Почему невыгодно возводить малометражное жилье?

Слово малометражка невольно возвращает нас во времена индустриального домостроения, памятником которому во всех городах необъятной страны до сих пор стоят унылые кварталы пятиэтажных “черемушек”. А вот в благополучных Японии и Южной Корее квартирка жилой площадью 20 метров с 5-метровой кухней и потолком в 2,5 м считается вполне приличной.

Хотя бы кухню отдельную

По данным информационно-аналитического центра “Риэлтор”, стоимость квадратного метра квартир за первую неделю осени в среднем подросла на 1%, еженедельный объем квартир, выставленных на продажу, по сравнению с предыдущей неделей слегка увеличился, достигнув отметки в 16 тысяч вариантов. Как видим, колебания показателей незначительны, и ситуация на рынке продолжает оставаться нестабильной. Средние цены предложений за истекшую неделю не снизились ни в одном из административных округов Москвы.

Что касается структуры представленных предложений, то на долю однокомнатных квартир приходится 26% объема всех квартир, выставленных на продажу; доля двухкомнатных составляет 34% объема, а трехкомнатных - 29% от всех предложений на продажу.

По мнению руководителя аналитического центра Олега Репченко, если в ближайшие недели не произойдет дополнительного всплеска цен на квартиры, то это станет дополнительным свидетельством истощения платежеспособного спроса населения при нынешнем положении на рынке недвижимости.

Казалось бы, при астрономически высоких ценах на столичное жилье квартиры небольшой площади были бы выгодны всем - и покупателям (хоть чуть, но дешевле), и риэлторам (как самые ликвидные), и городским властям (как социальное жилье для молодых семей). Однако современный тренд московского домостроения устойчиво выражается в увеличении средней площади новых квартир прежде всего за счет возрастания доли монолитных домов.

“Я не очень понимаю застройщиков, которые строят новые дома на окраинах Москвы с квартирами огромных площадей, - недоумевает Евгения Малакаева, президент компании “Юнионпромстрой”, - ведь однокомнатные малогабаритные квартиры - самый ходовой товар. У московского мэра когда-то было желание строить малогабаритные социальные квартиры, их прежде всего и надо строить. Ведь именно дефицит жилья экономкласса привел к тому, что сейчас в безобразных хрущобах на глухой периферии, в которых не то что жить, а даже подходить к которым опасно, однокомнатная квартира на первом этаже стоит 100000 долларов, вот это ненормально, это очень опасный перекос нашего рынка. Цена - 2-3 тыс. долларов квадратный метр в новом доме с новой планировкой, коммуникациями и проводкой может быть признана более-менее адекватной, но когда за рухлядь просят 3 тысячи долларов только потому, что существует огромный дефицит однокомнатных квартир - вот это перекос нашего рынка. Я не просчитывала экономику, может быть, это невыгодный проект, но, с другой стороны, хочется этим заниматься реально. Я думаю, что и молодые семьи, и пенсионеры охотно бы жили в небольших квартирах с умеренной квартплатой.

Объективно многим покупателям не нужна стометровая двушка - не все привыкли жить с гостиной в 60 кв.м, холлом в 30 кв.м и отдельным лифтом. Большинству достаточно, чтобы просто были отдельные комнаты, поскольку есть ребенок. Условно говоря, человек в состоянии купить 40 метров, пускай и с помощью ипотеки, но таких квартир уже нет в природе. А сколько молодых семей рушится из-за того, что вынуждены жить с родителями”.

А как по соседству?

До сих пор в крупных европейских столицах есть муниципальные четырехкомнатные квартиры площадью 64 кв.метра. В такой квартире может проживать семья из пяти человек с отдельной спальней для каждого (6-8 м).

Кстати, о Европе. Киевская компания “АРМИТ” уже начала строить малометражные квартиры в украинской столице. Это вполне современное жилье со стеклопакетами, счетчиками воды и газа, с подведенным оптико-волоконным кабелем широполосного Интернета. Общая площадь однокомнатной квартиры составит от 33,4 до 48,3 кв. м, а двухкомнатной - от 55 до 60,4 кв. метра. Стоимость одного квадрата для Киева немаленькая - около 1,5 тыс. долл., но для Москвы - это за гранью фантастики.

Урал, по-видимому, уже тоже Европа. На волне строительного бума в Екатеринбурге, который по ценам на квартиры идет третьим после Москвы и Санкт-Петербурга, строительный холдинг “Новый Град” начал возводить малометражные квартиры, рыночная стоимость которых начинается от 700 тыс. рублей. По словам генерального директора холдинга Юрия Репеты, большинство застройщиков сегодня строят квартиры с метражом от 40 квадратных метров, что делает стоимость их квартир очень высокой и недоступной для большинства жителей Екатеринбурга. Уменьшение метража квартиры до 30 кв. м позволяет снизить ее стоимость почти вдвое!

“И это полностью соответствует не только законодательству, но и стратегическим планам по увеличению нормы с 19 до 30 кв.м на человека”, - объяснил Ю. Репета.

Обойдемся без маленьких

Столичные застройщики привыкли мыслить масштабно, и строительство малометражек считают нерентабельным из-за высокой себестоимости.

“В малометражном строительстве следует различать два разных понятия: собственно квартиры уменьшенных площадей и квартиры-студии”, - пояснил Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций компании “Пересвет-Девелопмент”.

В первом случае - это одно или двухкомнатные квартиры уменьшенных площадей в панельных домах. В основном такое жилье предоставляется очередникам. Площадь такой однокомнатной квартиры где-то 23 кв.м, двухкомнатной - 40 кв. метров. В Москве, например в Южном Бутово, существуют панельные дома, принадлежащие муниципалитету, целиком состоящие из малометражек. В Европе и Америке такие квартиры арендуются или покупаются студентами или малообеспеченными гражданами, но строятся за счет муниципальных средств. Квартиры-студии во всем мире традиционно считаются синонимом дешевого жилья, но в России изначально ассоциировались с бизнес-классом, а то и даже с элитными квартирами.

Действительно, подобные квартиры, предлагающиеся в жилых комплексах бизнес-класса, обладают всеми достоинствами жилья такого уровня: высокое качество строительства и коммуникаций, расположение и другие традиционные стандарты. Однако квартиры-студии - это, прежде всего, жилье для молодых или одиноких людей, не озабоченных домашним бытом и предпочитающих домашней кухне кафе или ресторан, а стиральной машине - прачечную. Студии также популярны среди людей, склонных к богемной жизни и не замечающих особого различия между спальней и столовой. Себестоимость квадратного метра в такой квартире площадью 30 м значительно выше, чем в квартире 100 кв.м, отсюда и высокая продажная цена.

Что же касается массового строительства таких квартир, то оно маловероятно. Еще один фактор, увеличивающий стоимость квартир-студий, - это принятые нормативы для стоянок в домах бизнес-класса (на одну квартиру должны приходиться два машино-места). Соответственно, увеличенное количество квартир обяжет застройщика искать площади и деньги под стоянки.

Валерий Котельников

По данным департамента экономического развития Астраханской области, за первое полугодие в регионе ввод жилья увеличился на 11,8% по сравнению с январем-июнем предыдущего года и составил 216,4 тыс. кв. метров общей… Et cetera

Многие задумываются о том, как сохранить свои накопления, когда инфляция пожирает проценты, начисленные по вкладам. Можно, конечно, купить паи ПИФов, но фондовый рынок - непредсказуем, здесь никому не гарантирован… Et cetera