Ипотека все больше и больше набирает обороты и становится нормой жизни в нашей стране. Кредитование при покупке недвижимости за рубежом имеет более серьезную историю и предлагает интересные условия для нерезидентов. Россияне, заинтересованные в покупке дома или апартаментов у моря, как для отдыха, так и с целью инвестирования, могут пользоваться ипотекой зарубежных банков. Ипотечное кредитование отличается по условиям и имеет свои особенности в различных странах. Нами задумана серия статей на тему европейской ипотеки. Открывает цикл данная статья. Об особенностях и условиях ипотечного кредитования для иностранцев в Испании рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации “БЕСТ-недвижимость” кандидат исторических наук Титова Юлия. Наступила весна, а значит горячая пора для риэлтеров. Те, кто не нашел свое место под солнцем, начинают оживленные поиски апартаментов и домов у моря. Уже несколько лет первенство по рейтингу популярности удерживает Испания. Это объясняется целым рядом факторов: отличным соотношением цена-качество предлагаемой недвижимости, мягким средиземноморским климатом, возможностью получения многократной шенгеновской визы, стабильной экономической и правовой ситуацией в стране, отличной транспортной доступностью, ну и, безусловно, самой простой и приемлемой для россиян ипотекой. Ипотека в Испании может быть интересна не только тем покупателям, у кого не хватает денег для оплаты полной стоимости понравившегося жилья. Даже для человека, имеющего на руках всю стоимость недвижимости, может быть интересна возможность оплаты ее по кредиту, поскольку уровень инфляции в России наряду с ежегодным ростом цен на недвижимость в Испании значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию. Но не будем забегать вперед. Начнем по порядку. С тех времен, когда ипотека в Испании была на той же стадии, что сейчас в России.

ИЗ ПРОШЛОГО ИСПАНСКОЙ ИПОТЕКИ Развитие ипотеки в Испании сталкивалось с немалым количеством проблем. Постоянные колебания курса песеты, сравнительно высокие для Европы темпы инфляции не позволяли сделать ипотеку общедоступным инструментом. В начале 90-х годов ситуация стала постепенно изменяться к лучшему. К этому времени страна уже стала действенным членом Европейского Экономического Союза, поддерживающим тенденции дальнейшего объединения Европы, включая создание кредитно-денежного союза. В 1992 году в Маастрихте Испанией был взят ряд обязательств, предусматривающих достижение финансовой стабильности песеты, низких темпов инфляции и процентных ставок. В противном случае путь Испании к евро был бы закрыт. Успехи испанского правительства не заставили себя долго ждать. Снижение инфляции подогрело спрос на ипотеку со стороны испанцев: 8-12% годовых показались приемлемой платой за возможность иметь недвижимость, не откладывая в долгий ящик, тем более, что жилищный вопрос для большинства семей стоял довольно остро. Множество молодых испанцев в возрасте от 20 до 30 лет были вынуждены жить под одной крышей с родителями, не имея возможности создавать собственные семьи по причине отсутствия жилищных перспектив. В середине 1990-х резко выросли темпы строительства, стали реализовываться правительственные программы доступного жилья. До боли знакомая россиянам картина. На испанском рынке в массовом объеме появились иностранные покупатели, в первую очередь из Великобритании и Германии. Спрос на испанскую недвижимость в курортной зоне благодаря им вырос. Предложения недвижимости в Испании были привлекательными не только по причине сравнительно низких цен, но и благодаря разнице в курсах валют. Так начался подъем рынка недвижимости в Испании, подкрепляемый как внутренним, так и внешним спросом. Ежегодный рост стоимости недвижимости в Испании, стабильно превышающий минимум в 15%, не останавливал интерес покупателей, а наоборот подогревал его, доказывая благоприятный инвестиционный климат в Испании. Банки активно взялись за разработку и реализацию различных стратегий развития ипотечного кредитования. На рынке возникла жесткая конкуренция. Банки кредитовали не только покупателей, но и строителей, что позволяло извлекать максимальную прибыль. Кредиты выдавались не только испанцам, но и всем желающим иностранцам, что способствовало притоку капитала в испанский банковский сектор извне. Вторая половина 1990-х годов стала периодом активного развития и популяризации ипотеки в Испании, но до тех пор, пока песета была национальной валютой Испании, темпы инфляции продолжали оставаться достаточно высокими, что мешало дальнейшему развитию кредитных инструментов. В 2002 году в обращение входит евро. С этого момента Центральный Банк Европы (ЕЦБ) приступил к осуществлению единой денежно-кредитной политики, объектом которой были далеко не однородные экономики стран-участниц Европейского экономического и валютного союза. Аккуратные действия ЕЦБ привели к достижению финансовой стабильности в Испании при низких, порядка 3%, темпах инфляции. Настали времена дешевой ипотеки.

УСЛОВИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ИСПАНИИ СЕГОДНЯ Безусловно, условия ипотечного кредитования для граждан страны и нерезидентов не могут быть одинаковыми, поэтому, услышав о том, что в Европе возможно получение от банка полной стоимости недвижимости в кредит, не стоит обольщаться. В данном контексте речь не идет об иностранцах. Но и расстраиваться не стоит. В Испании условия ипотечного кредитования очень гуманны по отношению к нерезидентам, включая россиян. Размер ссуды для иностранца, как правило, составляет от 50 до 70% недвижимости, реже доходит до 80% (скорее как исключение). Если речь идет о покупке вторичного жилья, наиболее вероятно, что банк выдаст ссуду на сумму около 50% стоимости, в случае покупки новостройки - около 70%. Теоретически срок кредита вычисляется по простой формуле: 70 минус возраст получающего кредит, практически самый распространенный срок кредитования - 15-25 лет. Открытие кредитной линии влечет за собой неизбежные расходы, которые имеют несколько составляющих. Около 1,5-2% от стоимости недвижимости берет банк за открытие кредита. Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, обязательно проходит оценку независимого сертифицированного эксперта, стоимость которой колеблется в районе 200-300 евро. Поскольку собственником недвижимости, несмотря на непогашенный кредит сразу становится покупатель, то и расходы по оформлению покупки в частную собственность также оплачиваются сразу. Нотариальные расходы и налоги, оплачиваемые при покупке недвижимости в Испании, составляют от 8 до 10% стоимости недвижимости. Таким образом, покупатель, заинтересованный в покупке недвижимости в Испании, должен “иметь на руках”, а точнее перевести на счет в банке (конечно же, не привезти в чемодане) от 40 до 60% стоимости выбранного объекта. Наслаждаясь беспечным отдыхом в своем новым доме у моря, необходимо помнить о погашении кредита. Кроме положенной части ссуды, выданной банком на покупку недвижимости, оговоренной в кредитном контракте, счастливый пользователь ипотеки будет выплачивать банковские проценты. Большая часть ипотечного кредитования в Испании заключается под “плавающий процент”, то есть в первый год банк определяет фиксированную ставку (в данное время это составляет примерно 3,7%-4%). Начиная со второго года процент рассматривается снова (в основном 1 раз в год), при этом за основу принято брать европейскую межбанковскую учетную ставку EURIBOR, которая представляет собой средневзвешенную ставку по долгосрочным депозитам европейских банков. Информацию по этому показателю можно найти в официальном бюллетене испанского правительства B.O.E. В настоящее время данный показатель “плавает” в пределах 3,8% - 4,2%. Кроме этого взимается маржа банка от 0,7 до 1,2%. В результате ежегодные выплаты по ипотеке будут составлять около 4,50%-5,2%. Кроме того, обязательно страхование недвижимости, покупаемой в кредит, а также желательно страхование жизни покупателя (в случае смерти или болезни невыплаченный кредит будет погашен страховой компанией и не будет “висеть” на семье, оставшейся без кормильца). Это небольшая сумма в пределах 500-600 евро в год, но ее следует учитывать. Безусловно, являясь собственником недвижимости в Испании, ее владелец несет расходы по содержанию, которые состоят из ежегодных налогов (0,2%), коммунальных выплат (60-100 евро/месяц), расходов на электроэнергию и водоснабжение (от 20 до 120 евро/месяц в зависимости от пользования - считается по счетчику). Эти расходы лягут на плечи собственника испанской недвижимости вне зависимости от того, куплена недвижимость в кредит или на собственные средства. Однако расстраиваться не стоит, содержание недвижимости в Москве обходится дороже, а удовольствие от пользования испанской недвижимостью - несоразмерно больше.

