Киевское шоссе, известное своими стародачными поселками Апрелевка, Крекшино, Селятино, Фрунзевец, сегодня переживает вторую молодость. Популярность направления, еще совсем недавно не самого востребованного из-за транспортных проблем, в последнее время стремительно растет. Покупательский ажиотаж вызвали столичные власти, пообещавшие увеличить пропускную способность трассы и сделать из Киевского вторую Новую Ригу. После того как начались дорожные работы, в радиусе 30 км от Москвы и за его пределами заметно оживилось и коттеджное строительство. Корреспонденты “Дома и квартиры” выясняли, как изменится Киевское шоссе после реконструкции, что и почем предлагается сегодня на продажу в строящихся поселках и стародачных местах этого направления.

По разным оценкам, сегодня Киевское направление устойчиво занимает 3-е место в рейтингах потребительского спроса - после Рублево-Успенского и Новорижского, потеснив престижное Калужское и спортивное Дмитровское. Результат впечатляет, если учесть, что еще год назад это шоссе было в конце первой десятки лидеров, а два года назад организованное коттеджное строительство там почти не велось. До последнего времени пригодная для коттеджного строительства земля на Киевском направление “простаивала”, и качественных предложений здесь было все меньше и меньше. Покупатели стремились на соседние Калужское и Минское шоссе, упорно игнорируя красоты Киевского.

Между тем, двигаясь по нему вдаль от Москвы, можно найти немало мест, радующих глаз своими красивыми ландшафтами. К тому же здесь сосредоточены поселки с богатой дачной историей, с традициями, что также привлекает определенную категорию покупателей. Но все эти достоинства до недавних пор перевешивал один большой недостаток - серьезная транспортная загруженность Киевского шоссе. Многокилометровые пробки заставляли покупателей с деньгами переключаться на более быстрые трассы - например, на Новую Ригу или Дмитровку.

Реальность и перспективы

Заторы на Киевском шоссе начинались от совхоза “Московский” и тянулись до аэропорта “Внуково”. Ситуация изменилась после того, как аэропорт попал под юрисдикцию Москвы и когда столичные власти начали реконструкцию дороги.

На первом этапе трассу расширят до шести полос до 37-го километра. Затем транспортники планируют пойти дальше и привести в порядок все 50-километровое шоссе, а к 2006 году трассу доведут до Третьего бетонного шоссе. Тогда застройщики и покупатели получат доступ к новым интересным участкам, до которых пока не так легко добраться. Легче будет добираться и до объектов между Киевским, Калужским шоссе и Первым бетонным кольцом, причем с обеих трасс. Строители утверждают, что после реконструкции по пропускной способности Киевское шоссе можно будет сравнить с Новорижским. Так что теперь перспективы Киевского шоссе оцениваются как более чем оптимистичные.

“Это направление имеет все шансы составить конкуренцию Новорижскому, - считает директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков. - Развивающаяся инфраструктура, сравнительно низкая плотность застройки, благоприятная экология и живописная природа здешних мест плюс транспортная доступность сделают его по-настоящему привлекательным для загородной жизни”.

Земля на Киевском пока стоит относительно дешево. Поэтому сейчас - самое время что-нибудь присмотреть и купить здесь. После, когда реконструкция дорог закончится, цены на землю и дома начнут медленно, но верно расти.

“Киевское шоссе, по сравнению с другими направлениями западной части Подмосковья, отличается достаточно низким уровнем цен на дома в строящихся коттеджных поселках”, - рассказывает управляющий директор компании Blackwood Марина Макарова. - Хотя уже наметилась тенденция к росту и выравниванию цен на дома, расположенные близко к городу, и на дома, которые находятся между 15 и 30 км от МКАД. Дело в том, что после реконструкции трассы без проблем можно будет добираться и на дальние участки, и расстояние от Москвы влиять на цену почти не будет. Средняя цена 1 кв. метра “киевского” коттеджного жилья составляет 1760 долларов. Что же касается земли, то, по нашим оценкам, уже сейчас в пределах 15-километровой зоны земля стоит от 4 до 18 тыс. долларов за сотку, а на 30-м километре цены начинаются с трех и доходят до тех же 18 тыс. за сотку. Цены снижаются только за пределами 30-ти километров, там максимальная стоимость участка с подведенными коммуникациями составляет 8-10 тыс. долларов за сотку”.

По другим оценкам, например, компании Soho Realty, стоимость “киевской” земли уже сегодня составляет 7-30 тыс. долларов за сотку. Речь здесь идет в первую очередь об участках, пользующихся повышенным спросом.

Дачи новые…

Застройщики все же предпочитают не форсировать события, и поселков бизнес- и эконом-класса с единой концепцией и собственной инфраструктурой строится пока не так много, как хотелось бы потребителям. Возможно, они ждут, когда начнут расти цены и рентабельность объектов, а значит, и прибыль застройщиков и риэлторов сразу вырастет.

Активнее продается земля без подряда, причем, что особенно привлекательно, в обжитых местах. В частности, немало участков выставлено на продажу в районе Крекшино, известном своими живописными местами и стародачными поселками. Здесь покупатели получают в придачу к красочным пейзажам и хорошей экологии все подведенные коммуникации. Цены 4-5 тыс. долларов за сотку, в зависимости от расположения участка. Размеры участков - от 15 соток до нескольких гектаров.

