Эксперты рынка загородной недвижимости не раз говорили о том, что с каждым годом он становится все более цивилизованным, организованным и безопасным, что покупатели научились считать деньги - теперь они серьезны и грамотны. Но покупка дома за чертой города по-прежнему является очень дорогим и весьма рискованным шагом.

Мы решили расспросить специалиста в этой области. О новых тенденциях и продуктах на загородном рынке, об отношениях участников этого рынка, а также о предпочтениях сегодняшних покупателей в интервью М2 рассказывает управляющий директор компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Жанна Щербакова.

- Что сегодня происходит с ценами на загородную недвижимость? Влияет ли на этот рынок такой фактор, как сезонность?

- Не могу сказать, что загородный рынок подвержен явному сезонному колебанию цен. Он более статичен по сравнению с рынком городского жилья. Впрочем, влиянию сезонности более подвержены дешевые загородные объекты - дачи, находящиеся в ценовой категории $150-200 тыс., поскольку покупательский интерес к таким объектам возрастает именно в весенне-летний период. Немаловажную роль играет человеческий фактор: налаживается погода, и людей тянет на природу. Хотя повышается вероятность продажи объектов и в более элитных сегментах рынка: покупательская активность весной заметно возрастает, летом же стабилизируется.

Если говорить о земельных участках, то спрос на них постоянен: ведь он в первую очередь связан со строительной (девелоперской и инвестиционной) деятельностью граждан и организаций. А при грамотном проектировании строительства будущему владельцу участка все равно, в какое время года покупать участок. Более сложная задача - найти хороший и успеть купить его.

- Что сегодня интереснее покупателям на загородном рынке: “первичка” или “вторичка”?

- Однозначного ответа на этот вопрос нет. Думаю, что и не каждый потенциальный покупатель сможет сразу ответить, что конкретно ему хотелось бы приобрести. Обычно формулируют свои пожелания следующим образом: “Дом или коттедж в охраняемом поселке, на участке с лесом и у большой воды, по цене не выше $350 тыс.”. Но таких предложений на рынке нет. Когда клиент это начинает понимать, то склоняется к тому, что поселок может быть и не всегда охраняемым, лес и большая вода тоже не обязательны, главное - чтобы место нравилось и в доме можно было бы сразу жить, а цена за дом при этом не превышала хотя бы $650 тыс.

Сегодня на рынке загородной недвижимости так называемая “первичка” (а это рынок крупных инвестиций в возведение коттеджных поселков) предлагает на выбор покупателя строящиеся поселки, где сами дома еще не готовы, но существуют некие выставочные образцы. Обычно покупателю нужно подождать еще месяцев 10-18, пока не будет завершен не только интересующий дом, но и весь поселок или хотя бы данная очередь строительства.

Естественно, если желание потребителя - начать жить в доме немедленно, такой вариант его не очень устроит. В этом случае лучше выбрать объект среди предложений индивидуальной застройки (от частных владельцев), причем это может быть как недвижимость, построенная с учетом современных строительных тенденций и от модных архитекторов и дизайнеров, так и построенная “хозспособом”. Но все же новостройки среди всех загородных предложений - интересный вариант для вложения средств под перспективный рост цен.

Существенный момент, касающийся рынка загородных новостроек, - документация на объекты. Щепетильным покупателям, не желающим рисковать своими деньгами, первичный рынок не подходит. Приобрести недвижимость, обеспеченную правами собственности, которые возникнут у покупателя сразу по факту совершения сделки, без рисков реально опять же на рынке индивидуальной загородной недвижимости.

Но те, кто стремится купить новое и модное загородное жилье по первоначальным, а значит, низким ценам, но при этом готов рискнуть и дождаться окончания строительства, выбирают дома в крупных коттеджных поселках.

В последнее время на рынке загородной недвижимости наметилась еще одна тенденция: теперь многие застройщики-инвесторы на этапе раскрутки поселка позиционируют его как крупный перспективный проект. Но как только часть поселка продана - они уже не хотят называть его “первичкой”. Ведь строящиеся поселки - это строящиеся поселки. А у готовых поселков совсем иная репутация, к ним иное отношение со стороны потребителей.

