Имея представительства в Москве и Петербурге, компания “Бекар” имеет возможность сравнивать рынки недвижимости обеих столицах. По мнению специалистов АН “Бекар” анализируя столичный рынок, можно сделать примерные выводы о том, что ждет петербургский рынок в ближайшем будущем.

Доходность недвижимости России

В последние годы Россия считается одной из наиболее инвестиционно привлекательных стран Европы. В рейтинге развивающихся стран Восточной и Южной Европы Россия занимает первое место по политической стабильности, а значит, является оптимальной по соотношению доходности инвестиций и величине инвестиционных рисков. Следом за Россией следуют Турция, Болгария и Румыния. В первой половине 2005 года Россия показала рекордно высокие результаты по уровню прямых иностранных инвестиций - $9.3 млрд.

Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается. В то же время растет инвестиционная привлекательность регионов. Доходы населения (а значит и платежеспособность) растут во всей России - только за последний год прирост составил от 10% до 25% по различным регионам. Как следствие этого растет товарооборот. Интересно, что Москва уже не является лидером по динамике роста этих двух показателей. Например, по динамике роста доходов в 2004 году лидировал Калининград (26% против 24% в Москве), а по росту товарооборота - Екатеринбург (19,6% против 8,3% по Москве).

К сожалению, непрозрачность региональных рынков серьезно уменьшает их инвестиционную привлекательность. Если говорить о недвижимости, то в настоящее время в регионах практически отсутствуют регулярные исследования этого рынка, информация противоречива, объемы рынка, заявленные различными источниками, различаются в разы. На фоне этого достаточно изученный рынок недвижимости Санкт-Петербурга с его высокой доходностью представляет наибольший интерес для инвесторов.

В настоящее время по доходности рынок недвижимости Петербурга опережает рынки не только Европы, но и Москвы. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве 8%, в Москве составляет 13-14%, а в Петербурге 17-20%.

В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный рост инвестиций в него, соответственно продолжается рост объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.

Разные столицы

Рынок офисной недвижимости в Москве и Петербурге развивался разными темпами. В силу коммерческой привлекательности Москвы приход иностранных инвесторов в столицу начался еще в середине 90-х годов. Соответственно началось активное развитие рынка бизнес-центров высокого класса. К 1998 году доля бизнес-центров класса “А” в Москве была значительна, в то время как в Санкт-Петербурге к тому же времени было введено всего лишь три бизнес-центра класса “А”: “Атриум”, “Белые ночи” и “Золотая Казанская”. При этом в Петербурге активно развивался рынок редевелопмента, рос сегмент бизнес-центров класса “В” и “С”.

В настоящее время объемы офисного рынка Москвы и Петербурга несопоставимы. По данным аналитиков ГК “Бекар” объем рынка офисных помещений в Москве сейчас составляет около 13,2 млн.кв.м. Структура рынка офисных помещений представлена следующим образом: класс “А” и “В” составляет 4 млн.кв.м, класс “С” - 6 млн.кв.м, офисные площади в функционально и морально устаревших объектах 1,5 млн.кв.м., встроенные офисные площади -1,7 млн.кв.м.

В Петербурге эти цифры меньше на порядок. Общий объем рынка на середину 2005 года оценивается в 3,2 млн. кв.м. 38 470 кв.м. занимает класс “А”, 267 800 кв.м.- класс “В”, 545 000 кв.м. - класс “С”. При этом встроенные офисные площади составляют 464 500 кв.м., а офисы в бывших административных зданиях, НИИ и т.д. - около 96 000 кв.м. В итоге московский рынок бизнес-центров на конец 1 полугодия 2005 года оценивается в 10 млн. кв.м., а Петербурга - в 850 тыс. кв.м. - разница более чем в 10 раз.

При общей несопоставимости объемов рынка интересно сравнение его структуры. В Москве рынок бизнес-центров всех классов составляет почти 76% рынка. В Петербурге этот сегмент занимает чуть более 25%.

Сравнение рынка бизнес-центров Петербурга и Москвы затруднено тем, что понятие о качественных офисных площадях в Москве и Петербурге разнится. И в Москве, и в Петербурге, как и во всей России, не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес-центра). “Бизнес-центрами” могут называться как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).

