижностью местоположения в пользу транспортной доступности, - говорит Игорь Горский. Исключением являются представительские офисы крупных компаний, которые считают необходимым оставаться в центре из соображений престижности”.

    Транспортная загруженность центра города является одной из причин смещения зон деловой активности. Так, популярностью стал пользоваться Петроградский район. По сравнению с центром он имеет лучшую транспортную доступность.

    Интересом со стороны девелоперов и арендаторов стал пользоваться и Московский район. Это связано, прежде всего, с его хорошей транспортной инфраструктурой. Здесь наибольшей популярностью пользуется Московский пр, особенно та его часть, которая расположена в непосредственной близости к Адмиралтейскому району. Кроме того, Московский пр - городская трасса, связывающая центр и южные районы, по которой можно попасть в аэропорт. Здесь можно организовать бизнес-центры классов “В”, “В+” и даже класса “А”.

    Жилье в центре перестает быть элитным

    Как правило, удобство автомобильного сообщения практически не влияет на стоимость жилья. Однако, она может быть снижена в случае, если окна квартиры выходят на улицы, где периодически скапливаются “пробки” (повышенная загазованность, повышенная шумность). По этим причинам стоимость квартиры, к примеру, на Ивановской улице может быть на 10% ниже тех, которые расположены на близь лежащих улицах. А стоимость жилья на Гороховской (с выходом окон на нее) - до 20% ниже, чем в близлежащих домах. По этим же причинам жилье на Гороховой улице (не смотря на то, что это центр города), не может быть элитным.

    Страдают от пробок и жители окраин города. “К примеру, Фрунзенский район проигрывает в стоимости квартир из-за транспортных неурядиц, - рассказывает Игорь Горский. - Станция метро здесь всего одна (“Купчино”), при этом район зажат между двумя ветками железной дороги, которые существенно затрудняют связь с остальным городом”. Хронические пробки на виадуках в часы пик портят жизнь и Калининскому району. От пробок страдают Красногвардейский и Выборгский районы. Последний особенно нуждается в новых транспортных развязках.

    Западный опыт

    В Америке наиболее распространены три метода борьбы с пробками.

    Первый метод носит название HOV (high occupancy vehicle). Его суть заключается в том, что последний, крайний левый ряд могут занимать машины, в которых едут не менее двух человек. Если в автомобиле один человек, он занимает любой другой ряд. Желающие взять попутчиков и быстрее проскочить дорожные пробки могут обратиться в специальную справочную, которая координирует людей, направляющихся в одну сторону. Кроме справочных, существуют также и большие стоянки при въезде в город, на которых владельцы автомобилей могут найти себе попутчиков. В результате этот метод успешно применяется в крупных американских городах уже около 20 лет.

    Вторым распространенным методом эксперты называют запрет на левый поворот в центре города в час пик, поскольку именно это тормозит движение. Кстати, подобная система ограничений существует и в нашей столице, но часто распространяется не на весь транспорт, а только на грузовой. Третий метод - это широко практикующийся во многих странах перенос крайнего левого ряда на встречную полосу, то есть своеобразное перераспределение полос в пользу более нуждающихся. Для этого на всем протяжении такого отрезка дороги выставляются специальные дорожные знаки, например оранжевые пластиковые колпаки.

    Еще один способ - это эффект так называемой “зеленой волны”. К примеру, в Нью-йорке светофоры, стоящие на каждых 20 метрах, работают в едином режиме, и получается “зеленая волна”. Отстояв на одном светофоре, ты несколько следующих проезжаешь спокойно. У нас же обратная ситуация. То ли эта “зеленая волна” не отрегулирована, то ли ориентируется на какие-то нереально низкие скорости машин. В итоге мы стоим на всех светофорах.

    “Кроме того, снизить количество пробок может грамотная регламентация парковки автомобилей, - говорит Игорь Горский. - В местах наибольшего скопления автомобилей, например, на Невском проспекте, стоимость парковки должна быть очень дорогой, а если водитель припарковался не по правилам, он должен заплатить большой штраф”.

    Российская борьба с пробками

    “Для того чтобы решить проблемы с пробками, нам, прежде всего, нужно ввести в эксплуатацию все строящиеся магистрали: Северо-западную Скоростную магистраль, Центральную дуговую магистраль, Внутреннюю дуговую магистраль, 2-ое полукольцо КАД, - считает Игорь Горский. - Это поможет разгрузить центр от транспортного потока”.

    Еще одним действенным способом, по мнению Игорь Горского, может введение радиального трамвая. “Трамвайные пути следует проложить от окраины города к его центру”, - рассказывает он. Преимуществом такого движения станет возможность быстро добраться с окраины города в его центр.

    Поможет разгрузить окраины города от транспортного потока и надземный экспресс.

    “Предприняв все эти способы, а, также используя западный опыт борьбы с пробками, мы сможем не только уменьшить интенсивность транспортного движения в центре примерно на 20%, но и увеличить стоимость недвижимости там примерно на 25%”,- завершил Игорь Горский.

    Источник “Бекар”

    Источник: Rambler-Недвижимость

    Новое за прошедший период

    Срок регистрации прав на недвижимость сократят вдвое

    Срок регистрации прав на недвижимость сократят вдвое1 июля Госдума планирует рассмотреть в первом чтении законопроект “О внесении изменения в ст.13 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Авторы проекта… Et cetera

    Владельцам “ракушек” выгоднее снести их самостоятельно

    Владельцам "ракушек" выгоднее снести их самостоятельноПо итогам последней инвентаризации в западном округе выявлено 27 019 незаконно установленных “ракушек”. Среди рекордсменов по их сносу районы Дорогомилово (снесено 2168 из 2411 тентов), Кунцево (1095 из 4450) и Можайский (557 из… Et cetera