И в этот момент позиционировать свой поселок как готовый инвесторам оказывается гораздо выгоднее. Поэтому зачастую они обращаются к риэлторам, продающим не целые поселки, а отдельные дома как индивидуальный товар. Каждый конкретный дом отдается под продажу конкретному риэлтору: он отвечает за реализацию именно этого дома, борется за него. Таким образом возникает еще и конкуренция внутри поселка.

- Покупка дома в возводимом поселке по-прежнему остается рискованным делом. На что нужно обращать внимание потенциальному покупателю, чтобы не попасть в неприятную ситуацию с недостроем и не потерять вложенные деньги?

- Рынок коттеджного строительства - “черный”, непрозрачный. Обороты не афишируются, отношения покупателя и продавца зачастую носят условно-договорный, понятийный характер. Даже выход 214-го федерального закона о долевом строительстве не слишком взволновал этот рынок.

Сейчас все большую роль играет репутация застройщика. Например, давно известны строительные корпорации “Подмосковье” и “Сапсан”, много лет назад сдавшие в строй сэндвич-дома на Ленинградском, Пятницком направлениях в таких известных поселках, как Голубое и Новогорск. Возможно, потребители назовут еще несколько более-менее авторитетных компаний - и все. Потому что серьезных игроков, к тому же проверенных временем, на этом рынке очень и очень мало.

Не менее важна связка “инвестор - застройщик”, благодаря чему реально заслужить прочную репутацию на рынке. Приведу пример: качественный проект компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Барвиха-2 реализовывался достаточно долго - в течение трех лет. Однако именно он за счет сформировавшейся репутации позволил быстро реализовать проект Барвиха Сlub. Кроме того, объекты находятся рядом друг с другом, и покупателям была предоставлена возможность сравнить проекты, оценить их качество и представить, как будет выглядеть уже готовый поселок.

Сегодня для ускорения раскрутки имени поселка массово рекламируются крупные проекты-поселки, на самом деле не построенные. Заявляется проект, как перспектива. Далее возникают вопросы: чем подкреплено исполнение проекта и его целостное завершение в будущем, каковы объемы финансирования, обеспечивающие в том числе срок всего бизнес-проекта, каков срок реального строительства и приемки поселка (и, как следствие, объекта) в эксплуатацию? Выполняют ли застройщики и инвесторы свои обязательства по реализации данного проекта? Если нет, то есть все основания предполагать, что в дальнейшем принесенные покупателями средства не повлияют на общую картину крупного строительства.

Ситуация осложняется практикой рынка, сложившейся, к примеру, за последние полгода. Она такова, что более 40% строящихся поселков - поселки с не оформленными документами на землю. Это значит, что строительство в общем-то не совсем законно. И если инвестор не определяет точные сроки оформления земли и всей разрешительной документации, вероятно, что перед покупателем настоящая “пирамида”.

Конечно, покупателю все документы по загородному объекту-новостройке проверить очень сложно, но при поселках имеются офисы продаж, где наверняка имеется план с указанием сроков сдачи очередей проекта. И очень важно - когда и кем этот план согласован и подписан. Если он реально сформирован, реально выполняется и его можно беспрепятственно посмотреть - есть шанс, что проект будет закончен.

Отдельно хочется обратить внимание покупателей на заключаемые с застройщиком договоры инвестирования и строительного подряда, а также параллельные соглашения о техническом состоянии коттеджа, по коммуникационному обеспечению, общественным территориям, ежемесячным платежам, срокам переоформления имущества и условиям переоформления и пр.

- По вашим наблюдениям, много ли в данный момент желающих купить участок земли, чтобы самостоятельно на нем построить жилье?

