Может ли обычный деревянный паркет стать золотым? Может - если это квадратные метры квартиры в центральной части столицы, купить которую в состоянии только очень обеспеченный человек. Такие вот метаморфозы по-московски…

Лидер неизменен

В течение первого полугодия 2006 г. столичное элитное жилье дорожало, как и всякое другое. Но по темпам, если сравнивать с другими сегментами, оставалось аутсайдером. Если простенькие “панели” показывали ежемесячное удорожание на 8-10%, то сектор de luxe ограничивался 4-5%. Хотя в конце весны ситуация изменилась, и цена на престижные квартиры также резко пошла вверх. Это лишний раз говорит о том, что рынок и без того дорогого жилья начал новый ценовой виток, завершения которого не видно и на горизонте.

К началу лета средняя цена на апартаменты самого высокого класса преодолела очередной психологический рубеж - $10 тыс. за кв.м и добралась до $12-13 тыс. Очевидно, и это не предел. В какие цифры выльется “максимум”, не берутся сказать даже эксперты. Так, по данным компании Blackwood, верхняя граница цен сегодня находится на уровне $35 тыс. за метр. А компания Knight Frank приводит примеры продажи двух жилых объектов в районе Остоженки, которые были выставлены по цене $37 тыс. за квадрат.

По словам директора отдела элитной недвижимости Knight Frank Екатерины Тейн, только за первый квартал 2006 г. жилье класса de luxe подорожало на 20%. При этом прирост стоимости на первичном рынке составил 10%, а на вторичном - 20,4%. Были и такие апартаменты, цены на которые только за первый квартал поднимались на 50-80%.

Что касается лидера, то он прежний - Остоженка. Минимальная цена для первичного рынка тут начинается с $11 тыс. за кв.м. Средняя - $22,4 тыс. Впрочем, цены давно уже никого не удивляют, и “Золотая миля” продолжает притягивать покупателей как магнит. В шеренгу за Остоженкой по ранжиру выстроились Арбат, Патриаршие пруды, Тверская. Если смотреть по районам, то после ЦАО наиболее популярными являются Запад и Северо-Запад.

Зрим в корень

Основная причина роста цен на элитное жилье, по мнению экспертов, та же, что и в сегменте экономкласса, - уменьшение предложения. “Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, - говорит заместитель генерального директора “МИАН-девелопмент” Наталья Саакянц. - Спрос велик, а квартир не хватает”. “Раньше риэлтор по запросу клиента делал выборку из 10-20 квартир, - делится директор департамента новостроек Paul’s Yard Евгений Юр. - Чтобы просмотреть все варианты, нужно было потратить не один день. Сегодня с трудом набирается пять-шесть предложений”.

Эксперты подтверждают, что и на вторичном рынке вариантов не так много. Зато срок реализации приличного объекта - самый минимальный. По высказываниям риэлторов, 30% квартир продается уже на этапе сбора документов.

В резком сокращении предложения принято винить ФЗ N214 - закон об участии в долевом строительстве, благодаря которому огромное количество новостроек оказалось “замороженными”. “Одновременно изменился порядок получения документов на строительство, что притормозило работу многих застройщиков на 1-3 года”, - считает Екатерина Тейн.

А эксперты компании МИАН, в свою очередь, уверены, что одной из самых значительных причин, способствующих росту цен на жилье, является благоприятная макроэкономическая ситуация, благодаря которой доходы российского населения за последние годы выросли в несколько раз. Такой же точки зрения придерживаются и специалисты других компаний. “Наши клиенты - это пять процентов всего российского населения, можно сказать, топ-менеджмент крупных структур. И доходы этих людей ежегодно увеличиваются на 40%”, - поясняет управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Кроме того, значительную роль сыграл и большой объем сделок, которые носят чисто инвестиционный характер. По данным компании Blackwood, доля таких покупок составляет не менее 30%. А по данным специалистов агентства недвижимости “Новое Качество”, на рынке элитного жилья почти 40% сделок осуществляется с целью дальнейшей перепродажи или аренды. “Большинство сделок заключается частными лицами”, - поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании “Новое Качество” Наталья Рагозина.

Не стоит забывать и о росте себестоимости строительства, чему также есть объяснения. “Становятся дороже строительные материалы, увеличиваются требования к заказчикам и подрядчикам, - рассказывает Марина Маркарова. - Девелоперы приглашают на работу иностранных строителей, которые берут плату за свои услуги только в евро”. В ситуации, когда на рынке существуют все предпосылки для удорожания жилья, строители заведомо находятся в выигрышной ситуации.

Уже в феврале-марте многие девелоперы, даже не имея серьезных проблем с финансированием, начали пересматривать свою ценовую политику. “Беспрецедентный рост цен привел к тому, что застройщики в принципе не спешат выводить свои объекты на рынок, - рассказывает Евгений Юр. - А в некоторых случаях они просто приостанавливают продажи квартир”. Так, например, в начале года случилось в жилых комплексах “Онегинъ”, “Коперник”, “Итальянский квартал”, “Режиссер”. Директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов добавляет: “Это распространенный случай, когда застройщик приостанавливает сделки. Например, МИАН заморозил реализацию жилого комплекса “Северный парк” до середины мая. Рынок недвижимости по-прежнему обладает ярко выраженной сезонностью. Перед летними месяцами повышается покупательская активность, поэтому апрель и май являются наиболее “продажными”.

