Прошедший год на столичном рынке недвижимости оказался богат событиями - тут и принятие новых законов, и усиление монополизма крупных застройщиков. “Ко” попросил ведущих экспертов, девелоперов и риэлтеров проанализировать главные события уходящего 2005-го года.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

“Уходящий год для рынка московской недвижимости стал переломным. Произошли существенные изменения в законодательной базе - пресловутый закон об участии в долевом строительстве, нововведения в Земельном кодексе, развитие ипотечных программ. Была создана Ассоциация строителей России (АСР) - важный институциональный лоббист, способный влиять на решения, касающиеся строительства.

В связи с перепродажей строительных бизнесов “Интеко” и изменением ситуации на политическом пространстве, крупные инвесторы получили возможность войти на московский рынок недвижимости и занять на нем прочные позиции. В сегменте девелопмента значительно увеличилось число непрофильных инвесторов. В целом рынок недвижимости стал более доступным не только для новых участников, но и в плане информационной открытости. Появление огромного числа компаний настолько усилило конкуренцию, что главным инструментом для создания репутации стала профессиональная и масштабная работа с масс-медиа”.

Андрей Закревский, заместитель генерального директора компании “Система-Галс”:

“Ключевое событие на рынке недвижимости в 2005 году - принятие закона “Об участии в долевом строительстве”, воспринятого участниками рынка неоднозначно. Мы стали первой компанией, регистрирующей сделки согласно новому законодательству. Однако данный закон требует определенных доработок и поправок, которые будут со временем внесены. То есть в будущем ожидается его “обрастание” подзаконными актами и поправками, что приблизит закон к реальной жизни, приведет к появлению новых механизмов кредитования и, как следствие, к новому витку развития строительной отрасли.

Еще одно событие года на рынке - начало реализации проекта “Большой Сити”. Это уникальный для России мегапроект по регенерации территории, сравнимый только с Docklands в Лондоне и La Defense в Париже.

Знаковой тенденцией на строительном рынке также является продажа ключевых активов основными застройщиками (цементные предприятия, отдельные ДСК и т. д.), что ведет к появлению новых игроков, переделу всего рынка и, как следствие, монополизации его сегментов и существенному росту цен (например, у “Евроцемент Груп”)”.

Сергей Канаев, генеральный директор компании “ПИК-Регион”:

“Этот год стал годом восстановления после кризиса, который случился в 2004 году. Кризис коснулся стройкомплекса достаточно сильно, хотя и с некоторым запозданием. Если в прошлом году рынок остановился в середине года, то за 2005-й он полностью восстановился и вошел в стабильное состояние. Кроме того, из строительной отрасли ушло некоторое количество игроков.

В этом году была стерта грань между городом и деревней. Уже не нужно убеждать покупателей в том, что Подмосковье - это хорошо. Москву постепенно окружают масштабные жилые массивы с хорошо развитой инфраструктурой, такие как Павшинская Пойма, Новокуркино, район Центральный в Долгопрудном. Люди с удовольствием переезжают в эти районы.

Важно отметить тенденцию роста числа сделок по ипотеке. Приобретатели жилья разобрались, что такое ипотека, и охотно ею пользуются. Например, в микрорайоне Новокуркино до 37% сделок осуществляется с использованием ипотечных кредитов”.

Григорий Куликов, председатель совета директоров компании “Миэль-недвижимость”:

“В 2005 году завершился почти годовой период “ожидания” покупателями снижения цен на недвижимость. Люди поняли, что цены на жилье будут только расти, а государство не намерено их искусственно регулировать. В то же время наращивание объемов ипотечного кредитования, повышение платежеспособного спроса привели к росту темпов продаж.

Следующий год станет годом “дефицита жилья” на рынке недвижимости. Уже в 2004 - 2005 году на рынке новостроек произошло некоторое снижение объемов строительства и ввода жилья, а после вступления в силу федерального закона “Об участии в долевом строительстве…” этот процесс только усилился.

Многочисленные конфликты между застройщиками, местными администрациями и частными инвесторами привели к оттоку покупателей с проблемных строек на успешные объекты и частично - на вторичный рынок. Это вызвало дефицит предложения и рост цен на вторичном рынке.

Если в 214-й закон не будут внесены изменения, объемы ввода строящегося жилья в следующем году сократятся на 25%, причем больше всего пострадает сегмент жилья бизнес-класса. Дефицит спровоцирует рост цен: отдельные успешные проекты на первичном рынке могут подорожать на 30 - 50% за год. В 2006 году общий рост цен на первичном и вторичном рынках составит 22 - 25%”.

Алексей Белоусов, генеральный директор компании “Капитал Груп Маркетинг”:

“Пожалуй, самое значимое событие для рынка недвижимости - это принятие закона о долевом строительстве, который вместо стабильности привел к дестабилизации. Основной тенденцией стал разрыв между спросом и предложением. Он формируется за счет уменьшения предложения и роста спроса, в том числе из-за развития ипотечных программ. Причем сейчас этот разрыв очень трудно оценить в цифрах.

