Russian Estate Business
  • К оглавлению

    Старый миф о дорогих монолитных домах «умер». На рынке есть бюджетные предложения

    Старый миф о дорогих монолитных домах «умер». На рынке есть бюджетные предложения

    В сознании многих людей монолитный дом - нечто весьма дорогое. Аналитики рынка и журналисты настолько прожужжали всем все уши «бизнес-классом», что значительная часть покупателей даже не смотрит в сторону монолитных домов, считая, что такое приобретение не по карману, а сразу же отправляется на поиски «панелек». Между тем, монолиты, прежде всего, очень разные. Возможно ли в этой категории домов встретить «бюджетное» предложение?

    Монолиты в панельных районах
    Существует распространенная точка зрения, что места строительства домов панельных и монолитных разошлись, как в море корабли. И человек, желающий купить квартиру в строго определенном месте, может и не найти там монолита. Опрошенные нами эксперты, однако, так не считают.

    «Монолиты строят и в «панельных» местах, - пояснила Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Татьяна Калюжнова, руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». - В первую очередь, это московские районы - расположенные за МКАД, а также внутри нее, но исторически непрестижные, с неважной экологией и/или транспортной доступностью».

    Как отмечает эксперт, подобных объектов в Москве на сегодня около двух десятков (см.таблицу в конце текста). Среди них - дома на Коровинском ш., вл.3 (район Западное Дегунино, Северный АО), на пр-де Черского, вл.19-21 и ул. Молодцова, вл.29 (СВАО). Также такие объекты есть в Богородском (ВАО), Выхино-Жулебино (ЮВАО), Восточном Бирюлеве и Москворечье-Сабурово (ЮАО). Даже в традиционно более престижных ЮЗАО, ЗАО и СЗАО они отыскались - в Котловке и Южном Бутово, Солнцево и Куркино с Митино. Одним словом, во всех округах столицы - кроме, разумеется, Центрального. «Причем, - отмечает Татьяна Калюжнова, - 50% таких объектов находятся за пределами МКАД, а остальные 50% - внутри».

    Другие специалисты нам назвали и иные места, где панельная застройка перемежается монолитными домами. Так, Марина Акимова, начальник департамента маркетинга компании «Яртт Девелопмент», упомянула район Павшинской поймы. Территория эта юридически относится к Московской области, однако дома эти весьма популярны среди московских покупателей. А Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ», привел в пример микрорайон «Волжский» в ЮВАО - он примечателен тем, что находится внутри МКАД, причем довольно далеко от нее. Это «Кузьминки», всего четвертая по счету станция метро от кольцевой линии.

    Так что в очень многих местах, признанных молвой «панельными», можно при желании найти монолитную новостройку.

    Площадь: не только «аэродромы»
    Еще одно распространенное убеждение - в монолитных домах площадь квартир больше. Значит, и конечная цена объекта получится высокой. Простейший пример: в доме А квартиры продаются по $3000 за метр, а в доме Б - по $5000. На первый взгляд, первый дом доступнее, но там есть только 100-метровые квартиры (цена - $300 тысяч), а в Б имеются и по 40 метров ($200 тысяч). А покупатель ведь покупает не метры, а целый объект, и если у него всего есть $220 тысяч, он сможет купить только во втором доме - несмотря на дешевизну квадратного метра в первом…

    Утверждать, что большие площади - полностью миф, не будем: действительно во многих монолитных домах квартиры больше. Как говорит Татьяна Калюжнова («IRN.RU»), в тех примерах, которые она приводила в предыдущей главе, средняя площадь однокомнатных квартир составляет 48,8 кв. м, двухкомнатной - 69,4 кв. м, трехкомнатной - 96,7 кв. м и четырехкомнатной - 113,0 кв. м.

    Для сравнения можно привести метражи в популярной панельной серии - П-44Т. «Однушка» там - 39 кв. м, «двушки» бывают двух разновидностей - в 52 и 60 «квадратов», «трешки» - около 80. Четырехкомнатных квартир в домах этой серии нет, но можно вспомнить КОПЭ, где они есть - по 100,2 кв. м.

    Конечно, в среднем квартиры и в дешевых монолитах больше, чем в панельных зданиях. Но это именно «в среднем». По словам Татьяны Калюжновой, минимальные площади в монолитных домах составляют 36, 52, 67 и 82 кв. м соответственно. «Такие квартиры есть, например, в ЖК «Лазаревское» (застройщик ГК «Пионер», Южное Бутово, мкр.7, ул. Адмирала Лазарева, корп.1А, 1Б), - говорит эксперт. - Сдача этих домов Госкомиссии запланирована на 2010 год. Средний уровень цен составляет 95-105 тыс. руб. за кв. м для 1-2-комнатных квартир и 80-90 тыс. для 3-4-комнатных». Таким образом, 1-2-комнатные квартиры стоят 3,8-6 млн. руб., 3-4-комнатные - 6-7 млн. Для сравнения, квартиры в готовых домах П-44Т на Черноморском б-ре (ЮАО) во II квартале 2009 года продавались по 150-175 тыс. руб. за кв. м. Цена однокомнатной квартиры получалась 6,5-7 млн. руб., «двушки» - 8,5-9 млн., «трешки» - 13 млн.

