Петербургский рынок загородной недвижимости - на подъеме, а прогнозы его развития, которые дают аналитики и практики, оптимистичны: в обозримом будущем ему не грозят ни кризис, ни перегрев. Итак, какие же тенденции обозначились в прошедшем году и что ждет потенциальных приобретателей земли под частную застройку в нынешнем?

Инвестиционные акценты

Еще два-три года назад основными объектами, фигурирующими в разделах “Загородная недвижимость” печатных каталогов, были многочисленные дома и домики в садоводствах, старые частные дома под снос, а также недостроенные объекты ИЖС, возводившиеся в период самостийного коттеджного бума начала 1990-х годов. Такое “рыночное” хозяйство обслуживалось несколькими крупными операторами - риэлтерскими компаниями, сводившими частного покупателя с частным продавцом и осуществлявшими посреднические операции. При этом найти объект, безупречный с точки зрения горожанина, рассматривающего отдельно стоящий дом с участком как постоянное место жительства, либо неотъемлемое приложение к городской квартире, было практически невозможно: “хоромы”, которые в тот период частенько выставлялись на продажу, едва ли соответствовали этому требованию, ведь, как правило, сооружались они в специфических вкусах хозяев, а продавались - по причине ненужности и бесполезности.

С момента принятия Земельного кодекса стали складываться и новые земельные отношения. На рынке появились новые типы и классы игроков. В первую очередь инвесторы и девелоперы, рассчитывающие на прибыль от операций с объектами загородного жилья. Именно они начали смотреть на загородный дом глазами среднестатистического потребителя, которому в конечном итоге этот объект можно предложить, а также инициировали спрос на услуги строителей, архитектурных мастерских, ландшафтных дизайнеров, поставщиков материалов, технологий и инженерных решений в сфере загородного домостроения.

Сегодня любая сотка земли, будь то шестая часть садоводческого владения в Ропше, “вишневые сады” в пушкинских предместьях или кусочек элитарного академгородка в Комарове, все чаще рассматриваются не просто как приложение к реальному или еще не построенному дому, а прежде всего как объект возможных инвестиций. Поэтому очевидно, что конечному приобретателю скоро будет предложен принципиально иной уровень цен на загородную недвижимость. И наверное, это и есть плата за развитый и цивилизованный рынок.

Спрос смещается к югу

Ленинградская область в два раза больше Московской, и земли, в принципе, пока хватает на всех. Однако известно, что недвижимость - это не просто кусок почвенного слоя, а loсation, loсation и еще раз loсation, поэтому безупречные в понимании инвестора участки идут нарасхват.

Согласно логике вещей, точечные зоны локации элитарных загородных вилл и коттеджей должны расширяться, превращаясь в обжитые и вполне фешенебельные пригороды. Однако сегодня мы находимся в самом начале этого процесса, когда основной ценностью на рынке загородной недвижимости являются земли, не испорченные уродливыми плодами строительных экспериментов прежних лет. Поэтому важно определить, в каком направлении смещается вектор спроса.

Опыт показывает, что властям достаточно лишь задать нужное направление, чтобы началось развитие селитебных территорий. К примеру, открытие в 1903 году Троицкого моста инициировало превращение депрессивной Петербургской (ныне Петроградской) стороны в фешенебельный буржуазный район. Один из подобных примеров, но в прошлом сезоне - Всеволожский и Приозерский районы. После модернизации транспортных развязок на выездах из города (поселки Осиновая Роща и Бугры) цены на землю выросли в четыре-пять раз.

В прошлом малопривлекательные и относительно недорогие участки вдоль трассы на Приозерск сегодня буквально нарасхват, в особенности те из них, что расположены в 15-20 минутах езды от Петербурга и рассчитаны на строительство домов для постоянного проживания. Цена сотки земли на участке между Токсовом и Юкками в прошлом году доходила до 4-6 тыс. дол. (цены на аналогичные по расположению участки в 2002-2003 годах были 1,5-2,2 тыс.). Причем похожая ценовая динамика наблюдается не только в районах постоянного проживания, но и в дачных зонах и даже в садоводствах. В частности, в прошлом году зимний дом в садоводческом массиве “Грузино” можно было приобрести за 6-9 тыс. дол., нынешней осенью такие суммы запрашиваются за шесть соток с времянкой (то есть речь идет фактически о стоимости самой земли). Иными словами, даже в здешних садоводствах земля оценивается в 1-1,5 тыс. дол. за сотку.

Как отмечают риэлтеры, Приозерский и Всеволожский районы по популярности практически догнали традиционно привлекавший состоятельных дачников Выборгский. И по всей видимости, такое смещение приоритетов пойдет на пользу обоим популярным направлениям Карельского перешейка: Выборгское - разгрузится, Приозерское - получит толчок к развитию инфраструктуры. К слову, во Всеволожском районе сейчас активно проводится газификация (магистральный газопровод пришел в Токсово) и строительство дорог. Тем не менее вектор спроса смещается не только в сторону Приозерска. Некоторые риэлтеры отмечают небольшой его отток с северного направления на южное. При этом спрос трудно удовлетворить, так как клиента интересуют поселки закрытого типа в экологически чистых и не перенаселенных местах. В связи с этим выросли цены в таком традиционно дачном месте, как Вырица. Участки, продававшиеся по цене 500-600 дол. за сотку, сейчас предлагаются во вторичной продаже по 1000-1500 дол. На берегу реки Оредеж продажная цена участков начинается с 2500 дол. В зонах старой частной застройки в Пушкинском районе цены на старые участки с коммуникациями и домами под снос доходили до 6-8 тыс. дол. за сотку. Однако далеко не все “вишневые сады” котируются так высоко. Речь идет о землях, примыкающих к перспективным зонам малоэтажной застройки и интересных с инвестиционной точки зрения.

