Russian Estate Business
  • К оглавлению

    Переходный период

    Переходный период

    Рынок торговой недвижимости находится в состоянии переходного периода. По прогнозам специалистов “Бекара”, по мере роста рынка конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции “шаблонных” объектов. Большинство современных проектов своей успешностью обязаны акценту на наиболее востребованных рынком профилях. Все более заметной тенденций рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных комплексов (наиболее популярное направление: торгово-развлекательные и торгово-офисные центры).

    Определение многофункциональных комплексов

    Объект недвижимой собственности, с двумя или более эксплуатационными назначениями. Сочетает в себе два или более из ниже перечисленного: магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок, работы и отдыха.

    В России еще только наметилась тенденция, уже проявившаяся на Западе - создание универсальных многофункциональных комплексов, в которых объединены коммерческая и жилая функции. Это позволяет создать объекты, в которых люди живут, работают и совершают покупки. Это, конечно же, оправдано с точки зрения экономии ресурсов - как земли, так и энергоносителей, а также с точки зрения обеспечения безопасности, что на сегодня является одной из важных задач при функционировании объекта.

    Варианты сочетаний:

    Необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной, а вторая является “сателлитом”. Впрочем, нередки случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.

    По профилирующей функции можно выделить:

    Торгово-офисные центры - центры, в которых основная функция торговая, однако часть этажей занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из-за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов “Бекара”, в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем, 1 этаж будет работать на 100%, 2 - на 50%, 3 - на 25%. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге, на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют под другие функции, например, под офисные. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.

    Другой вариант актуален для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив большой участок земли, обращается к консультантам, и те объясняют ему, что торговые площади такого размера рынок просто не “съест” - покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно использовать под торговую функцию, а частично под офисы или что-то другое.

    Сочетание торговли и офисов - нейтральное. Две эти функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ретейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы ТЦ и БЦ, в многофункциональном торгово-офисном центре никак не связаны. Иногда собственник здания предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офис в бизнес-центре. Однако даже это не обязательно, поскольку на данном этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости не насыщен и “съедает” любое предложение.

    Активно развиваются многофункциональные комплексы данного типа и в регионах. Например, недавно “Бекар” подписал договоры оказание консультационных услуг с самарской группой компаний “Уран” и омской компанией “Миллениум”. В обоих случаях “Бекар” будет работать с многофункциональными комплексами.

    В Самаре “Бекар” будет разрабатывать концепцию развития многофункционального комплекса (предположительно - торгово-офисного). Заказчиком работы является ГК “Уран” - один из крупнейших застройщиков Самары. В настоящее время ГК “Уран” закончила строительство бизнес-центра “Деловой квартал” и приступила к строительству жилого дома. Оба объекта находятся в Центральном районе Самары. Будущий многофункциональный комплекс будет создаваться рядом с упомянутыми объектами - на прилегающем земельном участке.

    В Омске “Бекар” сотрудничает с инвестиционной компанией “Миллениум” - лидером рынка коммерческой недвижимости Омска. “Бекар” будет создавать концепцию многофункционального комплекса в непосредственной близости к авто- и метромосту через Иртыш, введенному в эксплуатацию 18-го октября 2005 года.

    Первая очередь комплекса представлена элитным жилым домом. Многофункциональный комплекс коммерческой недвижимости (торговая, офисная и гостиничная функции) будет построен в рамках второй и третьей очереди. Ведутся переговоры об условиях дальнейшего сотрудничества на этапе строительства и эксплуатации.

    При создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание концепции. Примером просчетов в концепциях торгово-офисных центров, снижающих успешность проекта, может послужить “Новинский пассаж” в Москве. Несмотря на то, что комплекс представляет собой одно из крупнейших и “умнейших” зданий Москвы, на изоляцию офисной и торговой зон отдельными входами, звуконепроницаемыми перегородками и парковками, на разнообразный набор сервисов комплекса - существует заметный дисбаланс в эффективности его составляющих. Архитектурным решение комплекса не располагает посетителей к посещению комплекса -за его фасадами попросту не угадывается торговый центр; неправильно сформированный состав и размещение арендаторов-бутики по соседству с игральными автоматами, отсутствие ярких “якорей”, сложности с парковкой способствуют непопулярности торговой зоны у потенциальных покупателей, торговые галереи в комплексе полупустые.

