Владимир Аверченко: Я - главный дворник страны

Сегодня об ипотеке говорят все, на нее надеются, в ней видят главный способ сделать жилье доступным для многих. С ней связаны обещания обеспечить к 2010 году новыми квартирами не менее трети граждан страны.

Действительно ли с помощью жилищных кредитов можно будет купить квартиру тем, чьи доходы невелики? С этого вопроса начался “Деловой завтрак” в “РГ” с руководителем Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимиром Аверченко.

- Я спросил одного из заместителей председателя Госстроя: “В России есть ипотека?” Он уверен, что есть. Тогда я поинтересовался о том, сколько с помощью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию построено в прошлом году квартир. Оказалось, две тысячи. Я считаю, что ипотека появится тогда, когда человек, имеющий стабильный заработок и пожелавший купить квартиру, придет в банк и сможет получить жилищный кредит. Пока же сказать, что такая система существует, нельзя.

Ипотека - один из элементов доступного рынка жилья. Для того чтобы его сформировать, правительство подготовило 27 законодательных актов, из которых 8 уже ушли в Госдуму. Полностью весь этот пакет депутаты планируют рассмотреть в первом чтении уже в весеннюю сессию.

В то же время я бы хотел, чтобы у нас было понимание, что создание рынка доступного жилья - это прорыв строительной отрасли. Прорыв случится, если мы будем строить так же, как в цивилизованных странах: квадратный метр на человека в год. В прошлом году мы построили 0,25 кв. м на душу. А надо в четыре раза увеличить объемы.

- И это при том, что сейчас многие говорят о строительном буме?

- Смотря с чем сравнивать. Напомню, что пик мы пережили 16 лет назад. В 1987 году было введено самое большое количество квадратных метров - 70,2 миллиона. В 2000 году ввели лишь 30 миллионов. К 2003 году ситуация стала меняться к лучшему - 36,5 миллиона. Задача, которую поставил президент: к 2010 году удвоить количество вводимого жилья и довести его ввод до 80 миллионов квадратных метров. Если эту задачу “перенести” в диаграмму, получится линия, которая напоминает кривую взлета реактивного самолета на форсаже вверх. Редкому пилоту удается осуществить такой взлет.

- Значит ли это, что у людей появится возможность получить дешевый кредит?

- Мы надеемся на это. Во всяком случае, на это направлен целый блок законопроектов из “жилищного пакета”, которые позволяют снизить риски банков и соответственно стоимость кредитов. В качестве таких мер, в частности, предлагается ввести обязательное страхование кредита. Плюс у банкиров появляется возможность выселить человека из новой квартиры, если тот не выплатил полученный заем. Все это будет способствовать снижению первоначального взноса с 30 до 10 процентов и процентных ставок с 20 до 5-10 процентов.

- Не секрет, что пока если и удается обычному человеку купить новую квартиру, то только “в рассрочку”. Но нередко застройщики, которые называют себя жилищно-строительными кооперативами, продают одну и ту же квартиру несколько раз. Покупатели остаются обманутыми…

- И вновь их инвестируют. Здесь цена квартир значительно ниже, потому что процентов банковских нет. И на этом люди серьезно экономят. Однако кредитование застройщиков связано с высокими рисками. Отсюда, кстати, и высокий процент банковских ставок. Тем не менее считаю, что это направление очень перспективное. У всех людей должна быть возможность купить квартиру. Если доходы не позволяют это делать с помощью банковских кредитов, можно ее приобрести с помощью накопительной системы, которую предлагают жилищно-строительные кооперативы. Наши исследования показывают, что в основной своей массе люди в состоянии инвестировать кто от трех до четырех тысяч рублей в месяц, кто от четырех до пяти. Таких порядка 60 процентов от всех желающих улучшить жилищные условия. Просто гражданам нужно быть осторожнее.

- Как обычному человеку определить, “надувает” ли его застройщик?

- Первое, не надо доверяться тем, кто красиво рассказывает. Нужно посмотреть, как долго фирма находится на рынке. Есть ли у нее лицензии, офис. Узнать, действительно ли существуют люди, которые получили квартиры по предлагаемой фирмой схеме? Сколько она построила квартир? Конечно, основной риск все равно ложится на того человека, который принимает решение. Это необычно для нашей страны. Когда человек приходит в магазин и оформляет в кредит стиральную машину, он ее забирает сразу. Хотелось бы, чтобы так же происходило при покупке квартиры, - люди могли бы сразу в ней жить.

- Как вы относитесь к утверждению руководителя Федеральной антимонопольной службы, что цены в некоторых регионах неоправданно завышены, в частности, в Москве из-за монополизации рынка?

- Такая проблема связана с непрозрачностью рынка и отсутствием конкурентной среды. Увы, сегодня, по сути, нет рынка участков под застройку. Правда, во многих регионах пытаются его сформировать. Однако пока не будет отлажен механизм реализации земельных участков под строительную площадку на открытых торгах, собственники недвижимости будут обременяться всевозможными условиями. А это значит, что настоящего рынка не будет.

