Действия власти
  • К оглавлению

    Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Январь 2010

    Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Январь 2010

    В отличие от вторичного рынка жилья, где в последние месяцы наметилась тенденция к стабилизации, коммерческая недвижимость по-прежнему в полной мере ощущает на себе влияние экономического кризиса. Во многих сегментах продолжается снижение ценовых показателей, уровень вакантных площадей остается высоким, темпы строительства снижаются, а новых проектов практически не выводится. Все это говорит о том, что неблагоприятное влияние макроэкономических факторов оказалось очень существенным и говорить о скором восстановлении сегмента в ближайшее время не стоит.

    В условиях кризиса спрос на коммерческую недвижимость был самым низким за несколько предыдущих лет. До недавнего времени динамичное развитие сегментов офисной, торговой и складской недвижимости определялось общим ростом экономической активности в городе и области. Для многих ритейлеров, оптовых торговых компаний, производителей, предприятий сферы услуг и проч. залогом быстрого роста стала политика активной территориальной экспансии. Чаще всего это требовало «расширения», то есть приобретения в собственность или в аренду новых площадей - офисов, магазинов, складов. Спрос на коммерческую недвижимость, в особенности на вновь построенные современные качественные объекты, постоянно рос, что, не только отражалось на высокой динамике ценовых показателей, но и способствовало развитию рынка в целом.

    Однако под влиянием экономического кризиса тенденции изменились. Большинство компаний, придерживавшихся до этого политики активной территориальной экспансии, вынуждены были пересмотреть свои планы, а многие из них полностью отказались на ближайшие годы от расширения бизнеса. В результате спрос на коммерческую недвижимость упал, что коренным образом изменило поведение игроков. Если до 2008 г. наш рынок можно было назвать «рынком продавца», где владелец площадей диктовал цену сделки, то сегодня ситуация оказалась «зеркальной». Покупатели, понимая, что их постараются удержать «любой ценой», выторговывают себе максимально комфортные условия, а продавцы оказались вынуждены идти на уступки.

    В наибольшей степени это сказалось на рынке аренды офисов. В некоторых бизнес-центрах ставки сегодня оказались на столько низкими (по сравнению с аналогичными по качеству объектами), что другие игроки начали говорить об откровенном демпинге конкурентов. Так в сегменте офисов класса А за последний год полная ставка (включающая базовую арендную ставку, операционные расходы и НДС) опустилась в среднем на 50 % (базовая ставка при этом снизилась на 33 %). Такая ситуация сложилась из-за того, что вышедшие на рынок в 2009 г. объекты не смогли заполниться арендаторами на «рыночных» условиях, и были поставлены в необходимость привлекать их низкой ценой. Вслед за этими объектами опускать уровень ставки оказались вынуждены и управляющие компании других бизнес-центров класса А.

    В наиболее массовом сегменте офисов класса В уровень ставок в последний год тоже снижался. За четыре квартала он упал на 35 %. Сегодня снять помещение в таком бизнес-центре можно за 760 руб./кв. м/мес. (на условиях «все включено»). В Центре уровень цен несколько выше - около 840 руб./кв. м/мес. При этом год назад средний по городу показатель превышал 1150 руб./кв. м/мес.

    Аналогичная ситуация сложилась в сегменте «эконом» - офисов класса С. С конца 2008 г. их аренда также подешевела на 36 % и среднее значение по рынку не превышает сегодня 600 руб./кв. м/мес. Даже в Центре города такие помещения сейчас предлагаются не более чем по 650 руб./кв. м/мес.

    Ценовые корректировки не прошли и мимо рынка торговой недвижимости. Спрос на площади в торговых центрах в последний год также существенно снизился. В ожидании падения показателей потребительского рынка ритейлеры не торопились занимать новые помещения. В результате этого уровень вакантных площадей вырос к середине года до 5 %. И это учитывая то, что в предыдущие годы большинство торговых центров были заполнены операторами на 100 %. В третьем квартале число пустующих площадок сократилось, однако с вводом в четвертом квартале нескольких новых тоговых центров значительная доля площадей в которых пока остается вакантными (ТРЦ«Алатырь», 3 очередь ТРЦ «Гринвич», ТРЦ «ФанФан», АТЦ «Европа») этот показатель вновь вырос до 10 %.

    В течение трех кварталов 2009 г. арендные ставки на рынке торговых центров снижались. В среднем по городу корректировка составила около 16 %. В четвертом квартале падения уже не наблюдалось, однако вызвана эта стабилизация была не ценовыми, а структурными изменениями рынка. Большинство из вновь введенных торговых площадей (а запущен был огромный объем - 106 500 кв. м, или 16 % от всего рынка ТЦ) оказались расположены в Центре города, то есть в районе, где уровень ставок выше среднегородского, что и повлияло на расчет показателей. На самом деле роста ставок ни по одному из объектов во 2-4 кв. 2009 г. не наблюдалось, напротив, они либо оставались без изменений, либо были незначительно скорректированы.

    Если говорить о ближайших перспективах рынка коммерческой недвижимости, то с большой долей уверенности можно утверждать, что хоть значительных потрясений на нем и не ожидается, но и скорого роста рынка ждать также не стоит. Не смотря на то, что «острый кризис» сегодня преодолен, возвращение спроса будет медленным и восстановится в прежних объемах еще не скоро.