    Офисно-торговые центры - бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины. Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса “А” и “В+” целесообразно создавать бутиковые зоны - учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса - хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. По мнению специалистов “Бекара”, таким удачным примером может служить “Атриум” - один из первых бизнес-центров класса “А” в Петербурге, где весь первый этаж с галереей занят под торговую функцию. Отличное местоположение на Невском проспекте обеспечивает постоянный приток покупателей. Основной арендатор - финский универмаг “Stockmann”.

    В случае с бизнес-центрами высокого класса, офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Например, необходимое условие для бизнес-центра класса “А” - большой просторный ресепшен. Понятно, что если ресепшен будет находится в бутиковой зоне, где толпится народ, это создаст неудобство для посетителей бизнес-центра. Поэтому входы в бизнес-центр и торговый центр, необходимо четко разделять.

    Другой вариант офисно-торговой функции - в бизнес-центрах класса “В” и “С”, а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В данном случае действует другой принцип - арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. В данном случае очень важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. Специализация таких магазинов: магазины импульсивных покупок, бытовые услуги и т.д.

    Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создавая, или помогая формированию потока покупателей.

    Среди крупных московских проектов можно отметить “Альфа-Арбат Центр” (Арбат, 1). Здание выполнено в стиле старинной московской архитектуры и оснащено новейшими современными технологиями. Торговая часть комплекса расположена на первом этаже здания, остальные же этажи заняты офисами.

    Примером наиболее грандиозного проекта Москвы является офисно-торговый комплекс “Москва-Сити”. Проект предусматривает строительство на Краснопресненской набережной офисных небоскребов, торговых, гостиничных, жилых, развлекательных комплексов. В рамках комплекса предполагается создать первую в Восточной Европе единую зону деловой активности, объединяющую бизнес, досуг и проживание. На данный момент введены в строй “Башня Багратион”, первая “Башня на Набережной”, вторая предполагается к вводу в IV квартале 2005 г.

    Гостинично-торговые комплексы

    Это очень распространенное сочетание. Если профилирующая функция гостиничная, то на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Преимущественно эти магазины ориентированы на туристов и живут именно за их счет, “паразитируя” на гостиничной функции.

    Торгово-гостиничные комплексы

    Более редкое сочетание. Вообще-то торговая и гостиничная функции плохо сочетаются, и даже мешают друг другу (причем, больше проигрывает гостиница, гостям которой не нравится большое количество людей в комплексе). Как правило, такие сочетания возникают из-за особенностей участка, обременений со стороны города и так далее. Например, в известном в Петербурге торгово-гостиничном комплексе “Владимирский Пассаж” гостиничная функция возникла из-за обременений со стороны города. Здание, находящееся в отличном для торговли месте (пересечение Владимирского и Невского проспектов) было продано компании только с тем условием, что в нем будет располагаться гостиница (это было связано с историей переуступки прав). Если бы не это обременение, комплекс “Владимирский Пассаж” все равно был бы многофункциональным. Для инвесторов торговая функция была профилирующей. Однако в здании 7 этажей, это было слишком много для торгового комплекса даже в 1998 году, когда начинали этот проект. Однако, скорее всего, инвесторы предпочли бы создать торгово-офисный центр, поскольку гостиничная функция сложна и дорога в реализации и управлении.

    В итоге во “Владимирском Пассаже” постарались максимально разделить торговую и гостиничную функции. Сделали два разных акцентированных входа - для гостей гостиницы и посетителей торгового центра. Было сделано так, чтобы люди из торговой зоны не моги попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение - возможно. Были продуманы различные маркетинговые ходы, которые позволяют гостиницы извлекать бонусы от соседства с торговым центром. Например, при въезде в гостиницу, гости получают дисконтные карты на обслуживание и закупки в торговом центре. Оригинально была решена проблема малого размера ресепшена в гостинице - пока оформляются документы на группу, гости могут оставить вещи в холе и пойти в торговую зону (то есть происходит заимствование площадей). Однако у сочетания гостиницы и торгового центра все равно остаются недостатки (с точки зрения гостиницы). Например, вместо того, чтобы идти в бар гостиницы, гость спускается в супермаркет в торговом центре и покупает еду и выпивку там, лишая, таким образом, гостиницу сопутствующего дохода от бара и ресторана.

