В последнее время на рынке недвижимости наблюдался существенный рост цен, который начался осенью после некоторой стагнации и даже падения, имевших место минувшим летом. Дальнейшее развитие этой ситуации интересует буквально всех - как участников рынка, так и простых граждан. Прекратится ли рост цен на жилье или, напротив, эта тенденция будет продолжаться и дальше? Этот вопрос, в частности, обсуждали во вторник участники круглого стола “Ситуация на рынке жилья Москвы в 2004 году. Прогнозы развития на 2005 год”. В мероприятии приняли участие представители правительства Москвы, аналитики рынка недвижимости, ведущие строительные и инвестиционные компании, операторы рынка недвижимости и представители банковских структур.

Не секрет, что Москва - наиболее “показательный” в отношении тенденций на данном рынке город России. Здесь сосредоточена основная масса денежных средств и большинство инвесторов и участников рынка рассматривают в качестве объекта вложений именно московскую недвижимость. Поэтому московскую динамику цен, несомненно, следует рассматривать как некий индикатор общероссийских тенденций, которые станут очевидными некоторое время спустя.

Большинство участников дискуссии сошлись на том, что нынешняя ситуация в российской и мировой экономике делает некоторое повышение цен на недвижимость неизбежным. Во-первых, тенденция к подорожанию нефти пока не теряет актуальности и непохоже, что “жидкое золото” в скором времени начнет дешеветь. Поток нефтедолларов, захлестнувший Россию, требует “места для вложения”. Паевые фонды, по мнению ряда участников дискуссии, в последнее время демонстрируют спад. Банки также не дают нормальных процентов по вкладам, курс доллара нестабилен. Поэтому недвижимость до сих пор является самым надежным объектом для инвестиций. Кроме того, близится конец года, когда многие люди в той или иной форме получают существенные доходы. Эти деньги, опять-таки, будут вложены отнюдь не в тур на Ямайку, а, скорее всего, в покупку жилья. Так что до конца года снижения цен на недвижимость ждать точно не приходится.

К числу макроэкономических факторов, формирующих жилищные цены, главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник относит большой отток капиталов, происшедший в начале текущего года, о котором было объявлено лишь в июле. Именно в марте-апреле уменьшились объемы продаж, и увеличиваться они начали лишь в начале лета. Цены же, напротив, росли до конца весны, а с июня стабилизировались. По мнению аналитика, высокие цены “нефтянки” полностью компенсировались этим оттоком валюты, к тому же ухудшился инвестиционный климат внутри страны.

Однако жилье продолжают возводить достаточно активно. По данным руководителя спецпроектов ОПЦ КАСРиРг Алексея Введенского, на сегодняшний день в столице строится около 5 млн кв м жилья ежегодно, всего же за 15 лет было построено свыше 50 млн кв м. За это время более 2 млн человек улучшили свои жилищные условия.

Какими же были предпосылки нынешнего взлета цен на рынке недвижимости? 2004 год стал весьма непростым как для строителей, так и для организаций, связанных с реализацией жилья. Именно этим летом закончился бурный рост цен на недвижимость, начавшийся 3 года назад с отметки 700 долл за кв м. 2 года спустя кв м жилья в столице стоил уже 1150 долл, а в дальнейшем рост цен составлял 350-400 долл в год. За это время недвижимость стала одним из главных объектов инвестиций для населения и коммерческих структур, в т ч банков. Но процент прибыли от роста цен постоянно уменьшается вместе со снижением темпов роста стоимость кв м жилья.

После кризиса 1998 г ситуация на рынке сложилась так, что некоторая часть недвижимости оказалась у тех, кто вкладывал в нее деньги, но непосредственно к рынку отношения не имел. Когда же банкам понадобились деньги, они начали “сбрасывать” на рынок имеющееся у них жилье. Таким образом, предложение превысило спрос, и в сфере недвижимости возникла некоторая “ценовая отсрочка”. Она способствовала тому, что спекулятивные игроки ушли, и на рынке остались лишь непосредственные его участники. В последние месяцы произошло перераспределение “отложенного предложения”, которое еще оставалось в Москве, что не замедлило спровоцировать рывок цен вверх. Ноябрь, по данным многих участников рынка, оказался чемпионом по продажам жилья в текущем году.

Ситуация не изменится до тех пор, пока администрация США не пересмотрит свою позицию по отношению к доллару, считает заместитель начальника управления инвестиционной программы ДИПС Москвы Евгений Леонов. Слабый доллар, по его мнению, провоцирует рост цен на жилье, поскольку люди “сбрасывают” американскую валюту и на полученные деньги покупают квартиры, обеспечивая тем самым высокий спрос на рынке. Осенняя волна повышения спроса на квартиры наложилась на ослабление доллара, что увеличило общую потребность в недвижимости в 4 раза.

В ближайшее время, по мнению участников обсуждения, некоторый рост цен на недвижимость будет продолжаться, но в разумных пределах. Г.Стерник отмечает, что пока они растут весьма умеренно, и это будет продолжаться в ближайшие 1-1,5 г. В случае неустойчивого баланса на валютном рынке, объемы продаж снова вырастут и цены могут подняться на 10-15 проц.

Схожего мнения придерживается и представитель ДИПС. По его словам, повышение департаментом цен на наиболее ликвидное жилье, о котором ПРАЙМ-ТАСС уже писал, был “внеплановым, но выборочным”. Он отмечает, что это было вызвано лавинообразным спросом на квартиры и не прогнозирует существенного роста цен на столичном рынке из-за этого повышения. Вместе с тем, он предполагает, что в 2005 г цены на жилье будут стабильными лишь в том случае, если доллар сохранит относительную стабильность. Однако если американская валюта будет падать более полугода, цены на жилье все же пойдут вверх.

