Риэлторские агентства столицы переживают не лучшие времена. Если обычно летом им приходилось работать в условиях невысокого спроса и имитировать активность и востребованность, то теперь проблема в другом - дефиците предложения, в том числе и на рынке дорогого жилья. Количество объектов продажи убывает, как песок в песочных часах.

Острый дефицит

По наблюдению управляющего директора агентства Kirsanova Realty Надежды Кот, в целом год от года ситуация с предложением жилья не становится лучше. Все участники рынка живут только надеждой. В секторе элитного жилья тоже наблюдается реальный дефицит, причем всего - новых проектов, интересных архитектурных решений, документооборота вне зоны риска, брокеров-профессионалов, как это ни странно… И - самый примитивный дефицит квадратных метров.

Интересно, что и в других компаниях сегодня говорят об этом абсолютно открыто и не стараются, как в прежние времена, в любом случае поддерживать миф о незыблемости столичного рынка. С одной стороны, как объясняет руководитель компании “Дельта Эстейт” Елена Земцова, делают свое дело уже традиционные для Москвы проблемы - дефицит площадок под строительство, жесткая конкурентная борьба ведущих игроков рынка за право обладания ими, значительное обременение проектов. С другой стороны, Федеральный закон N214 создал дополнительную неопределенность в финансировании новых проектов и распределении прав всех его участников. По оценкам компании, только за текущий год спад предложений в сегменте элитного жилья составил 30-35%, а за последние два года - 50%. По оценке компании Kalinka Realty, озвученной ее генеральным директором Алексеем Сидоровым, предложение на рынке сократилось в среднем на 25-40%. И на это, считает он, влияет целый комплекс причин, так что неправильно было бы говорить, что во всем виноват лишь закон N214.

В компании “Контакт - Элитная Недвижимость” даже считают, что в секторе элиты дефицит ощущается острее, чем в секторе типового жилья. Это связано с тем, говорит Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании, что элитные новостройки сконцентрированы в пределах Третьего транспортного кольца и по западному направлению. А количество людей, желающих приобрести жилье в этом секторе, с каждым годом все увеличивается. Поэтому тех объемов, что вводились в последнее время, рынку не хватало. А строительство типового жилья по Москве происходит зачастую целыми районами, следовательно, определенный выбор у покупателя есть. К тому же, элитный потребитель более взыскателен, чем обычный.

Детализируя, управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт говорит о дефиците, проявляющемся в разных аспектах: “Можно говорить о дефиците, если вы ищите квартиру для спекуляции и хотите заработать, например, 200% годовых. В этой ситуации есть дефицит и, если возник подходящий вариант, принимать решение о покупке нужно очень быстро. Квартиры в домах известных застройщиков, которые только появляются на рынке, уже расписаны по клиентам еще до получения акта разрешенного использования. Что касается типовых новостроек, то частные инвесторы просто покупают их оптом по договоренности с инвестором проекта. Можно с уверенностью говорить, что спрос превышает предложение, поскольку по большому счету у нас просто нечего купить. Для инвестирования очень мало вариантов - или акции сырьевых компаний, или недвижимость. Больше заработать практически не на чем. Острая нехватка касается квартир определенного размера - 150-170 кв.м, а также недвижимости определенной стоимости (например, 100-150-метровые квартиры по 6 тыс. у.е. за кв.м в районе Хамовники, которых просто нет в наличии)”.

Еще один показатель: сроки экспозиции объектов стали минимальными, говорит Наталия Курашова, сотрудник отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty. Так, в элитных домах высшей ценовой категории квартиры полностью реализуются в среднем за три месяца. Многие застройщики начинают выставлять свои объекты по максимально высоким ценам, приближенным к стоимости готовых объектов, зная, что покупатель на них в любом случае найдется. А некоторые и вовсе не торопятся выставлять свои объекты, небезосновательно полагая, что те могут еще вырасти в цене.

А вот мнение новых компаний, в целом совпадающее с данными аборигенов рынка, но отличающееся в деталях. В компании “Агент 002″ считают, что нынешний объем предложения новостроек по сравнению с 2005 г. сократился вдвое. Наиболее сложная ситуация в сегменте экономкласса. После того как застройщикам усложнили процедуру привлечения средств и оформления строительной документации, у строительных компаний возникли финансовые проблемы. Более всего пострадали мелкие строительные компании, предлагавшие дешевые квартиры. Сегменту элитных новостроек удалось выбраться из кризиса с меньшими потерями. Это и понятно - потенциальные покупатели дорогого жилья гораздо легче реагируют на его удорожание, а застройщики таких жилых проектов менее всего зависят от изменения законов и рыночной погоды. По мнению Александра Слеты, аналитика Бюро Недвижимости “Агент 002″, в последний год экономкласс был основным локомотивом роста цен на московское жилье, в то время как элитные квартиры, наоборот, притормаживали общий рост рынка.