    В свою очередь торговый центр скорее выигрывает от наличия гостиницы: она формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.

    Торгово-развлекательные комплексы

    Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет.

    Этот вид сочетания функции считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления. Этот вариант многофункциональных комплексов стоит особняком, являясь одной из форм торговли. Если местоположение и размер комплекса позволяет обустроить в нем развлекательную функцию, это необходимо сделать обязательно, так как это повысит конкурентоспособность комплекса и позволит обеим функциям поддерживать потоки посетителей за счет друг друга.

    Развлекательная функция обычно выносится на более высокие этажи. Таким образом, первые два или три этажа оказываются заняты форматом торговли, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны и так далее. За счет того, что посетители зоны развлечений поднимаются на более высокие этажи, обеспечиваются потоки покупателей ко 2-му и 3-му торговым этажам.

    Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг - многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство мультиплексов созданы как кинотеатры для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс считается одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса, привлекающий иногда по несколько тысяч человек в день. В прокате появляются чаще всего новинки мирового кино - кинофильмы, которые привлекают горожан любого возраста. Во многом успешность и доходность торгового комплекса тесно связана с расположением в нем кинотеатра.

    К сожалению, обустройство развлекательной функции в торговом комплексе не всегда возможно. Кинотеатр - мощный генератор активности, однако он требует специфических помещений. Под кинотеатр необходимо строить специальное помещение, таким образом, его присутствие становится возможным только в новых строящихся комплексах.

    Еще одно неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и является якорным арендатором. Поэтому ставки аренды у него невысоки, что уменьшает доход собственника комплекса.

    Хорошим якорем для торгового центра считаются также боулинг клубы и фитнес-клубы.

    Правда, у специалистов “Бекара” есть мнение, что пока что в России развлекательные услуги не являются прямым якорем, привлекающим покупателей в торговые комплексы, как на Западе. В сознании россиян как поход за покупками, так и отдых являются целевыми мероприятиями, время посвящается либо одному, либо другому занятию.

    И все же наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах является их значимой, важной частью. Развлекательная функция помогает сформировать “привыкаемость” посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно “выбраться” с любой целью - будь то шоппинг или отдых. На этапе обострения конкуренции для торгового комплекса развлекающая составляющая является важным конкурентным преимуществом, потому что позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость.

    Особенности создания концепции МФК

    При сочетании различных функций очень важна грамотная концепция. При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.

    Профессиональный консультант принимает во внимание наибольшее и наилучшее использование объекта и реальности рынка. Также консультант с помощью грамотной концепции способен создать среду, в которой каждый вид использования извлекает и приносит пользу.

    Консультант способен провести анализ и выбрать наиболее вероятный и реально осуществимый вариант использования. При этом учитываются следующие параметры: законность, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, максимальная эффективность.

    Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении - необходимо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы не разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией.

    В тех случаях, когда предполагается, что функции существуют отдельно друг от друга, необходимо продумать два отдельных входа, причем так, чтобы ни одна из целевых групп не была обижена - ей не приходилось искать нужный ей вход. Каждый вход должен быть акцентирован и не мешать другому - это довольно сложная задача.

    В “Бекаре” уверены: очень важно при создании концепции многофункционального комплекса соблюдать социальный уровень целевых групп. Смешение может нарушить имидж объекта. Определение адекватного состава арендаторов определяет успех проекта - необходимо продумывать единую концепцию состава. Уровень арендаторов определяется, исходя из профилирующей функции. Очевидно, что в бизнес-центре высокого класса нельзя открывать магазины, ориентированные на нижний сегмент рынка. Другой пример: во “Владимирский Пассаж” сначала планировала сесть известная сеть магазинов эконом-класса. Однако местоположение объекта и уровень гостиницы диктовал более высокий уровень арендаторов торгового центра. В итоге этой сети было отказано в размещении, так как такой арендатор мог привлечь в комплекс другую целевую аудиторию.