Если в начале года мнение о том, что строительный рынок формирует десяток девелоперских компаний, было понятно и очевидно для профессионалов, то в наступающем году этот факт станет общепризнанным. Каждый отдельный девелопер все больше старается присутствовать во всех сегментах рынка, чтобы иметь пакет предложений и в жилой, и в коммерческой недвижимости. Эти основные тенденции будут определять рынок и в следующем году”.

Сергей Гипш, генеральный директор компании Colliers International:

“Важной тенденцией 2005 года стало заявление сразу нескольких проектов подземных торгово-развлекательных центров. Например, под площадью Павелецкого вокзала, под Пушкинской площадью, под площадью Тверской заставы на Белорусской, в Санкт-Петербурге под площадью Восстания.

В уходящем году очень динамично развивался складской комплекс. На рынок вышло несколько очень больших профессиональных проектов, таких как логистический парк “Пушкино”, “Ленинградский Терминал”, “Томилино”.

На рынке ритейла наибольшую активность продемонстрировала шведская IKEA, которая в этом году появилась на региональных рынках России и на Украине. Этот факт обозначил новую тенденцию - выход ритейла в регионы.

Год был отмечен повышенной активностью российских и международных инвесторов. Стоит упомянуть приобретение австрийским пенсионным фондом Immoeast доли в фонде прямых инвестиций в коммерческую недвижимость Fleming Family & Partners (Russia) Real Estate, Ltd. В начале года эта компания совершила инвестиционное приобретение офисно-торгового объекта “Тверская Застава”. Также фонд Raven Russia Limited начал реализацию планов по скупке складов в московском регионе.

По моему мнению, основной тренд этого года - децентрализация рынка: активное развитие субрынков, продолжение регенерации промзон и развитие бизнес-парков. Было заявлено много интересных проектов в Санкт-Петербурге и одиннадцати крупнейших российских городах-миллионниках”.

Сергей Елисеев, директор по маркетингу компании “Инком-недвижимость”:

“Уходящий год ознаменовался возвращением “призрака” обманутых вкладчиков. Похожие события, пусть не так массово, уже происходили в конце 1990-х. На самом деле забастовки обманутых дольщиков - очень знаковое событие. Оказалось, что наши застройщики еще очень далеки от цивилизованности. Причина всех их бед - неграмотное управление, на которое наложилось неудачное стечение обстоятельств в виде стагнации цен.

Рост цен на московские квартиры, который сохранится и в следующем году, обусловлен ограниченным предложением. При этом из года в год количество квартир продолжает уменьшаться”.

Александра Мельникова, генеральный директор УК “Северо-Запад”:

“Одной из основных тенденций рынка загородной недвижимости является укрупнение и слияние компаний, владеющих большим объемом земельных ресурсов Подмосковья. В свою очередь, крупные землевладельцы начинают диктовать и ценовую политику, и лоббировать законодательную базу в отношении рынка загородной недвижимости.

Кроме того, наметилась тенденция к укрупнению самих элитных коттеджных поселков, которые начинают напоминать традиции русских усадеб с большими домами и крупными земельными наделами. Вообще компании-землевладельцы и девелоперы стали предлагать своим клиентам единую концепцию при создании поселков, а не планы по реализации отдельных очередей.

Покупатели и девелоперы стали уделять особое внимание юридической чистоте сделок с недвижимостью и обеспечению их безопасности. В первую очередь это относится к строящимся объектам вблизи водоохранных и природоохранных зон. Такого рода уровень ответственности могут взять на себя только крупные собственники земли и девелоперы. Поэтому работа мелких фирм и небольших частных компаний на рынке загородной недвижимости становится малоперспективной. Кроме того, наметилась отчетливая тенденция к увеличению количества компаний и банковских структур, желающих инвестировать средства в рынок загородной недвижимости”.

Алексей Болдин, генеральный директор компании “Магистрат”:

“Главным событием 2005 года можно назвать появление федерального закона N214 о долевом строительстве, влияние которого оживило рынок еще за несколько месяцев до его принятия. Кроме того, уходящий год характеризует возобновление роста спроса на недвижимость. На сегодняшний день увеличение цен на новостройки бизнес-класса составляет не менее 3,5% в месяц.

Из тенденций стоит отметить изменение структуры спроса на квартиры в новостройках - покупатели первичного жилья в Москве стали предпочитать монолитные дома панельным и бизнес-класс - эконом-классу. Все большей популярностью пользуются квартиры в районах комплексной застройки, а точечное строительство домов бизнес-класса в окружении панельных пяти- и девятиэтажных домов менее востребовано потребителем. Поэтому в 2005 году возросло количество проектов, реализующих концепцию “город в городе”.

“Оговорка Закрытая - оговорка об обязательстве эмитента ценной бумаги и прав ее держателя в отношении облигации, обеспеченной закладной под недвижимость. Первый держатель, в случае неуплаты или ликвидации, имеет преимущественное право на погашение задолженности.”

К 2006 году Москва обзаведется собственным океанариумом

На днях открылась интернет-версия журнала “Дайджест российской и зарубежной недвижимости”