В Самаре растет спрос на аренду коттеджей, но сегмент предложения пока не сформирован

Спрос на аренду загородного жилья формируют сразу несколько категорий потребителей. Это и семьи, выезжающие подальше от шума городского на лето, и те, кто “пробует” жить в коттедже постоянно: для них аренда загородного дома - своего рода репетиция покупки его аналога в этом же или соседнем поселке. И, наконец, за городом можно просто здорово провести уик-энд. Коттеджи арендуют иностранцы и жители других российских регионов, приезжающие в командировку или на работу по длительному контракту. На сегодняшний день в Подмосковье есть несколько десятков “доходных” поселков - коттеджи в них строились специально для того, чтобы сдавать в аренду. В Самаре такой практики пока не существует: фактически в 100% сделок по аренде загородного жилья в роли арендодателей выступают частные лица. К тому же и предложение существенно отстает от спроса, активно растущего начиная с прошлогоднего летнего сезона. Во многом дефицит коттеджей в аренду обусловлен тем, что в Самаре в принципе не так много коттеджей

“Гном пришел - дома нет”

Число самарских коттеджных поселков можно пересчитать по пальцам: нередко арендаторам загородных домов приходится ждать желанный объект несколько месяцев

Кто арендует?

Арендаторов загородного жилья можно поделить на две группы - приезжие (в том числе иностранцы) и местные.

Первые, как правило, нацелены на качественные дорогостоящие объекты, расположенные в поселках с “полным пакетом” инфраструктурных атрибутов и хорошей транспортной доступностью.

Вторые снимают самые разные объекты - от самых доступных по цене деревянных домиков с огородами где-нибудь в Тмутаракани до элитных особняков на Волжском побережье с ландшафтными изысками в качестве бонуса. Причин, по которым местные жители предпочитают покупке коттеджа его аренду, - множество. Одни хотят жить за городом, но на собственный дом еще не накопили. Другие, напротив, накопили нужную сумму, однако сомневаются, смогут ли вписаться в размеренный ритм жизни вдали от шумного мегаполиса. Для таких арендаторов жизнь в арендуемом доме - это своего рода “проба пера”, генеральная репетиция жизни за городом. Понравится - приобретут что-то похожее, нет - вернутся в город. По словам операторов рынка, нередко коттеджи арендуют и те, кто уже строит что-то свое. Нередко возведение коттеджа затягивается на пару лет, а переехать за город хочется как можно быстрее - вот и приходится жилье арендовать.

Отдельную группу потребителей составляют семьи, выезжающие за город на лето. Раньше в этих целях активно использовались рядовые домики с шестью сотками в рядовых дачных массивах. Сейчас в предложении есть и такие объекты, однако с каждым сезоном претензии потребителей растут - на сегодняшний день более высоким спросом пользуются капитальные коттеджи, нежели летние постройки с удобствами во дворе.

Отдельный сегмент рынка - краткосрочная аренда коттеджей. Здесь спрос формируется за счет командировочных VIPов, нацеленных на самые элитные загородные особняки, а также самарцев, выезжающих за город на праздники и выходные.

В сегменте долгосрочной аренды наплыв клиентов наблюдается по осени: как правило, новые специалисты, в том числе и выписанные из других регионов, приступают к работе в крупных компаниях в сентябре - тогда же для них арендуется жилье. Расцвет сезонной летней аренды наблюдается уже в начале марта. Не столько из-за того, что к маю ставки поднимаются раза в полтора, сколько из-за дефицита предложений - к концу апреля на рынке аренды если и остаются предложения, то лишь самые неликвидные.

Почему нет предложений?

На сегодняшний день в Подмосковье есть более 30 коттеджных городков, предназначенных только для аренды. Также в столичном регионе есть загородные поселки, где дом можно сначала арендовать, а затем, если понравится, приобрести в собственность. Но даже в столице с ее разветвленной сетью загородного жилья основным арендодателем в сегменте коттеджей является частный собственник: по разным данным, 60-70% объема рынка приходится на сделки, где в качестве арендатора выступает частное лицо. В Самаре этот показатель стремится к 100%: в регионе нет ни одного поселка, который был бы построен специально для аренды. Более того, по словам риэлторов, почти все предложения попадают в сегмент аренды случайно. Как правило, коттеджи приобретаются для себя, и только стечение обстоятельств (временный переезд в другой регион, решение вернуться в городскую квартиру) выводит некоторые из них на рынок аренды. Отсюда и статистика: нередко потенциальным арендаторам загородных домов приходится ждать желанный объект несколько месяцев. Так что фактически коттеджи в доходных поселках могли бы стать весьма востребованными у потребителей. А тот факт, что региональные девелоперы пока не спешат занимать свободную нишу, объясняется разве что достаточно длительным сроком окупаемости подобных проектов. По подсчетам москвичей, срок окупаемости арендного коттеджного поселка составляет не менее 6 лет. В Самаре земля дешевле, а значит, и затраты на реализацию проекта меньше. С другой стороны, ставки на коттеджи ниже, чем в столице (в среднем вдвое, максимальные - в несколько раз), значит, окупаемость примерно та же.