    Основная функция многофункционального комплекса выбирается, исходя из местоположения. В месте с хорошей проходимостью имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, однако у места хорошая транспортная доступность, имеет смысл задуматься об офисной функции. При этом следует отметить, что хорошее местоположение может спасти любой проект - даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Однако, учитывая, что хороших не занятых мест в больших городах становится все меньше, концепция приобретает все большее значение, поскольку она способна “вытянуть” даже объект с неудачным расположением.

    Плюсы многофункциональных комплексов

      1. Максимально эффективное использование земельного участка под застройку

      2. Экономия ресурсов

      3. Застройки смешанного типа представляют возможности для адаптивного многократного использования, преобразовывая заброшенные, незанятые помещения в новые центры

      4. Несколько функций в одном комплексе предоставляют целевой аудитории несколько причин для посещения, обеспечивают привыкание к комплексу

      5. Удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить синергетический эффект - взаимодополняемость потоков посетителей

      6. Хорошие перспективы на будущее - главная тенденция в США сегодня - застройки смешанного типа (рынок будет двигаться в этом направлении). При увеличении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом.

      7. Уменьшение рисков за счет вкладывания одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте. Таким образом, увеличивается инвестиционная привлекательность проекта.

    Минусы многофункциональных комплексов

      1. Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети).

      2. Может возникнуть сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов

      3. Плохая концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу

      4. Возможны ограничения со стороны закона: зонирование и строительные кодексы

      5. Более дорогая и сложная эксплуатация и управление

      6. Сложности в подержании “классности” здания

    Источник “Бекар”

    Источник: Rambler-Недвижимость

    Терминология

    Рента - А. Регулярно получаемый доход с капитала, ценных бумаг, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности. Б. Сумма, ежегодно уплачиваемая страховым обществом застрахованному.

    Событие месяца

    “Штучный” товар

    Мы уже привыкли делить рынок недвижимости на сегменты. И, пожалуй, наиболее “таинственный” из них - сектор элитного жилья. Само понятие “элитный дом” для его покупателя (да и для продавца) несколько размыто и вряд ли может отразить все многообразие и весь набор тех необходимых качеств, которыми он должен обладать. Профессионалы рынка до сих пор не пришли к единому мнению, от чего отталкиваться, определяя критерии элитности. Вариантов масса - высокие цены, престижное место, отличное качество застройки и т.д.

    Не выходить в “тираж”

    Сегодня в профессиональной среде риэлторов, занимающихся дорогими продажами, в принципе, принято определять элитарность жилья так же, как и, скажем, пять лет назад. “Элитное жилье - это объекты, которые невозможно “штамповать” и “тиражировать”, они всегда в ограниченном предложении, - говорит Павел Штепан, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. - Основной критерий элитности - место, место, и еще раз место. Поэтому можно сказать, что все иные критерии элитности создаются искусственно и не означают, что такое жилье обладает какими-то уникальными потребительскими свойствами”.

    Первое, чем можно ограничить предложение высококлассных домов, - установить пределы территории, на которой они могут появиться.

    И несколько веков назад, и сегодня городские районы практически везде в мире делятся на престижные, не очень престижные и совсем непрестижные. Называться они могут по-разному, но результат всегда один - стоимость квартир и домов в первых и последних различается на порядок. Эксклюзивность подчеркивается при помощи специфических эпитетов и определений - “Золотая миля”, “Серебряная миля” и т.д. Услышав их, любой человек, даже безумно далекий от рынка недвижимости, способен понять, что речь идет о дорогих районах.

    Более того, ограниченное предложение “выдает” на рынок небольшое число “правильных” застройщиков и риэлторов - в этом секторе все друг друга знают и появления новичков не приветствуют. “Круг компаний, которые занимаются элитными продажами, уже сложился - и он узок, - отмечает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka realty. - Их задача, если хотите, делать рынок более “образованным”, подталкивая застройщиков к созданию настоящих эксклюзивов. Хороших застройщиков на элитном рынке тоже немного, они известны, обладают заслуженным авторитетом и предлагают действительно качественный продукт - хотя от каких-то недоделок в процессе строительства никто не застрахован, даже если жилье стоит по $15 тыс. за квадратный метр”.