Несколько более категоричную точку зрения относительно роста цен высказал первый заместитель генерального директора ОАО “ДСК-1″ Андрей Паньковский. Он отметил, что стоимость кв м жилья, строящегося ДСК, зафиксирована в рублях, поэтому в пересчете на доллары уже растет. Но будут расти и рублевые цены, считает он. На некоторых адресах ДСК они уже выросли на 20 проц. Причиной этого роста А.Паньковский считает рублевую инфляцию, которая не выказывает тенденции к снижению в ближайшей перспективе. Вместе с тем, в росте цен на жилье заинтересован и город, отмечает он. Иначе нечем будет оплачивать услуги ЖКХ, социальное жилье и квартиры для молодых семей. Общий рост рублевых цен он прогнозирует также в рамках 10-15 проц в год.

Кого же в большей степени коснутся вышеописанные перемены на рынке недвижимости? Г.Стерник условно разделил россиян, задействованных в качестве игроков на рынке жилья, на четыре категории.

Первая - малоимущие. Их, по данным аналитика, стабильно около 30 проц от общего числа граждан, участвующих в операциях с недвижимостью. Эти люди, как правило, продают квартиры, чтобы купить более дешевые и жить на полученную от продажи ценовую разницу. Такая тенденция в последнее время нарастает, во многом, из-за проводимых экономических реформ, считает Г.Стерник. “Людям все хуже жить, и они вынуждены выживать”, - заявил он. Как правило, эта категория слабо реагирует на валютную и макроэкономическую ситуацию в стране.

Вторая категория - средний класс. Они приспособились к новым экономическим реалиям, продолжают работать и зарабатывать деньги и пытаются улучшить свои жилищные условия. Эта группа также устойчива, реагирует на изменения макроэкономической ситуации. Именно они близко восприняли летние заявления правительства о доступном жилье, истолковав этот термин как “дешевое жилье”. Вместе с тем удешевления никто не обещал - речь шла о развитии системы жилищного кредитования, и, как следствие, скорее об удорожании квартир.

Третья группа - “высший средний класс”. Они тоже покупают жилье для жизни и с целью инвестировать сбережения. Их примерно 15-20 проц от общего числа. Они реагируют на экономическую ситуацию более четко, чем вторая группа и ведут себя адекватно рынку.

К четвертой группе аналитик относит “высокодоходных” россиян. Они покупают сразу по нескольку элитных квартир также для жилья и, в меньшей степени, для инвестирования сбережений. Однако многие из них рассматривают покупку жилья как средство “отмывания денег”, поскольку по закону в этом случае проще “спрятать в воду” концы незаконных доходов. Именно их реакция на события минувшего лета лишила рынок недвижимости запланированных ранее доходов.

Говоря об этих категориях, Г.Стерник отметил, что в обществе наблюдается все большая тенденция к их расслоению. Вряд ли у малообеспеченных людей появится шанс выйти из этой категории. По крайней мере, дешевое жилье они точно не получат, что видно из прогнозов экспертов рынка.

Что же еще изменится в сфере недвижимости? Аналитики рынка видят возможности роста у паевых фондов, вкладывающихся в доходные дома. Дело в том, что население Москвы растет, главным образом, за счет приезжих, которым надо где-то жить. Селить их лучше централизованно, - так легче контролировать миграцию и следить за уплатой налогов. Именно этому должны служить доходные дома. Что касается москвичей, то они могут вкладывать в такие ПИФы свои сбережения, получая, таким образом, прибавку к зарплате или пенсии в виде процента от прибыли.

Что касается разницы между Москвой и Подмосковьем, то все больше определяется следующая тенденция. Ближние к Москве районы Подмосковья - такие как Красногорск, Мытищи и др практически полностью сливаются со столицей. В том числе это касается тенденций на рынке недвижимости и динамики цен на нее. В дальнем же Подмосковье - например, Чехове, Талдоме, Серпухове жилье покупают в основном те же малообеспеченные или приезжие люди, у которых нет денег на приобретение квартиры поближе к Москве. Поэтому здесь высокий спрос на 1-2 комнатные квартиры небольшой площади, в то время как в более дорогих районах требуются большие 3-4 комнатные квартиры. Эта тенденция сохранится и увеличится в ближайшие год-два.

В тот же период - ближайшие год-два - участники конференции не видят оснований для снижения цен на недвижимость. Вряд ли нефтяные цены станут ниже, да и падение доллара пока остается большей реальностью, чем его рост. В любом случае, изменение этих факторов будет мягким и не станет определяющим для цен на жилье. Что же касается более отдаленных перспектив, все участники дискуссии проявили удивительное единодушие и оценили их весьма оптимистично. “Все будет хорошо” - таким был главный лейтмотив их высказываний на эту тему.

“Счет Бухгалтерского Учета 14 Переоценка Материальных Ценностей - счет, предназначенный для обобщения информации о результатах переоценки ценностей, относящихся к средствам в обороте (включая незавершенное производство, готовую продукцию, товары и др.), а также данных об отклонениях стоимости этих ценностей в текущих рыночных ценах от стоимости, определившейся на счетах бухгалтерского учета.”

Региональный филиал ООО “Росгосстрах-Северо-Запад” займется страхованием ипотеки в Коми

Московские депутаты - за прозрачность