    Ценовые показатели, вероятнее всего, какое-то время еще будут корректироваться за счет изменения ценовой политики в отдельных объектах, тем не менее, оставаясь достаточно стабильным. Серьезные изменения на рынке наступят только после преодоления последствий кризиса в экономике не только города и региона, но и страны целом.

    Источник: Уральская Палата Недвижимости

    Терминология

    Аукцион Двойной - форма проведения торга, в котором конкурируют и продавцы, и покупатели, а цена устанавливается на уровне равновесия спроса и предложения, когда число продавцов по этой цене равно числу покупателей. С 1989 г. двойной аукцион использовался на торгах Валютного аукциона Госбанка СССР, затем на Межбанковской валютной бирже.

    Событие месяца

    1 марта в Москве обсудят редевелопмент промышленных зон

    РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗОН

    1 марта 2007 г., Москва, Golden Ring Hotel, зал “Ярославль”

    Дефицит земельных участков в крупных городах вынуждает многих девелоперов, работающих на данном рынке, обратить пристальное внимание на промышленные зоны. Успешный процесс редевелопмента промышленных зон в крупных городах напрямую зависит от того, могут ли власть и бизнес построить конструктивный диалог. В первую очередь это касается предоставления собственникам, инвесторам и девелоперам поддержки и гарантий на государственном уровне. Однако, в последнее время активная “господдержка” заключается не в выработке властями осмысленной промышленной и градостроительной политики, способствующей построению конструктивного диалога и минимизации рисков всех участвующих в процессе редевелопмента сторон, а в попытке сконцентрировать свое влияние на промышленные активы на территории мегаполисов и землю под ними, а также контролировать реализацию инвестиционно-строительных проектов на месте промзон.

    Основные темы:

    • Как подготовить обоснования инвестирования для перебазирования?
    • Как оптимизировать затраты на перебазирование?
    • Какой вариант выбрать: Приватизацию или аренду земель столичных предприятий?
    • Какие нормативные акты определяют порядок приватизации земли под предприятиями?
    • Как защитить права собственников? Судебная практика.
    • Как наиболее эффективно использовать реабилитируемый участок? Выбор экономически оправданной концепции редевелопмента территории.
    • Каковы особенности технологий реконструкции архитектурных памятников? Архитектурные приемы повышения их рентабельности.
    • Как подготовить девелоперские проекты к финансированию? Как выбрать правильный тип инвестиций? Как сделать проект наиболее привлекательным для инвестора?
    • Как управлять привлеченными в редевелопмент инвестициями?

    Приглашенные спикеры:

    Раис Ахмадиев, начальник Управления реализации инвестиционных проектов и организации территориального размещения промышленности и науки, Департамент науки и промышленной политики г. Москвы

    Виктор Дамурчиев, руководитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы

    Александр Юзвик, генеральный директор ОАО “МосУФК”

    Олег Солощанский, Вице-президент по строительству, коммерческой и жилой недвижимости ЗАО “Интэко”

    Валерий Беккер, заместитель директора по экономике градостроительства, ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы

    Сергей Киселев, Генеральный директор ООО “Архитектурная мастерская “Сергей Киселев и Партнеры”

    Олег Моторин, руководитель девелоперского проекта многофункционального делового комплекса “Медиацентр”

    Ирина Жарова-Райт, председатель Совета директоров инвестиционной группы “Сесежар”

    Элла Гимельберг, Заместитель генерального директора Noble House Capital

    Юрий Борисенко, руководитель департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” юридической фирмы “Вегас-Лекс”

    Аудитория:

    • Собственники и руководители промышленных предприятий крупных городов
    • Топ-менеджеры, ведущие специалисты и консультанты девелоперских и консалтинговых компаний, управляющих компаний, инвестиционных и инвестиционно-строительных компаний, банков, юридических компаний
    • Представители государственных структур разного уровня

    Контакты

    Организация, программа, спонсорство:

    Ирина Помигуева

    Тел.: +7 495 980 71 13, Факс: +7 495 980 80 63, ipomigueva@building.su

    Участие в конференции в качестве делегата:

    Татьяна Антошина

    Тел.: +7 495 980 71 13, Факс: +7 495 980 80 63 tantoshina@building.su

    Подробнее…

    Источник: Rambler-Недвижимость

    Новое за прошедший период

    “Недострой” достроят без затрат

    "Недострой" достроят без затратСтроительство жилых домов в Москве, которые оставили недобросовестные инвесторы, будет завершено без дополнительных затрат из городского бюджета. Об этом заявил на пресс-конференции, посвященной проблемам… Et cetera

    До конца 2009 года в Белгородской области намечено построить миллион квадратных метров индивидуального жилья

    До конца 2009 года в Белгородской области намечено построить миллион квадратных метров индивидуального жильяЗа первые четыре месяцев этого года в регионе введено в эксплуатацию более 227 тыс. кв. метров жилья. Из них более 190 тыс.кв. м приходится на индивидуальное строительство. В этом году в области собираются построить… Et cetera