- Давайте сначала представим, есть ли в принципе такие участки на рынке. Для строительства дома и его эксплуатации необходимы: подъездные пути, электрические мощности, газ, водоснабжение и канализация, перспективность освоения конкретных территорий. С 1998 года свободных земельных участков с коммуникациями (ранее проведенными за деньги первых владельцев загородных домов) оставалось все меньше и меньше, к 2004 году их на рынке фактически нет. А неосвоенные земли (то есть надел земли без коммуникаций и окружающего “социума”) подходят разве что для выращивания картошки.

Второй ресурс - стародачные места. Но владельцы объектов в стародачных местах понимают, что их земли бесценны, поэтому не слишком активно продают свою загородную недвижимость. Кроме того, вокруг стародачных мест до сих пор множество споров и судебных тяжб.

Третий вариант - приобретение крупного земельного массива. Раньше подобная практика была единична. Сегодня она становится стандартом бизнеса: выкуп массива, подведение к нему основных коммуникаций с согласованными техническими условиями, подготовка генерального плана застройки территории, затем разбивка его на участки, которые и продаются затем по одному, в розницу. До недавнего времени на таких землях было прибыльно возводить поселки.

При существующих ценах на землю становится выгоднее выводить на рынок массив вразбивку, продавая участки. В данный момент минимальная цена такого вновь образованного участка в 30-километровой зоне от МКАД - $10-15 тыс. за сотку. То есть стоимость участка 15 соток составляет $150-250 тыс. А ведь участки такой площади встречаются все реже, в основном их размер составляет 20-25 соток. Значит, подобные участки обойдутся в $350 тыс.

Конечно, желающих приобрести участок в ближнем Подмосковье много - примерно 40% общего спроса. Но это вариативный ряд платежеспособности от $10 тыс. до $500 тыс. за участок. Причем цели покупки различны: и инвестиции в загородное строительство, и покупка под перспективный рост цен на землю, и приобретение участка для частного индивидуального строительства - для себя.

Нужно ли покупать участок и строить коттедж? Конечно, это выгодно. Но если человек, не имеющий профессионального отношения к строительству, решит самостоятельно возводить дом своей мечты, то пойдет по пути найма строителей. Либо обратится в лицензированную компанию, которая возведет с прибылью для себя, - стоимость строительства составит не менее $1 тыс. за 1 кв. м. Весь дом обойдется минимум в те же $350 тыс.

Можно нанять бригаду гастарбайтеров - это стоит дешевле (есть варианты и по $300 за 1 кв. м), но существует риск, что работа будет сделана некачественно и все придется вновь переделывать, вкладывая дополнительные средства на исправления. Есть ли в таком случае смысл экономить на строительстве или лучше приобрести готовый дом? Многие берутся строить сами, думая - так дешевле. И обычно ошибаются.

- Есть мнение, что спрос на стародачные места падает, это правда?

- Я так не думаю. Хотя если сравнивать с 1997-1998 годами, то, возможно, он действительно стал меньше. Тогда единственным вариантом иметь домик за городом являлись именно стародачные места. Там были дороги, коммуникации, приличные соседи. Но в последние годы спрос на стародачные места стабилен. Хотя ассортимент рынка расширился, стародачные места занимают прочные позиции на рынке, цены на участки в них довольно высокие (от $8 до $35 тыс. за сотку). И сегодня в них сформировались райончики новых коттеджных застроек.

Беда некоторых частей этих в принципе престижных мест в том, что они превращаются во “вьетнамские кварталы”: старые хозяева умерли, их родственники вступили в права наследства, но не имеют возможности содержать такую недвижимость. Но и не продают ее, ожидая очередного роста цен. Да и на рынке уже не так много предложений в стародачных местах. Но, уверяю, любое такое предложение быстро находит своего покупателя (средний срок экспозиции объектов составляет от двух до шести месяцев).

Активное развитие в последнее время получили и садовые товарищества. Многие из них постепенно перерождаются в коттеджные поселки, особенно те из них, что были в свое время предоставлены различным состоятельным организациям. Я знаю несколько таких поселков на скоростной Домодедовской трассе, на берегу Пахры. Теперь это действительно коттеджные поселки, имеющие тем не менее статус садовых товариществ.

