Перегрев вторичного рынка жилья Петербурга отразился и на “первичке”. Многие крупные строительные фирмы приостановили продажи в наиболее востребованных сегментах либо выставили на квартиры завышенные цены. Стоимость 1 кв. м на первичном рынке за последний месяц выросла на 41%.

Застройщики и риэлтеры не спешат выставлять квартиры в новых домах на продажу, так как чем дольше они их придерживают, тем больший доход получат. На наиболее ликвидные объекты однокомнатные квартиры или квартиры-студии - цена достигла $2,5 тыс. или даже $3 тыс. за кв. м. По прогнозам специалистов, аномальный рост цен на жилье прекратится уже осенью. Но если на вторичном рынке в начале 2007 года ожидается откат цен на 5-10%, то на первичном строители будут стараться держать ценник на том уровне, до которого он вырастет.

Рынок ждет новые объекты

К началу 2007 года объем предложения на рынке строящегося жилья повысится. К этому времени ожидается сдача новых крупных объектов. Сегодня на разных стадиях строительства (проектирование, изыскательские работы, возведение) находится около 12 млн кв. м жилья. По прогнозам вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, в 2007 году строители сдадут 2,3-2,4 млн кв. м.

В частности, в ближайшее время на рынок выйдут такие крупные проекты, как “Балтийская жемчужина”, 55-й квартал Северо-Приморской части Приморского района (СПЧ) и “Славянка”.

Возведение многофункционального комплекса “Балтийская жемчужина” рассчитано на восемь лет. На площади в 208 га будет построен 1 млн кв. м жилья. Ожидается, что население комплекса составит 35 тыс. человек.

55-й квартал СПЧ участок площадью 34,8 га, ограниченный Богатырским проспектом и улицами Оптиков, Яхтенной и Туристской. Строительный холдинг “ЛенСпецСМУ” планирует построить здесь восемь многосекционных жилых домов. Здания проектируются разновысотными от 9 до 25 этажей. Общая площадь квартир составит 470 тыс. кв. м, помещений общественного назначения 22 тыс. кв. м.

ООО “Балтрос” в Пушкинском районе Петербурга построит комплекс “Славянка”. На территории площадью 280 га предполагается возвести жилой район, включающий также рекреационную и общественно-деловую зоны.

И хотя большая часть этих объектов будет сдана после 2010 года, они должны обеспечить значительный объем предложения уже в ближайшем будущем.

Классовая неразбериха

Сегодня в Северной столице не существует единой классификации жилой недвижимости. Классификации, принятые на московском и, тем более, зарубежном рынках, к петербургскому применимы с трудом, так как он имеет свои особенности. Однако в зависимости от диапазона цен за квадратный метр площади выделяют три основных класса жилой недвижимости: элитная, жилье повышенной комфортности (бизнес-класс, комфорт-класс) и эконом-класс (типовое жилье).

Элитные новостройки - это высший класс. Стоимость квартир здесь достигает $8 тыс. за “квадрат”. “Специфика петербургского рынка недвижимости такова, что редкий проект на первичном рынке может изначально считаться элитным, особенно на стадии строительства, считает начальник информационно-аналитического отдела ГК “Бюллетень Недвижимости” Сергей Бобашев. Достаточно посмотреть, что сейчас происходит с проектами, которые энное время назад считались элитными. Часть из них действительно поддерживает данный статус. Другую относят к элитным только потому, что там проживают преимущественно состоятельные горожане”. Однако эти объекты не соответствуют требованиям, предъявляемым к элитному жилью по качеству отделки, инженерному оснащению. Очень часто такие здания не имеют необходимой для элитного жилья благоустроенной и охраняемой территории, придомовой паркинг не располагает требуемым количеством машиномест.

Элитное жилье, как правило, возводится в центре. Дефицит площадей здесь заставляет очень плотно застраивать имеющиеся участки. В результате теснота и отсутствие изолированной охраняемой территории, являющейся неотъемлемой частью новых элитных комплексов.

В Петербурге сегодня реализуется несколько проектов, которые можно отнести к элитным. Например, реконструкция дома на Большой Морской, 4, проводимая ОАО “Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”. Другой проект “Парадный квартал”. Это территория, ограниченная Виленским переулком, улицей Радищева, Кирочной и Парадной улицами. Проект “Набережная Европы” в Петроградском районе между набережной Малой Невы, проспектом Добролюбова, площадью при въезде на Биржевой мост и будущим продолжением улицы Талалихина.

Жилье повышенной комфортности. Это квартиры больших площадей в районах с развитой социальной инфраструктурой. Цена на объекты данной категории обычно превышает стоимость квартир эконом-класса на 20-30%. Однако перегрев рынка привел к тому, что жилье комфорт-класса по ценам сегодня практически не отличается от малометражных объектов эконом-класса. “Сейчас удачное время для приобретения квартир бизнес-класса, которые дорожают не так сильно, как типовое малометражное жилье”, считает Сергей Бобашев.

Типовые квартиры (эконом-класса) ориентированы на горожан со средними доходами. Данной категории недвижимости принадлежит самый большой удельный вес по количеству квадратных метров в жилищном фонде города. Покупатель этой категории жилья более чувствителен к цене, чем горожане, присматривающие квартиры более высоких категорий. К типовым объектам относят панельные дома и кирпично-монолитные здания с малометражными квартирами в спальных районах. Наибольшим спросом сегодня пользуются новостройки эконом-класса. Хотя из-за сложившейся ситуации на рынке цена на объекты в этом сегменте сейчас неадекватно завышена и почти достигла уровня комфорт-класса $2,5-3 тыс. за “квадрат”.

Строители будут держать цены

По прогнозам специалистов ГК “Бюллетень Недвижимости”, аномальный рост цен на жилье прекратится осенью. Активность спроса на первичном рынке, как и на вторичном, значительно снизилась уже сейчас. По прогнозам специалистов, к началу 2007 года на вторичном рынке продавцы квартир снизят цены на 5-10%. На “первичке” снижение цены маловероятно. Возможно, строители будут предпринимать меры, направленные на сохранение покупательского интереса. Например, предоставлять рассрочки на льготных условиях, уменьшать величину условной единицы.

Несмотря на то что банки не очень охотно выдают кредиты под приобретение возводимого жилья, доля новостроек на рынке ипотеки увеличивается. На первичном рынке работают преимущественно крупные банки, а также кредитные организации, непосредственно связанные со строительной отраслью. Некоторые банки выдают кредиты на приобретение строящегося жилья в домах, которые возводят аффилированные с ними застройщики или клиенты.

Перегрев рынка тормозит развитие ипотечного кредитования. Даже с учетом уровня цен, при котором квартиру без привлечения заемных средств купить могут немногие. “Сейчас банки охотно выдают кредит на весьма выгодных условиях, но при отсутствии предложения ликвидных объектов купить на выданные по ипотеке деньги ничего нельзя”, отмечает Сергей Бобашев. Ожидаемая уже осенью этого года стабилизация рынка, когда цены перестанут расти и появится адекватное спросу предложение, возможно, подтолкнет и развитие кредитования.

По данным информационно-аналитического отдела ГК “Бюллетень Недвижимости”

“Обслуживание Банками Внешнеторговых Соглашений - кредитование экспортно-импортных операций, посредничество банка при проведении финансовых расчетов между экспортерами и импортерами, осуществляемое при помощи корреспондентских счетов между банками двух стран - экспортера и импортера, при условии наличия расчетного счета банка-корреспондента.”

Девелоперы жилья в РФ имеют лучшие шансы выжить в условиях мирового кризиса

На востоке Москвы завершено строительство многоэтажного гаража-стоянки