Несомненный плюс расположенного в 30 км от МКАД в Нарофоминском районе поселка “Новоглаголево” - близость величественного хвойного леса и сложившаяся инфраструктура. Поселок существует уже несколько лет, но в продаже еще есть несколько свободных участков. К относительным минусам можно отнести несколько эклектичную застройку: поселок строился без единой концепции, так что на сегодняшний день псевдорусские избы здесь соседствуют с альпийскими шале и особняками в английском стиле. Внести свою лепту в этот архитектурный сумбур есть возможность у всех желающих, располагающих деньгами: сотка земли здесь продается за 3750 долларов.

В 10 км от МКАД строится коттеджный поселок “Времена года”. В поселке будет 27 домов и 10 таунхаусов. Все дома - двухэтажные, без подвалов, в стиле шале. Коттеджи строятся из кирпича, монолита и железобетона. Предусмотрены все современные коммуникации. Будет свое административное здание, детская площадка, магазин, общественная прогулочная зона вдоль реки Сосенки. Кроме того, дачники смогут воспользоваться богатой инфраструктурой поселка “Бельгийская деревня”, расположенного по соседству. Таунхаусы площадью от 265 кв. метров с придомовой территорией в 6 соток стоят во “Временах года” около 400 тыс. долларов.

В 23 км от столицы появился небольшой поселок “Власово”. Он будет состоять всего из 10 двухэтажных кирпичных коттеджей, каждый из которых стоит на участке около 15 соток. Дом площадью 375 кв. метров обойдется в 495 тыс. долларов. Поселок не стали перегружать объектами инфраструктуры, иначе его немногочисленным жителям пришлось бы еще больше платить за право в нем поселиться и жить. Здесь есть только охрана и службы эксплуатации. К услугам дачников - находящиеся неподалеку магазин и культурно-развлекательный центр.

На 38-м км строятся “Акуловские усадьбы”. Поселок окружен смешанным и хвойным лесом, здешние места, говорят, очень грибные. Для каждого коттеджа будут подведены электричество, магистральный газ, пробурена артезианская скважина, сделан индивидуальный септик. На территории расположатся магазин, летнее кафе, пункт охраны, гостевая парковка, спортивно-игровая площадка, зона отдыха с искусственным прудом. Поселок строится в едином архитектурном стиле, но землю можно приобрести и без подряда - и построить на ней дом, вписывающийся в общую концепцию, своими силами. Сотка здесь стоит от 4 тыс. долларов, на продажу выставлены участки от 15 до 30 соток. Если переложить заботы о строительстве на продавцов, то за дом с землей надо будет выложить от 300 тыс. долларов.

На 40-м километре шоссе сейчас возводится поселок эконом-класса “Киевский”. Дома здесь строят из любого материала по желанию заказчика. Из объектов коммуникаций предусмотрены электричество - 6 кВт на участок, вода - скважина, канализация - септик, газ. Продающиеся участки - от 12 соток, а дома - от 100 кв. метров. Поселок огорожен и будет охраняться. Стоит дом с землей недорого - от 100 тыс. долларов.

Дачи старые

Киевское шоссе отличается обилием стародачных мест. Район Апрелевки (32 км от МКАД), в частности поселок “Фрунзевец”, - места бывших генеральских дач. Кокошкино (20 км), Крекшино (24 км), Селятино (30 км)…Расположенные в этих живописных местах дома с богатой историей по-прежнему привлекают покупателей, несмотря на то, что по коммуникациям они проигрывают современным коттеджам. Не говоря уже об инфраструктуре и организованной охране, которой порой просто нет. Тем не менее легендарные стародачные поселки занимали и занимают особое место.

“Земля в стародачных местах или рядом с ними всегда востребована, но в продаже появляется нечасто, - говорит начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максим Сухарьков. - Старые поселки чаще всего расположены в хвойном лесу, и стоимость земли в них ощутимо выше аналогичных предложений в новых поселках, которые, как правило, не могут похвастаться “собственным” лесом. Сегодняшних покупателей привлекает совсем не ореол истории, хотя есть покупатели, готовые сильно переплатить, лишь бы поселиться на даче прославленного ученого или военного. Главный козырь старых дач, повторюсь, - их выгодное расположение в лесных районах, с вековыми деревьями, у воды. Для советской элиты выбирались самые живописные места”.

На сегодняшний день старые дачи - одни из самых дорогих на рынке. Высокая цена связана с тем, что дома в стародачных поселках продаются крайне редко, и деньги берутся не столько за строение, сколько за землю. Ее стоимость колеблется от 15 до 25 тыс. долларов за сотку, в конечном итоге цена зависит от сговорчивости хозяина. Что же касается самого дома, то в подавляющем большинстве случаев покупатели потом сносят обветшавшие дома и строят на их месте новые. Большинство же старых дач сдаются в аренду - на лето или круглогодично. Аренда может приносить владельцам очень хороший стабильный доход - от 2 до 12 тыс. долларов в месяц, в зависимости от состояния дома. Поэтому продавать столь доходное хозяйство они не торопятся.

Наталья БОЛОТОВА, Павел ЧЕРНЫШОВ

8 декабря 2005 года в Нижнем Новгороде состоялось заседание Координационного совета при Главном управлении Минюста России по Приволжскому федеральному округу. В заседании принимала участие руководитель Главного… Et cetera

25 июня 2008 года в клубном поселке «Экоэстейт Павловская слобода» состоялась конференция «Загородная жилая недвижимость. Девелопмент коттеджных поселков: от удачной идеи до успешной реализации»… Et cetera