    И вся эта сложная система формирует определенное мнение у потребителей, для которых приобрести элитную квартиру - такая же необходимость, как одеваться в дорогих бутиках, ездить на классных машинах и обладать другими “атрибутами”, подчеркивающими их высокий социальный статус. В том же Санкт-Петербурге, где рынок дешевой “панели” затоварен и страдает от отсутствия покупателей, ситуация с элитным жильем внушает оптимизм работающим в этом сегменте компаниям - оно продается еще на уровне котлована и цены на него растут. Сегодня они почти нагнали московские. Правила “продаж для миллионеров” придуманы отнюдь не столичными профессионалами рынка, но сформировались давно. Все, что требуется сегодня от участников элитного сегмента, - им следовать, “подгоняя” под специфический российский менталитет. Успешность компании во многом зависит не от того, насколько талантливо она ответит на вопрос “как помочь клиентам выбрать настоящий эксклюзив”, но от того, как она сумеет убедить клиентов, что вот этот объект и есть настоящая элита. Пока что риэлторам это делать нетрудно: как отмечает Наталья Шичанина, директор департамента элитной недвижимости компании Nordblom Group, практически все объекты начинают пользоваться повышенным спросом, когда в них закрываются продажи.

    “По большому счету, элитная недвижимость сегодня оценивается с точки зрения тех критериев, которые разработали профессионалы этого рынка еще в период его становления. Единственное, что глобально поменялось с тех пор, - теперь не требуется наличия чересчур развитой инфраструктуры. К примеру, если 3-4 года назад дом без бассейна не мог относиться к категории А, то сегодня это допускается - зато резко возросли требования к качеству строительных работ и отделочных материалов, уровню инженерии и безопасности, а также к репутации застройщика и архитектора”, - говорит она.

    Смешение понятий

    Хотя число компаний, профессионально занимающихся столичной “элитой”, ограничено, тем не менее, безоговорочно общих для всех критериев им выработать до сих пор не удалось. “Классификация рынка элитного жилья - тема, которой занимаются разные компании, и результаты, как правило, плохо согласуются друг с другом, - с сожалением отмечает Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании “Новое Качество”. - Такие понятия, как “элитная недвижимость”, “клубный дом”, “класс А”, “класс Б”, “бизнес-класс” не имеют четких общепринятых определений. На этой неразберихе построено немало сомнительных рекламных компаний. К примеру, девелоперы 40-квартирного дома в нескольких сотнях метров от МКАД называют его “клубным”, в то же время, по другим оценкам, малоквартирный дом где-нибудь в центре выпадает из разряда “элитных” только потому, что вокруг него полно домов с нерасселенными коммуналками”.

    Александр Илюхин считает, что не совсем верно в принципе пытаться поместить эксклюзивный объект недвижимости в прокрустово ложе четких определений того или иного класса. Наоборот, эти объекты надо рассматривать, опираясь на некую идею элитности, - в соответствии с ней каждый дом предстает (или не предстает) как творение мастера, произведение искусства, совершенно отличное от всего, что уже было создано и что будет создано в будущем.

    Необходимо отметить, что взгляды с разных сторон (то есть со стороны продавца и покупателя) на один и тот же элитный дом могут отличаться. Сами риэлторы признают, что чаще всего для их клиентов слова “это дом класса de luxe” воспринимаются как пустые малозначимые фразы. Клиентам нужны аргументы. “Мало сказать человеку, что квадратный метр в этом доме продается по $20 тыс. потому, что это безусловно элитный объект, - отмечает Алексей Сидоров. - Ему надо еще правильно объяснить и аргументировать, почему он должен потратить на него такие деньги. Время капризных нуворишей прошло - те, кто сегодня может себе позволить приобрести квартиру за миллион и больше, очень хорошо умеют считать. Я бы сказал больше - просчитывать на несколько ходов вперед”.

    “Состоятельный клиент, приобретая элитную квартиру, думает не только о респектабельности и престиже, но и о выгодном вложении своих финансовых средств, которые должны приносить прибыль, - развивает идею Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta estate. - Таким образом, дома могут располагаться всего лишь в нескольких районах столицы: на тихих улочках Арбата или Остоженки, в переулках Замоскворечья или Патриарших прудов.