- Прежний Госстрой пытался регулировать цены на рынке недвижимости. Станет ли этим заниматься ваше агентство?

- Недавно было принято всего лишь одно решение, которое убило конкурентный рынок: металлурги повысили цены. Существенную роль играют и энергоносители. Строительство напрямую зависит от их стоимости. С другой стороны, и стоимость машин, механизмов, оснастки, которые применяются при возведении зданий, тоже влияет на цену конечной продукции.

Так что цены не могут зависеть от желания одного отдельно взятого ведомства. Они зависят от многих аспектов, в том числе и государственного участия в регулировании и формировании рыночных механизмов. Но есть другое - платежеспособный спрос. Сегодня строители не могут его удовлетворить. Квартиры не пустуют, раскупаются еще на стадии нулевого цикла. Это значит, настоящего рынка нет.

- Насколько велик разрыв между спросом и предложением?

- Инфляция в прошлом году составила порядка 14 процентов, а рост цен на жилье - 26 процентов. Из одной цифры изымите другую, и вы поймете, насколько велик этот разрыв. Естественно, из этого извлекают выгоду те, кто работает на рынке строительных услуг. Словом, рынок недвижимости сегодня переживает переходный период - от нерыночного механизма к рыночному. Стремление выработать рекомендации по ценообразованию в этот переходный период абсолютно оправданно. Однако это временная мера. Цену квадратного метра должны определять спрос и предложение, а также конкурс - гласный, открытый, в котором участвовали бы все, кто желает строить тот или иной объект.

- Столица на первый взгляд демонстрирует такую открытость. Конкурсы проходят даже в присутствии журналистов. Строят здесь вроде больше, чем в остальных регионах. И тем не менее цены - закачаешься.

- Разочарую. Если сопоставить квадратные метры и число жителей, то окажется, что больше всех строит Астраханская область - 0,58 квадратного метра на душу населения. На втором месте - Московская область. На третьем - Белгородская. И лишь на четвертом - Москва: 0,43 квадратного метра на человека. Меньше всего строят в Корякском, Чукотском автономных округах и Магаданской области. Единственно, где Москва - лидер, так это по цене за квадратный метр. Уже сегодня она в среднем более 22 тысяч рублей. В других регионах стоимость гораздо ниже. Средняя цена по стране в прошлом году составила 16,3 тысячи рублей за метр.

- А себестоимость строительства тогда какая?

- Средняя стоимость строительства одного квадратного метра в прошлом году составила 7 тысяч 987 рублей - почти в два раза ниже, чем рыночная цена. Какой бизнес может похвастаться такой прибыльностью? Причины? Это и повышенный спрос на жилье, о котором мы говорили. Это и определенная корпоративность рынка. Играют на повышение цен и административные барьеры.

- Какой вывод сделан строителями после трагедии в Ясеневе?

- Я думаю, их сформулирует суд. Однако уже сегодня понятно, что она бы не случилась, если бы был эффективный контроль за ходом строительства развлекательного центра “Трансвааль-парк”.

- И тем не менее на днях Москва утвердила программу строительства 200 небоскребов, которые должны появиться в городе до 2015 года. Для этого она приступила к разработке норм и правил возведения зданий свыше 30 этажей. Скажите, что так дальше и будет: каждый город станет разрабатывать свои технические нормы? А как же безопасность?

- Считаю, что нормы должны быть едины для всех городов и поселков. Мало того, они должны быть адаптированы к международным правилам.

- Значит ли это, что эти нормы обязательно должны быть согласованы агентством?

- Еще не понятно, будем ли мы заниматься этим. Пока не утверждено положение о федеральном агентстве. Однако считаю, что этим должны заниматься именно мы. Технические нормы должны разрабатываться централизованно, по заказу государства.

- А есть какие-то другие мнения?

- Да. Минэкономразвития считает, что этим должен заниматься рынок.

- Нормами?

- Да. Коммерческие структуры.

- И они же будут отвечать за безопасность зданий?

- Каждый проектировщик, ставя свою подпись под проектом, несет ответственность, в том числе и уголовную. Ответственность за соблюдение проектных решений, технологии строительства и качество работ несет тот, кто производит эти работы. Контроль за всеми этапами строительства и приемка в эксплуатацию зданий остается, как и прежде, в компетенции муниципальной службы - архстройнадзора. Возглавят государственные комиссии собственники. Если это муниципальный объект, естественно, он будет сформирован из представителей местного органа власти. Если федеральный объект, в эксплуатацию его примет Федеральное агентство по строительству и ЖКХ.

- Тем не менее постоянно происходят скандалы вокруг новостроек…

- Поверьте, это не связано с технологией строительства. Это связано с ущемлением интересов.