    «Одно из преимуществ монолитной технологии - возможность реализовать почти любой замысел проектировщика - в частности, варьировать площади квартир, сохраняя удобные планировки», - добавляет Марина Акимова («Яртт Девелопмент»). Например, в ЖК «Новая Апрелевка», который возводит компания, есть 3 варианта планировок однокомнатных квартир, 9 вариантов двухкомнатных и 6 - трехкомнатных. Есть квартиры линейные и распашные, с эркерами и угловые, в некоторых «трешках» - панорамные окна и французские балконы. И это жилье относится к эконом-классу.

    С коллегой соглашается и руководитель департамента маркетинга и PR Группы Компаний «Пионер» Ирина Романова: «Планировки в монолитных домах не типовые, поэтому, как правило, более продуманные, а потолки - выше. Вспомним и о помещениях общего пользования - холлах, подъездах, лифтах, помещениях для консьержей, которые в монолитах нередко более просторные и качественно отделанные».

    Ремонт: всегда ли дороже?
    Также принято считать, что монолиты сдаются более «недоделанными», чем панельные дома. К примеру, - без внутренних стен. Соответственно, довести квартиры до жилого состояния будет стоить бОльших денег. Так ли это?

    «Стоимость ремонта в принципе не зависит от того, панельный ли дом или монолитный, - категорична Татьяна Калюжнова («IRN.RU»). - Конечно, в панельных домах предусмотрены межкомнатные стены, а в монолитах, как правило, свободная планировка. Но стоимость возведения стен в общих затратах на ремонт невелика». Основные траты идут на разводку инженерии и коммуникаций, выравнивание стен, потолков и пола, штукатурку и шпатлевку. Потом следует чистовая отделка, и все эти затраты окажутся одинаковыми и для панельного, и для монолитного дома. Представление о том, что монолитные дома в ремонте дороже, возникло, по мнению Татьяны Калюжновой, в результате того, что их обычно приобретают более обеспеченные люди. Они делают «крутой» ремонт (с перепланировками, использованием более качественных материалов) - отсюда и расхожее мнение…

    Юрий Синяев («КОНТИ») обращает внимание и на такие аспекты. В монолитных домах внешние стены и потолки часто гораздо ровнее - их не нужно готовить к отделке «мокрыми» способами, т.е. с помощью шпаклевки. «Нередко в квартире в панельном доме не найти ни одного прямого угла, а на их выравнивание уходит масса материала - все это выливается в очень большие суммы», - добавляет Марина Акимова («Яртт Девелопмент»).

    Также монолитные дома равномерно оседают. Тогда как в панельных зданиях года через два появляются трещины и щели, что заставляет «обновлять» ремонт.

    «Многие панельные дома сдаются с «социальной» отделкой: линолеумом на полу, бумажными обоями, недорогой сантехникой, - добавляет Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ-Россия». - Считать ли это плюсом? Часто люди (особенно до кризиса) сразу же выбрасывали эту отделку, меняя ее на новую. В этом смысле, что есть в квартире «социальный» унитаз, что его нет - все едино. Но с началом проблем в экономике многие покупатели поменяли свое отношение. Недорогая отделка - лучше, чем ничего. Можно временно пожить с ней, перенеся траты на ремонт на будущее».

    Что заплатим каждый месяц?
    Еще одно очень устойчивое представление: в монолитных домах выше квартплата. Эксперты уверили нас: конструктив на ежемесячные платежи не влияет, монолиты не надо ни чаще красить, ни перестилать крышу… Тем не менее, мнение такое появилось. Откуда?

    Как мы помним, в этих домах в среднем больше площади квартир. Очень многие траты (отопление, техобслуживание) рассчитываются от числа квадратных метров. К тому же эти дома опять же чаще передают не обычным ДЕЗам, а частным управляющим компаниям (УК), расценки которых, сами понимаете, выше. А панельными домами, чаще всего построенными по городскому заказу, управляют ДЕЗы.

    В итоге разница выходит 1,5-2-кратная. Так что если вопрос квартплаты для вас принципиален, можно поискать монолитный дом с управлением от городских коммунальных служб. Такие предложения на рынке есть.

    Думаем о будущем
    Квартира - не пластиковая тарелка, хочется, чтобы она прослужила долго. Даже если наши дети не захотят в ней жить, они должны иметь возможность продать недвижимость за хорошую цену. Как в этом смысле смотрится монолитный дом на фоне панельного?

    Смотрится, если честно, хорошо. Расчетный срок эксплуатации панельных строений - 20-30 лет. После этого дом, конечно, не разваливается, но вид имеет весьма жалкий - сомневающихся можем отправить посмотреть на хрущевские дома. Сейчас строят, конечно, подобротнее, но принципиальные огрехи конструкции (такие, к примеру, как межпанельные стыки, в которые затекает вода и, промерзая, разрушает дом) никуда не делись.