Кто виноват?

Основные причины сложившейся ситуации эксперты видят в ужесточении законодательства, введении пресловутого закона об участии в долевом строительстве. Ситуация дефицита элитного жилья, отмечает Ирина Исмаилова, руководитель городского отдела компании Welhome, во многом связана с адаптацией всех участников рынка к новым реалиям.

“Основную причину сокращения предложения мы видим в несбалансированной правовой инициативе законодателей, - говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard. - Законодательные акты, принятые до 2006 г., формально реформируя отрасль, тем не менее, вводят такие правила игры, которые активно препятствуют развитию малого и среднего бизнеса в строительстве. Падение объемов строительства в 2005 г. связано именно с этими секторами. Относительно крупных строительных компаний серьезных подвижек на московском рынке не наблюдается. Их деятельности новые законы нанесли меньший ущерб, так как у них все еще велик административный ресурс, использование которого уравновешивает недостатки законодательства. Что же касается слухов об уходе некоторых компаний с рынка, пока они остаются слухами, которые некоторые специалисты связывают с диверсификацией бизнеса”.

Эксперты называют и другие факторы, повлиявшие на ситуацию. В значительной степени, говорит Дмитрий Воронков, свое “черное дело” сделала нестабильность на валютном рынке и рынке ценных бумаг в совокупности с непрекращающимся притоком нефтяных долларов в страну, а также рост цен на московскую недвижимость за последние годы, стабильность которого привлекает все больше частных инвесторов как из Москвы, так и из регионов. Да и благосостояние населения Москвы растет, появляются сбережения. Тем не менее, ФЗ N214 в немалой степени способствовал созданию дефицита на рынке, в том числе дорогого жилья. Его последствия имели противоположный от задуманного создателями эффект: вместо того, чтобы защитить интересы покупателей, он еще больше все усложнил. Пришлось приобретать квартиры в новостройках (где открывались продажи) по новым схемам, в обход закона, не только не защищающего покупателя, а делающего его еще более зависимым от продавцов. При этом винить застройщиков в противостоянии закону нельзя: у них имеются весомые аргументы в пользу своих действий.

Как продавать?

Все схемы оплат, говорят в агентствах, базируются на основе предварительных договоров купли-продажи. В них оговариваются возможные формы инвестирования в будущее жилье. Данный документ подтверждает право покупателя приобрести объект и осуществить его оплату либо векселями, либо денежными средствами. Однако с этим не все согласны. При продаже элитного жилья, говорит Ирина Жарова-Райт, к каждому покупателю применяется индивидуальный подход, и говорить о каких-то массовых схемах было бы неправильно. Вариантов взаиморасчетов масса, вплоть до зачета по каким-то услугам. К тому же сейчас наблюдается тенденция перехода к “белым” продажам.

Сейчас на агентства ложится больше ответственности по проверке документов. Возникают ситуации, когда вообще лучше не браться за продажи. Пострадавшей стороной могут оказаться все - и покупатель, и риэлторская компания, поскольку страдает ее репутация.

Надежда Кот говорит том, что тенденция к использованию услуг “проверенных” агентств в новой ситуации становится еще более актуальной: если есть риск, то он должен быть снижен до минимума.

Учитывая возрастающую конкуренцию на риэлторском рынке, полагают в “Агенте 002″, агентства недвижимости стремятся привлечь продавцов и покупателей снижением процентов комиссии и гибким подходом к “дорогим” клиентам.

“Сократилось предложение, но вырос и спрос. Мы по-прежнему ищем и находим для клиента желаемый объект. А в случае с консалтингом предоставляем клиенту отчет о реальной ситуации на рынке. Скажем прямо: с точки зрения доходности ситуация для агентств изменилась даже в лучшую сторону”, - считает Алексей Сидоров.

Вторичная вторичка

Сегменты рынка - первичный и вторичный - работают как сообщающиеся сосуды. Растет стоимость строящегося жилья - растут и цены на имеющиеся квартиры. Рынок вторичного жилья также стал рынком продавца, обобщают в компании Renaissance Realty. Собственники квартир используют ситуацию, сложившуюся на рынке, в своих целях и выставляют объекты по завышенным ценам. Так, средняя стоимость квадратного метра в элитной вторичке уже составляет порядка $12 тыс. А максимальная цена превышает отметку $30 тыс. за кв.м (район Остоженки). Кроме того, многие владельцы элитного жилья, наблюдая за ажиотажным спросом и невиданным ростом цен, не спешат выставлять свои квартиры на продажу, предпочитая сдавать свое жилье в аренду - отсюда и нехватка предложений на вторичном рынке. То же отмечает и Ирина Исмаилова. К тому же продавцы вторички ориентируются на цены в соседних новостройках, а также используют в качестве аргумента наличие свидетельства о праве собственности.