ПРОЦЕДУРА ПОЛУЧЕНИЯ И ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА Поскольку ипотечный кредит предоставляется под залог недвижимости, в первую очередь, необходимо найти интересующий объект недвижимости и подписать договор купли-продажи, ведь именно он является основанием для рассмотрения банком заявления. После выбора объекта, требуется открыть счет в банке и внести на него небольшую сумму в пределах 500 евро для оплаты услуг независимого оценщика недвижимости. Затем в банк предоставляется копия контракта купли-продажи и стандартный пакет документов, включающий апостилированный перевод загранпаспорта, документы, подтверждающие платежеспособность (справка с места работы, указывающая срок работы и размер заработной платы, если возможно, предоставить справку НДФЛ-2 и годовую налоговую декларацию за последний год, свидетельства о владении недвижимостью в стране проживания, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов с хорошими оборотами. Чем больше весомых документов предоставляется в банк, тем легче принимается положительное решение о предоставлении ипотечного кредита на более выгодных условиях.). После предоставления необходимых документов, банк нанимает независимого оценщика, который подготавливает комплексный документ оценки, на основании которого принимается итоговое решение относительно размера ипотечного кредита. Для оценки недвижимости банк запросит документы о приобретаемом жилье, которое будет являться залогом кредита. В случае приобретения жилья на вторичном рынке, в банк необходимо будет предоставить предыдущую купчую (Escritura de compra - venta) и выписку из Госрегистра собственников (Nota simple informativa), которая удостоверяет наличие собственности у продавца и отсутствие или наличие обременений на ней. В случае покупки жилья у строительной компании, банк запрашивает соответствующие документы у строительной компании. На их основании банк направляет запрос в независимую компанию, производящую экспертную оценку стоимости приобретаемого жилья. Рыночная стоимость жилья может отличаться от экспертной, поскольку имеет место субъективный фактор продавца и покупателя. Неспециалисту ошибиться в оценке недвижимости очень просто. Цена такой ошибки может оказаться значительной. Недвижимость оценивают не из праздного любопытства. Важно знать точную стоимость будущего приобретения, особенно, если цель приобретения - инвестиции. В дальнейшем, при ее перепродаже, величина полученной прибыли напрямую будет зависеть от количества первоначально вложенных средств. Поэтому независимая оценка, производимая банком при выдаче ипотечного кредита, прямым образом служит интересам покупателя. В Испании, как и в других странах Евросоюза, существует строгая система определения стоимости недвижимости и отслеживается динамика цен на неё. Соответствующая статистика проверяется европейскими и иными международными организациями, например, МВФ, а затем публикуется. Во главе испанской системы оценки недвижимости стоит национальная организация TINSA, рекомендации которой используют в своей работе независимые оценщики. Независимые организации по оценке недвижимости Испании (тасасории) работают как по заявкам отдельных граждан, желающих узнать, сколько на самом деле стоит их собственность, так и в тесном контакте с банками. Каждый банк имеет договор с тасасорией на проведение официальных оценок недвижимости, под залог которой собирается выдать ипотечный кредит. Качественно проведённая оценка недвижимости позволяет существенно уменьшить риски банка и повысить шансы просителя получить в кредит желаемую сумму. Оценку недвижимости ( тасасьон - tasacion) непосредственно выполняет работник тасасории, который называется тасадор (tasador). Это специалисты, имеющие соответствующее образование, подтвержденное сдачей сложного аттестационного экзамена в столице страны Мадриде. Это единственный город, где проходят аттестацию испанские оценщики недвижимости. К самостоятельной работе тасадора допускают лишь тогда, когда он “набьёт руку” под руководством более опытных коллег. Из-за быстрого неуклонного роста цен на все виды испанской недвижимости данные выполненной оценки быстро устаревают. Поэтому тасасьон, сделанный по официальному заказу (например, по запросу банка), имеет срок действия всего три месяца. После этого оценка устаревает и её надо проводить заново. Специалисты крупных агентств, имеющих богатый практический опыт работы с недвижимостью, не имея разрешения на проведение официальных оценок, могут практически точно оценить стоимость объекта и просчитать величину ипотечного кредита, который может быть получен покупателем. Причина тому: непосредственное присутствие при проведении оценки и наблюдение за работой тасадоров, постоянный контакт с ними. Проведение предварительной неофициальной оценки помогает потенциальному покупателю точнее определиться с параметрами последующих действий и сэкономит некоторую сумму, позволив сократить количество обращений к официальным оценщикам, в случае, если рассматривается альтернатива приобретения одного из нескольких объектов. Результат официальной экспертной оценки и является оценочной. Оценочная стоимость может несколько отличаться от стоимости покупки как в одну, так и в другую сторону. Но эти отличия обычно не велики. Оценка недвижимости происходит в срок 5-10 дней. Одобрение кредита происходит за период от 1 до 5 недель. За это время покупатель должен получить в миграционном отделе полиции идентификационный номер иностранца NIE, аналог российского ИНН. А также внести на свой счет личные средства, которые предусматриваются для приобретения недвижимости, включая расходы по открытию ипотеки, оформлению сделки купли-продажи и страхованию недвижимости. После принятия положительного решения подписывается кредитный договор и банк перечисляет сумму кредита на счет продавца недвижимости и затем начинает снимать ежемесячно или ежеквартально (оговаривается в кредитном договоре) суммы в погашение кредита со счета заемщика. Ипотечный кредит распространяется на недвижимое имущество. В обмен на денежную сумму, получаемую в долг покупателем, объект недвижимости закладывается. Факт залога имущества отражается в Регистре собственности (Registro de Propiedad). В случае использования ипотечного кредита это фиксируется в договоре купли-продажи, а зарегистрированный Оригинал Купчей Вы получаете в момент погашения кредита (до этого она хранится в банке, предоставившем кредит). Процентная ставка определяется исходя из величины EURIBOR на день смены процентов, к ней добавляется обусловленная в ипотечном договоре надбавка - это так называемый кредит с плавающей процентной ставкой. Годовая ставка по кредиту может, в зависимости от величины европейского финансового индекса, как увеличиться, так и уменьшиться. Иногда банки в кредитном договоре прописывают пределы этого изменения, а иногда и нет. Существуют также кредитные договоры с фиксированной процентной ставкой, которая не меняется в течение действия кредита. Но эта ставка изначально существенно выше, чем в случае кредита с плавающей процентной ставкой. Практика показывает, что выгоднее брать ипотеку с плавающей ставкой, особенно если есть желание погасить кредит досрочно. Возможность досрочного погашения кредита нужно отдельно указывать в нотариальном акте и указать комиссионный процент, который банк возьмет за данную операцию (для кредитов с фиксированной процентной ставкой такой максимальный процент законодательно не определен, но, как правило, он составляет 2-4% от погашаемой суммы; для кредитов с переменной процентной ставкой он составляет 1% от досрочно погашаемой суммы). В случае невыполнения кредитных обязательств в установленный срок проценты могут превысить на 4 пункта действующую годовую номинальную процентную ставку. В случае отсутствия платежей по кредиту в течение нескольких месяцев, банк забирает недвижимое имущество через суд. В каждом конкретном случае необходимо детальное ознакомление с кредитным договором, так как возможны изменения в зависимости от банка, открывающего кредит. Выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляется нотариальным актом и фиксируется в регистре собственности. Практика показывает, что предоставление небольших кредитов на покупку недорогого жилья проходит легче и быстрее, а условия кредитования оказываются благоприятнее, чем при запросе большого кредита для крупной покупки. Это объясняется тем, что каждый директор филиала банка имеет свои пределы полномочий по выдаче ипотеки: не более определенной суммы денег на определенную величину от оценочной стоимости на определенный срок. Всё, что выходит за рамки полномочий директора филиала, направляется в департамент коммерческих рисков головного офиса банка. А там и сроки рассмотрения заявки дольше, и условия предоставления ипотеки строже. Незначительное повышение в последнее время процентных ставок по ипотечным кредитам привело к уменьшению спроса со стороны граждан Испании на привлечение заемных средств для покупки жилья. В банках скопилось немало неразмещённых денежных средств. Тогда испанские банки обратили внимание на иностранных клиентов, в том числе на постоянно растущее число покупателей испанской недвижимости из России и стран СНГ.