Наиболее известными видами классификаций являются Классификация Московского Исследовательского Форума (действует только в Москве) и Классификация Гильдии Управляющих и Девелоперов (действует в Москве и Петербурге). Однако даже эти уважаемые классификации не являются общепринятыми. Таким образом, право придания классификации новым зданиям находится в полном ведении его владельцев. Классификация же построенных несколько лет назад зданий и административных зданий переоборудованных в бизнес-центры вызывает всевозможные споры. В итоге в Москве принято считать раздельно качественные площади (“А” и “В”) и отечественные “С”. Причем, большинство консалтинговых компаний вообще не дает аналитики по классу “С”, считая этот сегмент малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге за счет небольшого общего объема рынка бизнес-центров аналитики считают офисные площади всех классов вместе. Это вызывает некоторую путаницу в цифрах при сравнительном анализе. При этом следует отметить, что доля бизнес-центров класса “С” в Москве и Петербурге вполне сопоставима - 60% и 64% соответственно.

Темпы роста

Темпы роста рынка бизнес-центров по итогам первого полугодия 2005 года в Москве и Петербурге близки по значению - 9,5% и 6,3% по сравнению с концом 2004.

В Москве объем введенных площадей “А” и “В” (построенных и реконструированных) составил 385 000 кв.м. Из них 38% составили бизнес-центры класса “А” и 62% - класса “С”. По традиции ввод площадей класса “С” считается отдельно - как правило это объекты редевелопмента. По экспертным оценкам “Бекара” на 1 полугодие 2005 года введено приблизительно 70 тыс. кв. м офисных площадей класса “С” (около 15% от общего ввода бизнес-центров всех классов). По данным компании “Бекар. Консалтинг” в Петербурге реальный объем ввода офисных площадей в бизнес-центрах по итогам первого полугодия составил 50 300 кв. м. Большая часть введенных в Санкт-Петербурге бизнес-центров в 1-ом полугодии 2005 года относится к классу “В” (86%). К классу “С” отнесено 14% введенных бизнес-центров. Ввода высококачественных площадей класса “А” в 2005 году пока не произошло. Это объясняется тем, что заявленные к вводу бизнес-центры класса “А”, не были введены в установленные сроки.

По прогнозам в Москве объем введенных площадей к концу 2005 года достигнет отметки в 800 000 -850 000 кв.м. (общий объем рынка Петербурга!) и составит до 1 850 000 кв.м.

В Петербурге по экспертным оценкам (учитывая, что реально от заявленного объема будет введено около 50%) объем предложения на конец 2005 года может составить 895 000- 900 000 кв. м.

При этом оба рынка пока далеки от насыщения. Заметной тенденцией является преобладание сделок по предварительной аренде еще на стадии оформления документации по новым проектам. В Петербурге опасения операторов по поводу затоваривания рынка в связи с масштабным вводом новых бизнес-центров не оправдались. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов в более качественные офис ы, “старые” здания удерживают заполняемость, близкую к 100%-й, и при этом дают мало рекламы, ликвидируя вакансии на освобождающиеся площади за счет существующих клиентов.

В Москве объемы поглощения в I полугодии 2005 г. составили 395 000 кв.м. (напомним, что уровень ввода составил 385 000 кв.м.). Объемы поглощения в 2005 г. увеличатся на 10-15% по отношению к 2004 г. По оценкам аналитиков насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет.

Арендные ставки

В Москве за 1 полугодие 2005 года арендные ставки в сравнении с концом 2004 года выросли на 10-12% по классу “В”. Рост ставок по классу “А” практически отсутствовал. В итоге по классу “А” средние арендные ставки составляют $600-850 за кв.м. в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы), по классу “В” - $420-550 за кв.м. в год. В классе “С” минимальные арендные ставки составили $250 за кв.м. в год, максимальные - $445 за кв.м. в год.

В Петербурге за 1-ое полугодие 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем по классу “А” рост составил 17%, по классу “В” - 14%, по классу “С” - от 14% до17%. В итоге на конец первого полугодия средние арендные ставки в Петербурге составляли: для класса “А” - $450-823, для класса “В” $354-573, для класса “С” - $160-375 за кв. м. в год. В прогнозах роста арендных ставок питерские и московские аналитики единодушны: уровень арендных ставок останется высоким, и в связи с высоким уровнем прогнозируемого спроса продолжит свой рост. Прогнозируется также срытый рост арендных ставок, связанный с вариациями номинирования арендных ставок в разнообразных валютах и играми на их курсе. По Петербургу рост арендных ставок в 2005 году прогнозируется на уровне 15%, в Москве - на уровне 5%.