- Риэлторы борются за качество предоставляемых услуг. Существуют ли какие-то особенности в работе специалиста по загородной недвижимости?

- Действительно, качество услуг - самый обсуждаемый вопрос в риэлторском сообществе. Мы думаем о том, как улучшить их качество на рынке загородной недвижимости, чтобы они стали понятны потребителю, а обращение к риэлтору вызывало ощущение комфорта и безопасности.

На рынке загородной недвижимости качество товара и качество услуги - очень взаимосвязанные понятия. И потребитель их путает и объединяет. Частое заблуждение потребителя о соотношении качества объекта загородной недвижимости и услуги, предоставляемой риэлторами: качественный товар - качественная услуга.

Отсюда и склонность обращать недовольный взор в сторону риэлтора: “Мне продали некачественную недвижимость, значит, оказали плохую услугу”. Но недвижимость является чьей-то собственностью, а риэлтор оказывает услуги: для продавца - по реализации объекта загородной недвижимости, для покупателя - из множества баз данных подбирает оптимальный вариант, используя свои профессиональные знания, анализирует совокупность индивидуальных особенностей представленных объектов, помогает сделать выбор.

Но важно понимать: за объект и его технические характеристики, в том числе за предоставленную по данному объекту информацию отвечает в первую очередь продавец. Риэлтор-профессионал обеспечивает своим клиентам организацию процесса покупки-продажи объекта, включая проведение показов объекта, маркетинговую политику продвижения данного объекта на рынке, своевременное обеспечение оформления документов (особенно прав на объект); информирует продавца или покупателя о тенденциях рынка и отзывах клиентов; обеспечивает конфиденциальность и безопасность всех процедур, проведение самой продажи как “желанного апогея сделки”; умеет профессионально получать нужную информацию, обрабатывать ее и выбирать “эффективный формат общения с клиентами и предоставления им информации”; организует безопасные взаиморасчеты (включая ипотеку, залог и пр.), передачу имущества и многое другое. Но действительно важно: плохое впечатление может испортить любую покупку, да и продажу, вплоть до разрыва сделки.

Уверена, не бывает неудачных объектов - обычно это несвоевременно предоставленная информация или ее недостоверность (вынуждение клиента принять решение на иной основе - манипуляции его осведомленностью о рынке). Могу отметить, что сегодня качество услуг на рынке загородной недвижимости в разных риэлторских компаниях существенно не отличается, да и потребитель пока предпочитает полагать, что может справиться с такого рода сделками самостоятельно. Но практика доказывает, что чем выше стоимость объекта загородной недвижимости, тем более специфичные услуги желает получить потребитель - и продавец, и покупатель (хотя они не всегда осознанно готовы их оплатить).

Кстати, особенность рынка загородных новостроек заключается в том, что риэлторские компании передают покупателя застройщику, за что застройщик и платит вознаграждение. Услуги по сопровождению сделки, проведению юридической экспертизы оказываются только в том случае, если речь идет о покупке объекта на рынке индивидуальной загородной недвижимости.

Очень многое зависит и от реальной готовности потребителя к совершению покупки объекта загородной недвижимости, сформированности его потребностей, ожидаемых сроков совершения покупки, выбранных ценовых диапазонов и т. д. Риэлтор поможет найти товар в соответствии с заявленными характеристиками, сопроводит сделку, то есть будет проводником по рынку загородной недвижимости независимо от того, какого качества выбран объект.

Беседовала Мария МАКАЛКИНА

За первые четыре месяцев этого года в регионе введено в эксплуатацию более 227 тыс. кв. метров жилья. Из них более 190 тыс.кв. м приходится на индивидуальное строительство. В этом году в области собираются построить… Et cetera

Из-за большого объема подготовительной работы строительство тоннельного или мостового перехода Сахалин - материк реально может начаться не ранее 2015 года, считает начальник Сахалинской железной дороги Сергей… Et cetera