- А вы не считаете, что ущемление интересов людей происходит потому, что Москва уже несколько лет живет без генерального плана развития? А “застрял” он, между прочим, в Госстрое - в предшественнике агентства.

- Сегодня идет процесс обсуждения наших полномочий. И может так статься, что агентство не будет утверждать генпланы. Однако я бы хотел, чтобы все наши города жили по генплану.

- Наши читатели просто забросали нас вопросами по поводу приватизации услуг ЖКХ. Часть ждет бизнесменов с нетерпением, другая - с опасением. А на самом деле есть ли желание вкладывать в нашу убыточную коммуналку?

- Да, есть интерес как малого, так и крупного бизнеса. Почему? Назову цифры. В 2003 году оборот услуг в ЖКХ составил 805 миллиардов рублей. Грубо говоря, это 30 миллиардов долларов на блюдечке с голубой каемочкой. Да, сегодня здесь низкий технологический уровень, несовершенны управляющие технологии. Однако это и есть тот самый резерв, который может принести, даже не повышая стоимости услуг, гарантированную прибыль. Нужно лишь снизить издержки, модернизировать инфраструктуру. И этот резерв оценивается в 40 процентов.

Теперь о приватизации, как вы выразились. Замечу, что ее не будет в коммуналке. Я сторонник концессии - долгосрочной аренды. У государства, у людей должна быть возможность в случае неэффективного управления сменить управляющую компанию. Но здесь есть другой момент. Предприниматели, которые вкладывают деньги в модернизацию инфраструктуры с целью удешевления услуг, должны иметь долгосрочные гарантии. Срок концессии должен быть достаточно продолжительным. На Западе отдают котельные и водоочистные сооружения на срок до 49 лет. Я считаю, что у нас достаточно и 25 лет.

- И это будет платой людей за качественные услуги?

- 5 июня агентство собирает представителей всех регионов на конференцию во Владимире. Кстати, планируем установить там первый памятник российскому дворнику. Это важная и почетная профессия. По большому счету и я считаю себя дворником номер один. На конференцию приглашены представители большого бизнеса. Мы хотим сформировать их понимание, что выход не в “накачивании” стоимости услуг. Нужен разумный компромисс: качество, количество и цена услуги должны соответствовать платежеспособному спросу. При этом мы хотим убедить представителей бизнеса, что за право участвовать на этом рынке нужно вкладывать деньги в реконструкцию котельных, водопроводов, очистных сооружений, инженерных сетей. Если они сегодня не будут модернизировать производства, увеличивать доверие общества к нему, частному бизнесу этого сектора не видать как собственных ушей.

- Владимир Александрович, читатель из Новошахтинска интересуется, когда будут списаны долги ЖЭКов?

- Списание долгов невозможно в рыночных условиях. Списание подразумевает прощение, а это стимулирует бесхозяйственность. А вот реструктуризация долгов - да. Она дает возможность “погасить” все долги, в том числе и государственные. Полагаю, что в Новошахтинске стоило бы эффективнее привлекать частные управляющие компании, товарищества собственников жилья и совершенствовать работу муниципальных служб.

- А много ли коммунальных объектов уже отдано бизнесу в управление?

- Я думаю, что такой статистикой сегодня не обладает никто. Это одна из сегодняшних проблем жилищно-коммунального хозяйства. Пока мы владеем лишь информацией, которая выявляет тенденцию. Большой бизнес стремится в мегаполисы. Он не идет в шахтерские поселки, в маленькие городки и в сельские районные центры. Там будут работать, скорее всего, мелкие компании. Поэтому мы хотим обременить крупные компании. Если ты получаешь в управление водопровод большого города, то возьми и десяток небольших хозяйств в районных центрах.

- Это и есть цена “входного билета”?

- Возможно. Это, кстати, не наше предложение, это предложение самого бизнеса. Многие готовы за это взяться, если будут внятная тарифная политика и выполнение социальных обязательств государством.

- Когда, на ваш взгляд, частные управляющие компании сменят нынешние ЖЭКи и ДЭЗы?

- Я надеюсь, что в течение 3-5 лет везде появятся цивилизованные управляющие компании самого разного уровня. Другого выхода нет. У государства нет финансовых ресурсов для модернизации коммунальной отрасли.

Подготовила Ираида Семенова

Рождественская распродажа ипотечных кредитов в «КРЕДИТ МАКС» С середины декабря и до первого февраля компания «КРЕДИТ МАКС» проводит распродажу ипотечных кредитов. Акция начнется со… Et cetera

Индекс стоимости жилья: 1802 $/кв. м. (- 0.0%) Индекс ценового ожидания: - 0.07 % в месяц (+ 0.0%) Индекс доходности жилья: 1.24 от ср. доходности по банковским депозитам (- 0.0 б/д) Принимая во внимание высокую инертность… Et cetera