Цифры и факты

В Самаре на долю загородного жилья приходится 4% общего объема рынка аренды. Средняя арендная ставка в сегменте коттеджей составляет $2000

По данным журнала “Зеленая площадь” (приложение к “Новостям рынка недвижимости”), более 40% предлагаемых к аренде коттеджей находится в черте города (см. график 1). Почти все они расположены на просеках - именно эта зона наиболее популярна как у арендаторов, так и у покупателей индивидуального жилья. 45% предложений по аренде коттеджей приходится на загородный сегмент. Из них почти 95% - в Волжском и Красноярском районах и лишь 5% - в более удаленных от Самары точках. Из загородных зон наиболее престижна - Царевщина. По оценке аналитиков рынка, в регионе есть и другие точки, пригодные для элитной загородной застройки (в основном вдоль Волги), однако в силу удаленности от областного центра все эти территории практически неосвоены.

На долю пригорода (Красноглинский и Куйбышевский районы) приходится в среднем 14% предложений. Из двух районов спрос на аренду коттеджей выше в более удачном как с точки зрения географии, так и с точки зрения экологии Красноглинском районе. В Куйбышевском исключение составляет, пожалуй, только поселок Гранный, по своим характеристикам приближенный к категории престижных географических зон.

На сегодняшний день средняя стоимость аренды коттеджа на самарском рынке недвижимости составляет $2000. 50% рынка приходится на сделки с загородными домами по ставкам от $1000 до $3000 в месяц (см. график 2). 25% рынка составляют сделки с более скромными объектами. Как правило, это дачные домики с участками в несколько соток, сдаваемые в аренду на лето. Некоторые из них находятся в черте Самары, большинство - в пригороде и загородной зоне. 19% сделок с арендой совершается в сегменте объектов со ставками от $3000 до $5000 в месяц. 6% - с коттеджами с арендной ценой свыше $5000 в месяц. В целом арендная стоимость коттеджа зависит от целого ряда параметров. Это и месторасположение дома, и его класс, и качество ремонта и дизайна интерьера, и техническое оснащение, и размер участка, и наличие поблизости “большой воды”.

Актуальный вопрос

Как оценивают уровень развития регионального рынка аренды загородного жилья специалисты самарских риэлторских агентств?

Екатерина Кравцова, специалист по работе с недвижимостью РП “Дисса”:

- На сегодняшний день рынок аренды коттеджей начинает формироваться - объекты становятся востребованными: спрос превышает предложение. И не случайно это происходит именно сегодня. Самара быстро развивается - сейчас в регионе наблюдается бум строительства мегамаркетов, сопровождающийся инвестиционными вливаниями из Москвы. Москвичи приезжают на работу в Самару, а в вопросах жилья они весьма избалованы (у каждого есть коттедж в Подмосковье). Такие клиенты, рассматривая предложения по аренде коттеджей, в первую очередь интересуются качеством объекта - цена зачастую не имеет значения. В смысле географии предпочтение отдается просекам. Площадь участка, как правило, значения не имеет. Разброс арендных ставок на коттеджи достаточно велик, в среднем это 100-120 тыс. руб. в месяц. В то же время пока в регионе нет компаний, которые выкупали бы в собственность коттеджные городки или строили поселки специально для того, чтобы сдавать в аренду. Равно как и нет собственников, которые приобретают коттеджи специально для сдачи в аренду.

Сергей Мелентьев, генеральный директор АН “Чек”:

- В сегменте аренды загородного жилья спрос формируют несколько категорий потребителей. С одной стороны, это VIP-клиенты, арендующие элитные дорогостоящие объекты. С другой- те, кто выезжает за город на летнее время года. Кроме того, на сезонную аренду коттеджей ориентированы семьи, приезжающие на лето из северных регионов. Вместе с тем на сегодняшний день спрос на загородные дома в аренду не превышает предложение. Даже если на рынке появится множество новых объектов, не думаю, что все они будут востребованы.

Алла Жеребцова, специалист по продажам недвижимости РА “Спектр недвижимости”:

- Сегмент аренды загородного жилья в Самаре практически не развит - просто в силу того, что не хватает коттеджей. Спрос на аренду загородного жилья резко возрос в прошлом году и продолжает расти сейчас. Причем спрос формируют как жители Самары, так и иногородние и иностранные гости города. В первом случае это либо семьи, арендующие коттеджи на лето, либо те, кто уже строит свой загородный дом и предпочитает перебраться поближе к природе - туда, где нет пробок и загазованности воздуха, - как можно скорее. Однако на данный момент из-за того, что спрос превышает предложение, потенциальным арендаторам приходится довольно долго ждать “свой” объект. Как правило, предложения “выскакивают” случайно: те, кто приобретал загородные дома для проживания в них, по той или иной причине выставляет объекты на рынок аренды. Чаще всего - на длительные сроки. На сегодняшний день наиболее высоким спросом пользуются коттеджи на просеках, а также в районе Царевщины. Расценки зависят от объекта, плюс к этому от сезона к сезону ставки растут. Если в прошлом году дом предлагался к аренде за $2000 в месяц, не факт, что в этом году его аналог будет сдан за те же деньги.

В четверг в Москве впервые проведен специализированный аукцион по определению ставки арендной платы для субъектов молодежного предпринимательства. В ходе аукциона на торги было выставлено три лота, специально… Et cetera

Специальная комиссия, которую возглавил заместитель главы администрации Ростова-на-Дону по строительству Геннадий Ананьев , будет заниматься выявлением фактов самовольного строительства капитальных… Et cetera