    «Монолит, безусловно, более долговечен, он дольше сохраняет презентабельный внешний вид, - считает Татьяна Калюжнова («IRN.RU»). - Кроме того, здание гораздо лучше по своим качественным характеристикам: звукоизоляция, прочность, теплоустойчивость. Поэтому лет через 20 монолит можно будет продать значительно дороже, нежели соседний панельный дом, некогда сравнимый с первым по цене».

    «Не хочется говорить о маловероятных неприятных случайностях, таких, как землетрясение или взрыв бытового газа, но если подобное случится, у жителей монолитного дома будет больше шансов не только уцелеть самим, но и сохранить имущество и жилье, - добавляет Марина Акимова («Яртт Девелопмент»). - Даже при обычном пожаре в монолите происходит заметно меньше неприятностей: огромный объем воды, используемый пожарными, не зальет насквозь десятки квартир на многие этажи вниз. А в панельном доме общая сумма ущерба от такой воды зачастую значительно превышает прямые убытки от огня. Таким образом, у монолитного дома гораздо больше шансов стать хорошей инвестицией на десятилетия вперед».

    Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
    В том, что монолитные дома качественнее и лучше панельных, особенно никто и не сомневается. Но, как оказалось, они иной раз оказываются и не дороже последних при покупке, и повседневная их эксплуатация вовсе не обязательно будет разорительной. Надо только хорошенько поискать.

    Источник: metrinfo.ru

    Терминология

    Сертификат Акционерный - документ, подтверждающий право собственности на часть имущества АО. В C.а. фиксируется количество и класс акций владельца, их серии и номера. С.а. должен быть заверен подписью руководителя и секретаря АО и печатью. С.а. не может быть продан или передан другому лицу.

    Событие месяца

    Внедряется новая технология выселения граждан из квартир

    В Москве начинают внедрять новую технологию выселения граждан из квартир для последующего сноса и возведения высотной застройки. Как пишет газета РБК daily, теперь подходящие инвестору места в наиболее престижных районах будут очищаться от якобы ветхих домов под предлогом социальных нужд. Причем, поскольку точечная застройка в столице с недавних пор под запретом, сносить и застраивать заново Москву предполагается целыми кварталами.

    Тревогу забили жители одного из кварталов Кунцева, расположенного рядом с престижной Рублевкой. В прошлом году до жильцов дошли разговоры, что их дома предполагается снести, а на этом месте построить новые высотки с современными торговыми центрами и парковками. Москвичи возмутились, но в сентябре выяснилось, что на неких общественных слушаниях, куда жильцов позвать забыли, проект перепланировки их квартала приняли. В минувшие выходные жильцы трех домов по Молодогвардейской улице собрались на уличный сход, где выяснилось, что никуда выезжать из своих домов они не хотят и согласия на снос давать не намерены, сославшись на то, что предлагать признать кирпичные дома сталинской эпохи ветхими - просто издевательство.

    Приехавший на сход глава управы района Кунцево Сергей Тимошин попытался успокоить собравшихся. "Мы делали это, чтобы улучшить жизнь москвичей!" - заверил чиновник. По его словам, никакого решения о сносе принято не было, а все, что было ранее представлено жителям в виде принятого решения, всего лишь проект. Чиновник пообещал создать совместно с представителями местного самоуправления согласительную комиссию и пройти по всем квартирам с опросом относительно сноса. Впрочем, в ходе встречи выяснилось, что примерно 50% квартир в домах не приватизированы. По закону за квартиры, находящиеся на балансе города, в такой ситуации принимать решение будет именно город. Так что снести такой квартал при желании можно, невзирая на протесты, пишет издание.

    Ситуация с решением о массовом сносе домов в Кунцеве далеко не единичная. Похожая история происходит в Юго-Западном округе, в престижном районе жилого квартала на улице Фотиевой. Как объяснил депутат Мосгордумы Сергей Митрохин, подобная практика становится все более распространенной. "Принимаются мощные программы и даже вносятся изменения в Земельный кодекс, чтобы под предлогом социальных нужд иметь возможность расчищать площади в наиболее интересных для инвестора районах под застройку", - говорит депутат. "Дальше это будет грандиозная перепланировка пространства Москвы, - уверяет Митрохин. - Если сейчас ситуацию не пресечь, конфликты будут грандиозные".

    Источник: ИА REGNUM

    Новое за прошедший период

    Экспозиция зарубежной недвижимости в рамках выставки “Домэкспо”

    Экспозиция зарубежной недвижимости в рамках выставки "Домэкспо"С 13 по 16 октября 2005 года в Гостином Дворе (г. Москва) в рамках выставки “ДОМЭКСПО” будет представлена крупнейшая экспозиция зарубежной недвижимости. Более 50 компаний из разных стран, строящие и продающие… Et cetera

    2 апреля состоится вручение архитектурно-строительной премии «Дом года 2007»

    2 апреля состоится вручение архитектурно-строительной премии «Дом года 2007»2 апреля состоится вручение архитектурно-строительной премии «Дом года 2007» 2 апреля в Центральном доме архитектора состоится вручение архитектурной премии «Дом года», учрежденной… Et cetera