    Интересно то, что сейчас многие состоятельные люди, как и дворянские “сливки” XIX века, предпочитают жить в “обособленных” особняках. Таких домов в Москве единицы, их можно пересчитать буквально по пальцам. Как правило, особняки расположены в глубине кварталов, вдали от шумных магистралей. Здесь господствует такая непривычная для Москвы тишина - благодаря чему достигается ощущение проживания в загородной резиденции. Площадь этих строений составляет порядка 500 кв.м, а стоимость - от $20 тыс. за кв.м. Уникальные дома проектируются под конкретного клиента, учитываются все его пожелания, начиная от архитектуры и заканчивая выбором застройщика”.

    “Реклама - двигатель торговли”

    Если перейти в область ассоциаций, то для одних чудо - проехаться в новой “девятке”, для других - сесть в новый “мерседес”, а для кого-то и собственный “бентли” - обыденная вещь. “Задача любого девелопера, - подчеркивает Александр Илюхин, - создать объект не какого-то там класса или категории, но дом, который удовлетворяет запросам определенной группы покупателей, дом, квартиру в котором им захотелось бы приобрести. В какую классификацию он попадает - можно определить потом, после того как определена сама концепция застройки”.

    Но, по правде говоря, это правило - палка о двух концах. Есть застройщики, которые, пользуясь “неразберихой” в определениях, пытаются “приподнять” класс возводимого ими жилья, часто при помощи не совсем корректной рекламы. “Когда в игру вступают законы маркетинга, то “элитными” вдруг становятся объекты недвижимости, которые, по правде говоря, под это определение подпадать не должны - просто для этого нет достаточных оснований, - заявляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Объекту часто приписывается статус элитного не согласно классификации, а согласно позиционированию его застройщиком. Так, многоквартирные высотки завоевали репутацию элитного жилья, на самом деле относясь к бизнес-классу. Размывание понятия “элитный дом” дезориентирует покупателя и дает возможность продавать жилье более низкого класса по более высокой цене и, главное, девальвирует само понятие. По-настоящему элитные дома клубного типа, расположенные в уникальных местах города, таким образом, встают в одну линейку с менее качественными, более низкого класса домами. Конечно, при такой ситуации имеет место и не совсем честная реклама, в которой практически любые нестандартные объекты недвижимости называют элитными домами”.

    Нельзя сказать, что такая реклама часто встречается на элитном рынке. Его участники прекрасно понимают, что хорошая репутация зарабатывается годами, а потерять ее можно в один момент. “Некорректная реклама приносит, скорее, отрицательный результат, чем пользу, - убеждена Наталья Шичанина. - Все равно клиент рано или поздно приедет на объект и испытает чувство разочарования, если объект отличается от описания на сайте или в рекламном модуле. Конечно, если у дома есть недостатки, то подробно останавливаться на них мы не будем, но и не станем акцентировать внимание клиента, к примеру, на том, что дом “смотрит” на храм Христа Спасителя, хотя тот виден только из угловых квартир, да и то не целиком. Смысл некорректной рекламы в том, чтобы “зацепить” клиента, а потом, если ему не понравится данный объект, предложить что-нибудь другое. Но такая схема не может работать для объектов класса premium и de luxe”.

    Современный дорогой клиент риэлторов, пожалуй, сам для себя определяет, что он вкладывает в понятие “элитный дом”. Все меньше и меньше покупателей готовы поддаваться на хитрые рекламные ходы. Похоже, бессмертная фраза классика “ах, обмануть меня нетрудно, я сам обманываться рад” в сегменте люксового жилья скоро окончательно потеряет всякий смысл.

    Наталья САМАРИНА

    Источник: Журнал “Мир & Dом”

    Новое за прошедший период

    Эмиратский застройщик объявляет в Дубае (ОАЭ) восемь новых тендеров

    Эмиратский застройщик объявляет в Дубае (ОАЭ) восемь новых тендеровЭмиратский застройщик, компания Damac Properties, объявил о своем намерении выпустить восемь новых тендеров на строительство текущих проектов в Дубае (ОАЭ) с тем, чтобы успеть закончить 25 новых небоскребов в течение двух… Et cetera

    Рост ипотеки должен потянуть за собой всю экономику - глава Ассоциации региональных банков

    Рост ипотеки должен потянуть за собой всю экономику - глава Ассоциации региональных банковОбъем ипотечного кредитования в России в 2009 году сократился в 6 раз, сообщил глава Ассоциации региональных банков Анатолий Аксаков на пресс-конференции 12 января. Тем не менее, есть надежда, что выделенные… Et cetera