Цены в некоторых коттеджных поселках Подмосковья снизились в 10 раз!
Итоги 3 кв. 2009 года: реальная и видимая динамика цен на загородном рынке
Несмотря на ухудшение экономической ситуации осенью прошлого года, что негативно отразилось на рынке недвижимости в целом, снижение средних рублевых цен на индивидуальные загородные дома оказалось не столь значительным по сравнению с городским квартирным жильем. По результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», завершенного специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в августе 2009 года, средняя цена за 1 кв.м. дома в коттеджном поселке, включая стоимость земли, сегодня составляет 100,4 тыс. руб. При этом в 3 квартале 2008 года (незадолго до начала кризиса) данный показатель находился на уровне 104,7 тыс. руб. Таким образом, среднее снижение цен в коттеджных поселках Подмосковья за рассматриваемый период составило порядка 4%.
Незначительная отрицательная коррекция стоимости метра связана, прежде всего, с изменением структуры предложения на коттеджном рынке. Дело в том, что новые объекты, вышедшие на продажу за последний год, имеют более низкие стоимостные характеристики по сравнению с поселками, оставшимися на рынке с 3 квартала 2008 года, где цена за метр дома снизилась всего на 1% (105 тыс. руб. против 106,3 тыс. руб. за метр). Это означает, что общее снижение стоимости 1 кв.м. в коттеджных поселках на 4% обусловлено, в основном, более низким уровнем цен во вновь вышедших на рынок объектах по сравнению с уже реализуемыми. Это неудивительно, поскольку такие поселки, как правило, находятся на ранней стадии строительства, и уровень спроса на них недостаточно высокий. Поэтому для поддержания конкурентоспособности новых проектов по сравнению с уже строящимися поселками, девелопер вынужден устанавливать более низкие цены.
Несмотря на незначительное снижение цен, характерное для рынка коттеджных поселков в целом, по отдельным направлениям динамика стоимости жилья существенно различается. Как видно из графика, за рассматриваемый период больше всего подешевели коттеджи в поселках, расположенных на Волоколамском шоссе (почти на 70%). Причина: как в текущем, так и в предшествующем периоде здесь предлагался только один объект. Причем в 3 квартале прошлого года это был построенный поселок бизнес-класса, где последние дома продавались из расчета 190 тыс. руб. за метр с учетом стоимости земли (Нахабино Кантри). А в текущем году на реализацию вышел новый экономичный поселок на 38 км от МКАД («Дубрава/Дачное»), где средняя цена за метр, включая стоимость земли, составляет около 60 тыс. руб. Таким образом, заметное снижение цен на Волоколамском направлении объясняется, главным образом, изменением структуры предложения коттеджных поселков, о чем было сказано выше. По той же причине «подешевело», например, и Киевское направление (почти на 15%): уровень цен в новых поселках оказался ниже, чем в ушедших с рынка объектах.
Отрицательная коррекция цен отмечается и по тем направлениям, где на реализацию предлагается единственный поселок, в котором застройщики снизили стоимость жилья. В этом случае общая динамика цен по данному направлению отражает изменение стоимости домовладений в конкретном поселке. Так, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», на втором и третьем месте по темпам снижения цен после Волоколамского шоссе находятся Рогачевское направление и Алтуфьевское шоссе, где в 3 квартале этого года предлагается по одному поселку, которые были на рынке и в прошлом году. За последний год снижение стоимости жилья (из расчета цены за метр) по этим направлениям составило 32% и 27%, соответственно.
Если посмотреть на динамику цен в разрезе отдельных поселков, мы увидим, что в некоторых из них стоимость метра снизилась на 40%-55%, в то время как в других она, напротив, даже выросла (на 60%-80%). По мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», столь противоречивые тенденции объясняются, с одной стороны, стремлением одних застройщиков сформировать более экономичное предложение, что достигается не только снижением цен, но и реконцепцией проектов в соответствии с потребностями рынка в новых условиях. С другой стороны, есть категория застройщиков, стремящихся сохранить докризисный уровень цен в долларовом выражении. Принимая во внимание, что за прошедший год доллар «вырос» по отношению к рублю примерно 35%, рублевый прирост стоимости жилья в ряде поселков есть не что иное, как фиксирование долларовых цен на уровне 2008 года.
Тем не менее, в тех поселках, для которых характерно оптимальное соотношение цены и качества, стоимость жилья в долларовом выражении вполне оправданно сохранилась на докризисном уровне или даже немного увеличилась, а в рублях этот прирост составил внушительную величину. В то же время, те поселки, в которых уровень цен в рублях скорректировался вниз на 40%-55%, в долларовом выражении подешевели намного больше (до 90% или в 10 раз).