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ Будем считать, что наши читатели оценили доступность испанской ипотеки и считают возможным для себя воспользоваться ей. Остается последний вопрос, сколько стоит недвижимость в Испании, а, следовательно, сколько денег нужно иметь сейчас, чтобы купить недвижимость с помощью ипотеки, не откладывая долгожданный момент покупки на несколько лет. По данным бюллетеня Общества по Оценке Земли и Недвижимости Испании (Sociedad de Tasaciones S.A), опубликованном в январе 2007, за прошедший год произошли некоторые изменения в ценах, в рамках ожиданий экспертов. Средняя стоимость жилья во всех автономных областях составила 2.763 евро/кв.м.

Самые высокие цены на недвижимость, (евро/кв.м) Барселона, 4.192 Мадрид, 3.870 Сан Себастьян, 3.807

Самые низкие цены на недвижимость, (евро/кв.м) Понтебедра, 1.405 Бадахос, 1.423 Луго, 1.452

Самый высокий процент роста стоимости недвижимости (за 2006) Сарагоса 17,4% Альбасете 17,1% Куэнка 16,1% Самый низкий процент роста стоимости недвижимости (за 2006) Витория 1,7% Овьедо 3,9% Замора 4,9%

Говоря о сегодняшних ценах на ликвидное, качественное жилье в регионах Испании, пользующихся наибольшим спросом у российских покупателей, можно ориентироваться на следующие примерные цифры:

Cтоимость недвижимости, (евро/кв.м) по провинциям: Каталония 2500 - 6500 Мурсия 1700 - 2300 Валенсия 1800 - 6000 Малага 2200 - 8000 Канары 1800 - 3000 Балеары 3000 - 5500

Источник: БЕСТ-Недвижимость

Летом рынок жилой недвижимости тряхнуло, и цены, прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге, поползли вниз. Ценовое падение не закончилось и в начале осени, когда обычно начинается деловая активность. Однако аналитики… Et cetera

На месте снесенной гостиницы “Москва” будет выстроен отель сети Four Seasons, а на месте “Интуриста” появится гостиница главных конкурентов Four Seasons - сети Ritz-Carlton, пишет во вторник газета “Ведомости”. В понедельник… Et cetera