Другая сторона этой тенденции - замалчивание информации о только что приобретенных площадках. То есть покупаются участки под строительство - и затем о них ни слуху, ни духу. Сведения о том, когда и что на них будет построено, держатся в тайне.

Такие “паузы” в продажах позволяли, с одной стороны, еще больше нагнетать ситуацию с дефицитом. С другой - представляли возможность девелоперам повышать цены на квартиры.

Еще к вопросу о…

Объективности ради, стоит заметить, что повышению спроса способствует и популяризация кредитных займов. По оценкам экспертов, среди потенциальных покупателей новостроек около 38% интересуются ипотекой. И если еще полгода назад кредитная покупка была характерна в основном для сегмента экономкласса, то сейчас ситуация меняется. Как рассказал на последнем заседании Международного ипотечного клуба генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, все большее число клиентов компании предпочитает приобретать жилье с помощью ипотеки. “Видимо, люди начали понимать, что кредитные деньги стоят дешевле, чем собственные, - рассуждает он. - Кроме того, меняется и отношение банков к просителям. Раньше было проблематично получать заем на сумму более $500 тыс.: кредиторы не хотели брать на себя такие риски. Сегодня беспроблемными являются займы и в миллион долларов, и в два, и в три”.

Другой причиной удорожания является дефицит строительных площадок в Москве. Проблема, которая со временем будет усугубляться еще больше, для рынка элитного жилья стоит особенно остро. Понятно, что квартиры класса de luxe можно строить только в определенных районах, поскольку цену на недвижимость в столице (впрочем, как и во всем мире) определяет принцип трех “М” - “место, место и еще раз место”. Для Москвы - это ЦАО и отдельные сегменты ЗАО. Увы, но свободных территорий в этих районах становится все меньше и меньше.

Кроме того, по мнению Натальи Саакянц, сейчас нужно говорить не только о дефиците строительных площадей, но и об изменении их качества. “Сегодня выделяются не просто площадки, а площадки с так называемыми обременениями.

А это значит, что прежде чем начать строительство, застройщик обязан расселить жителей из сносимых или реконструируемых домов. В другой раз требуется либо вывод промышленных предприятий, либо перенос центральных коммуникаций. Решение всех этих “обременений” увеличивает не только сроки строительства, но и саму цену”.

Прогноз - дело тонкое

Когда будет исчерпан потенциал роста цен? Есть ли предел дороговизне? В ответ на эти вопросы аналитики лишь разводят руками: после того как они оконфузились с прогнозами на первую половину 2006 г., теперь стараются быть осторожными. Хотя большинство специалистов склоняются к мнению, что и во второй половине рост цен все-таки продолжится.

Девелоперы же по этому поводу любят говорить, что “цену определяет рынок”. И если квартиры раскупаются даже по завышенной стоимости, то цены и впредь будут только подрастать. “Причем квартиры покупаются абсолютно разные, - утверждает Наталья Саакянц. - И даже такой критерий, как качество, мало кого волнует. Была б крыша над головой”.

Однако есть эксперты, которые склонны считать, что спрос пошел на спад. По мнению Екатерины Тейн, “покупатели оказались в шоковом состоянии: обнаружив неадекватный рост цен, многие задумываются: не лучше ли подождать? Ведь за такие же деньги можно купить недвижимость не то что в Москве, а в Лондоне или Швейцарии”.

Но каких бы принципов не придерживались клиенты, а очевидно одно: в долговременной перспективе спрос на московское жилье и далее будет высоким. “Это не катастрофа, а нормальный рынок, где спрос существенно опережает предложение, - говорит генеральный директор “МИЭЛЬ-Брокеридж” Наталья Кирпиченко. - Если допустить, что застройщики вдруг найдут огромные коммуникационные ресурсы, то есть для каждого участка земли в Москве под застройку будет выделена в достаточном количестве электроэнергия, обеспечено водоснабжение и т.п., может наступить тот светлый день, когда покупатель будет долго и придирчиво выбирать, в каком именно доме ему купить квартиру. Тогда цены не только остановятся, но и сделают шаг назад. Но пока это нереально. Поэтому пока лучше не забывать, что Москва - это мегаполис мирового уровня, где цены на квартиры имеют полное право падать и подниматься”.

Впрочем, Москва не одинока по темпам роста цен за прошлый год. Лондон за это же время показал 11,5%, что для английской столицы является рекордным приростом за последние пять лет. В Париже квартиры в течение 2005 г. подорожали на 14-17%, а средние цены перешагнули психологический барьер в 5 тыс. евро за кв.м. Но если в столице Франции максимальная цена “вертится” в пределах 23 тыс. евро за кв.м, то в Монако она в два раза больше (46,5 тыс. евро за квадрат!) Судя по всему, и Москва стремится к таким показателям. Ведь своего пика цены на элитное жилье в нашей столице еще не достигли. Так что быть паркету в Белокаменной золотым…

Анна Александрова

Первый открытый аукцион по продаже недвижимости Минобороны РФ на Рублевке состоится во вторник, 27 мая. Аукцион начнется в 11:00 в культурном центре Вооруженных сил РФ на Суворовской площади в Москве. Как сообщил… Et cetera

Столичные власти разрабатывают новый закон о землепользовании, заявил на пресс-конференции в среду руководитель департамента земельных ресурсов столицы Виктор Дамурчиев. “Мы получили много замечаний, провели… Et cetera