Источник: Аналитический центр IRN.RU
Терминология
“Апекс - от англ. APEX аббревиатура, означающая заранее оплаченная экскурсия, поездка, используется как авиабилет для международных рейсов туда и обратно, с предварительным бронированием за одну или две недели. Такой билет обходится дешевле, но не подлежит возврату или обмену.”
Событие месяца
Недвижимость двинется вверх
Застройщики объявили о повышении цен на жилье во второй декаде сентября. Очередное подорожание с началом осени обещают и другие строители. На рынке уверены, что оно составит не более 1-2% в месяц.
В сентябре все московские застройщики начнут поднимать цены. “Дон-Строй”, например, заявил, что летние скидки доживают последние дни, и во второй декаде сентября цены вырастут сразу на все объекты недвижимости. Насколько подорожает жилье, представители “Дон-Строя” уточнить отказались, сказав, что повышение будет плавным, без скачков.О планах поднять цены на жилье уже в сентябре “Газете.Ru” заявили и другие крупные застройщики, в том числе “Конти” и “ПИК”, а также такие агентства недвижимости, как “Миэль” и “Правовой центр жилья”.
Аналитики предсказывают рост цен на рынке недвижимости, пусть и не столь резкий, как в предыдущие годы.
Ставка делается на сезонный фактор: отпускная пора заканчивается, начинают думать о жилье. “Это вполне прогнозируемый шаг, - пояснил “Газете.Ru” начальник отдела маркетинга агентства недвижимости “Правовой центр жилья” Юрий Кочетков. - Такие компании, как “Дон-Строй”, каждый год устраивают подобные акции: раз в год - безумную распродажу 200 квартир к Новому году; два раза в год сезонные скидки и раз в полгода - сезонное повышение цен. Но касается это всегда не более чем 10-20% объектов. На остальные 80% цены меняются c определенным лагом во времени”.
“Общее настроение застройщиков - поднимать цены, - рассудил Кочетков. - Вот, например, строительная компания “ПИК” тоже уже объявила о подъеме цен на своих объектах в Новокуркине, да и мы в сентябре собираемся поднять цены на двух из пяти продающихся сейчас у нас объектах”.
Но рост не составит более 1,5-2% в месяц, считает Кочетков.
В пресс-службе группы компаний “ПИК”Газете.Ru” подтвердили, что 16 сентября будет очередное повышение цен на 2%. “Подорожают объекты в Крылатском, на Планерной и Маломосковской улицах”, - пояснили в пресс-службе.
Схожая стратегия наблюдается и в группе компаний “Конти”. Последнее повышение цен было у них 1 июля. Тогда цены на их объекты выросли сразу на 5-7%, в зависимости от типа недвижимости. Насколько поднимутся цены в сентябре, в пресс-службе “Конти” пояснить не смогли.
О готовности поднять цены на ряд объектов (таких, как “Гранд-Парк” на Хорошевском шоссе) заявили и в агентстве недвижимости “Миэль”.
Но, по оценкам директора аналитического центра компании Геннадия Стерника, максимум, чего можно ждать от рынка в сентябре, - это 1% прироста цен в месяц. Да и то при очень хорошем раскладе.
“Ведь проблема общей стагнации рынка никуда не ушла, - объясняет Стерник. - Может быть, исчезли симптомы, но не причина. Это - отток капитала за рубеж, связанный с ростом политических рисков, которые особенно ярко проявили себя этим летом, когда подчас создавалось такое впечатление, будто чиновники играют на бирже с помощью своих заявлений вокруг компании ЮКОС. Потом еще и банковский кризис… Сейчас нас спасают баснословные цены на нефть: даже если они начнут снижаться, то еще по крайней мере год на рынке недвижимости можно ожидать мягкого роста”.
Схожий прогноз дают в правительстве. По прогнозам министра промышленности и энергетики Виктора Христенко, рост цен на жилье в следующем году не составит больше 20%. До конца текущего года темпы роста не превысят 1,5% в месяц.
Впрочем, некоторые компании могут рискнуть и поднять цены на 5-7%. Не продадут - не проблема, объявят сезонную скидку.
На столичном рынке коммерческой недвижимости состоялась крупнейшая сделка по покупке офисных площадей с участием западного инвестора. Немецкая компания Henkel, около года безуспешно искавшая офис в Москве, стала… Et cetera
Прокуратура Петербурга внесла на рассмотрение городского ЗакСобрания проект закона “О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории… Et cetera