Рынки разные, тенденции общие

Несмотря на разницу в объемах тенденции развития рынков офис ной недвижимости Москвы и Петербурга близки. По оценкам специалистов петербургский рынок отстает от московского на 2-3 года. При этом Москва на 2-3 года отстает от Европы, а регионы - на 2-3 года - от Петербурга. В итоге московский рынок недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя с учетом российской специфики), Петербург следует за Москвой, а замыкают эту цепочку российские регионы. В итоге московский опыт делает рынок недвижимости России более прогнозируемым.

В настоящее время московский рынок офис ной недвижимости характеризуется высоким спросом, высокими арендными ставками, незначительным ростом уровня свободных площадей, а также высоким объемом ввода новых офисных площадей. То же самое можно сказать о рынке офис ной недвижимости Петербурга с той лишь разницей, что количество свободных площадей пока не обнаруживает тенденции к росту.

В последние годы на московском рынке бизнес-центров происходит постепенная децентрализация. Нехватка участков под застройку в пределах Садового кольца приводит к экспансии за его пределы: увеличению проектов бизнес-центров, реализуемых вне центра, а также к возникновению бизнес-парков за пределами МКАДа.

То же самое происходит сейчас в Петербурге. Более суровые ограничения по застройке центра привели к тому, что при общем отставании рынка процесс децентрализации идет в Петербурге быстрыми темпами. По итогам 1 полугодия 2005 года наиболее лидерами по вводу новых площадей оказались не только центральные районы, но и “спальный” Красногвардейский. Началось развитие территорий вне исторического центра города (например, Выборгский район, которым активно занимается компания “Бекар” в качестве агентства развития территории).

Другая тенденция московского рынка бизнес-центров, актуальная в Петербурге - постепенное снижение доходности по мере увеличения конкуренции. На сегодняшний день по сравнению с рынками офис ной недвижимости Европы (7% доходности) Россия демонстрирует высокую доходность - 17% в Петербурге, 14% в Москве, до 20% в регионах. Окупаемость офис ных центров Москвы (6-8 лет) медленно приближается к показателям Западной Европы (15 лет). В Петербурге сроки окупаемости также имеют тенденцию к росту - на сегодняшний день они составляют 4-6 лет.

Оба рынка имеют тенденцию к укрупнению площадей, хотя само понятие “крупных площадей” в двух столицах разнится. В Москве запросы на офис ные площади до 100 кв.м. составляют 25%, 100-200 кв.м. - 25%, 200-400 кв.м.- 28%, 400-800 кв.м. - 12% и 800 и более - 10%. При этом спрос с каждым годом все более перераспределяется в пользу крупных помещений. В Петербурге помещениями небольшой площади считаются офис ы размером 40-50 кв. м. Если раньше около 50% арендаторов снимала офис ы подобного размера, то в настоящее время их доля сократилась до 20%, причем как в бизнес-центрах класса “В”, так и в бизнес-центрах класса “С”. В бизнес-центрах класса “В” высоким спросом пользуются также помещения размером 100 - 200 кв. м (21%), а также помещения более 500 кв. м (28%). Основная масса заявок в бизнес центрах класса “В”, по-прежнему, ориентирована на небольшие офис ы, однако их доля постепенно снижается. Естественно, тенденция к укрупнению площадей усиливается благодаря структуре переложения. Сдавать в аренду небольшие помещения (до 100 кв м ) в бизнес- центрах достаточно трудоемко, так как это увеличивает количество арендаторов, что усложняет процесс управления зданием. В итоге одной и наиболее острых проблем для малого бизнеса Москвы и Петербурга сегодня является аренда помещений от 50 до100 кв м. Доля предложения таких площадей в общей структуре невелика. Снять помещения такого размера в качественных бизнес-центрах очень трудно.

Вследствие схожести тенденций, можно вывести единый прогноз развития рынка офис ной недвижимости двух столиц. Ввод качественных площадей будет способствовать поступательному движению к стабилизации рынка, резких скачков его показателей, вероятней всего, не произойдет. Уровень арендных ставок останется высоким на протяжение всего II полугодия 2005 г., возможен незначительный рост. В долгосрочной перспективе введение качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет, а будет способствовать лишь их разрыву в пользу более качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов, что приведет к переводу этих объектов в более низкий класс с его характерными арендными ставками.

АН “Бекар”

“Квитанция Грузовая - документ, расписка, выдаваемые отправителю груза перевозчиком, подтверждающие, что груз принят к перевозке транспортной компанией. В случае утраты груза К.г. является основанием для предъявления претензий к перевозчику.”

ЕБРР выступит организатором кредита на сумму $90 млн. для реконструкции Детского мира

Прибыль крупного застройщика из ОАЭ составила $20 млн. за 2-й квартал 2009 года