То немногое, что сегодня существует на вторичном рынке элитного жилья, говорит Елена Земцова, это квартиры, приобретенные с целью дальнейшей перепродажи без отделки. В этом случае инвестиционные вложения продавца могут принести доход от 40 до 100% годовых.

Чего ждать?

В настоящий момент, говорят в компании Paul’s Yard, трудно судить о развитии ситуации - по крайней мере, до осени текущего года. Если по результатам первого полугодия отрицательная динамика сохранится, можно будет говорить о локальном уменьшении деловой активности в строительном секторе. Строительной отрасли для адаптации к новым условиям необходимо как минимум полтора-два года (если только новые законодательные инициативы не образуют еще больших препятствий).

Елена Земцова полагает, что стабилизация рынка может произойти года через два, когда в столице появятся новые жилые комплексы типа “Онегинъ” и “Коперник” на 100 и более квартир. Малоквартирные клубные дома уже строить не просто нерентабельно, а расточительно. Жилищное строительство в Москве напрямую зависит от интенсивности вывода промышленных зон за пределы МКАД, освоения и рекультивации освобожденных от них земель - другого пути пока у города нет. В этих условиях в “Дельта Эстейт” частным инвесторам рекомендуют приобретать не только жилую, но и коммерческую недвижимость. Этот сегмент сейчас достаточно развит, и интересных предложений на рынке много. Наиболее выгодный сектор коммерческой недвижимости - вложения в ритейл. Охотно приобретаются дома на начальном этапе строительства в коттеджных поселках клубного типа не далее 30 км от МКАД.

Похожий прогноз озвучили и в компании Renaissance Realty. Ситуация ажиотажного спроса, которую все наблюдают уже несколько месяцев, скоро должна измениться, а именно - с вводом новых объектов в 2007 г. Вообще, потенциал у центра еще есть, много объектов которые могут стать элитными, если их реконструировать. Правда, это потребует солидных капиталовложений. Кроме того, в центре осталось немало промышленных предприятий, которые, согласно программе правительства Москвы, должны быть перенесены за пределы города. Взять тот же завод “Каучук” в Хамовниках - на его месте планируется возведение элитного квартала площадью 200 тыс. кв.м. Или, например, известный проект “Парк-Сити” на месте Бадаевского завода.

Дмитрий Воронков прогнозирует осенью сохранение тенденции повышения цен - может быть, не такого мощного, но ощутимого. Рынок по инерции будет двигаться в сторону увеличения цен, так как пока ничто не предвещает резких обвалов. Покупательские возможности, существующие сегодня в нашей стране, смогут “взять” и эти цены. “Мы ожидаем стабильного роста цен, - говорит эксперт, - который, несомненно, будет перекрывать инфляционный рост на уровне 15-25% годовых”.

Впрочем, в агентствах, давно работающих на рынке, полагаются не только на цифры, но и на субъективные ощущения. Без них просто неинтересно, тем более в нашей стране. “В воздухе витает что-то, - говорит Надежда Кот. - Перемены обязательно будут. Дефицит предложения есть, но если покупатель откажется принимать решения и приобретать по бесконечно растущим ценам, то появится еще один вид дефицита - дефицит реальных сделок. Рано или поздно это случится”.

Прогноз Алексея Сидорова воспринимается как вполне жизнеутверждающий. В условиях бурного экономического роста в стране, подчеркивает он, интерес со стороны инвесторов к рынку недвижимости очень высок. Постепенно выходят на рынок и иностранные инвестиции. Шаг за шагом, но рынок насыщается. На данный момент в разработке и на стадии планирования находятся весьма масштабные проекты, и с учетом их появления на рынке можно говорить, что в течение трех-пяти лет в сегменте недвижимости очень вероятна стабилизация.

Наталия КРОЛ

Председатель общественного экспертного совета при Совете Федерации по реализации программы “Доступное жилье” Иван Грачев считает, что российской ипотеке не хватает трех вещей. Первое - не хватает системы сбора… Et cetera

Объемы строительства жилья в Московской области продолжают падать третий месяц подряд - в июле 2009 года ввод жилья в регионе снизился на 2,63%, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, следует из материалов… Et cetera