Элитный сегмент тянется к власти

Давно замечено, что элита тянется к власти. В риэлтерской среде нет согласия относительно того, какие признаки делают объект жилой недвижимости элитарным, однако, называя зоны “безусловно элитной” застройки Петербурга и пригородов, риэлтеры и их клиенты на удивление единодушны: в пригородах в данную категорию всегда попадали территории близ песчаных пляжей поселков Солнечное, Репино и Комарово. И это закономерно.

До самой войны Карельский перешеек вплоть до Белоострова и реки Сестры являлся территорией Финляндии, зато сразу после Победы на песчаные пляжи поселков Солнечное, Репино и Комарово высадили “десант” академиков, кинематографистов и писателей: здесь росли дачные поселки и дома творчества. Почитали за честь обитать рядом с деятелями культуры и науки и сильные мира сего. Территории девственно чистых реликтовых болот постепенно застраивались щитовыми “коммунальными” дачами, а дореволюционные особняки превращались в загородные резиденции партийных чиновников. В годы, ознаменовавшиеся приходом новых экономических отношений, цены на загородную недвижимость на Курортной улице, проходящей через Солнечное, Репино и Комарово, взлетели до уровня “золотого треугольника”, а дача в Комарове рассматривается как непременное приложение к квартире с видом на Мойку. Одной из точек притяжения в Комарове стала соседствующая с академиками номенклатурная дача, где в свое время жили первые секретари обкома КПСС, а потом - первый мэр и первый губернатор Петербурга.

Список можно продолжить: коттеджный поселок “Русская деревня” (Юкки-Порошкино), застраивавшийся с 1993 года, стал популярным, когда его в качестве возможного места жительства выбрали крупные городские чиновники. Наконец, хит последних сезонов - еще недавно полузаброшенная Стрельна с развалинами Константиновского дворца, окруженная садоводствами, частными огородами, свалками и небольшими производствами. Новым центром притяжения для приобретателей недвижимости, стремящихся причислить себя к классу элиты, стала восставшая из руин Морская резиденция Президента РФ. Между тем по популярности президентская Стрельна как селитебный район все-таки значительно уступает губернаторскому Курортному району, и, скорее всего, эта тенденция в обозримом будущем сохранится: соседство с академиками да местными чиновниками для состоятельных покупателей, представляющих бизнес-структуры, все-таки более престижно и комфортно, нежели жизнь в вотчине федеральной власти. Зато в Стрельне вдобаков к пятизвездочному отелю “Балтийская звезда”, находящемуся в ведении президентской администрации, могут появиться и бизнес-центры класса А.

В окрестностях Сестрорецка, вдоль побережья, в комаровском академгородке в этом году цены предложений доходили до 25 тыс. дол. за сотку. Соседство с Константиновским дворцом оценивается скромнее - 12 тыс. дол./сотка, причем котируются лишь юридически чистые участки (лучший вариант - приватизированный частный дом под снос), и только при безупречном местоположении.

Континентальные тенденции

Еще одна тенденция года - проявление строительной активности в Пушкинском районе. Некоторые девелоперы, рассматривающие возможности строительства здесь малоэтажных зон, считают, что эти места вполне могут стать “родными” для чиновников из питерской президентской команды, когда по истечении срока полномочий они вернутся в родной город. Именно в таком качестве рассматривается инвесторами старинный дачный поселок Тярлево, граничащий с Павловским парком и уже известный как место представительских частных резиденций. Представители группы московских компаний заявили о своей готовности вложить в строительство элитного городка с частными усадьбами 56-60 млн. дол. Информация о намерениях, которые в конечном итоге приобрели черты одного из самых масштабных в окрестностях Петербурга девелоперского проекта, породила и повышенный спрос на тярлевские земельные владения и стремительный рост цен. Минувшим летом здесь зарегистрированы земельные сделки с ценами 8-12 тыс. дол. за сотку. Впрочем, статистики по подобным сделкам нет: свободных участков здесь практически не встречается, и предложения такого рода в риэлтерских каталогах не “светятся”. По масштабам данный проект уступает только амбициозному комплексу “Северный Версаль” в Лахте, где вниманию приобретателей предлагаются “49 дворцов в стиле от петровского барокко до классицизма”.

Между тем в Тярлеве угадывается один из самых перспективных элитарных пригородов. В этом отношении показательна судьба Пушкина и Петергофа как места высших государственных резиденций. “Морской” Петергоф всегда был парадной, представительской резиденцией, в то время как Царское Село - местом, где члены царской фамилии обитали едва ли не круглый год. Вполне очевидно, что при сегодняшней экологической обстановке в акватории Финского залива “континентальные” Пушкин и Павловск приобретают все больше поклонников из элитарных новоселов. Поэтому вполне возможно, что в обозримом будущем зоны самых респектабельных дачных поселков, а также элитного жилья высшей категории все-таки “отодвинутся” от залива. Примеры мало изученного петербургскими риэлтерами Пушкинского района, а также “приозерской” части Карельского перешейка пока подтверждают эту тенденцию. Поживем - увидим.

Как господа становятся товарищами

В начале прошлого года законодательные коллизии всерьез озадачили желающих поселиться под надежным прикрытием Морской резиденции: на рынке земли сельхозназначения, аккурат примыкающие к объекту федерального значения, предлагались по ценам от 100 (оптом) до 700 дол. за сотку (в розницу). Действительно, при условии перевода в статус земель поселений совхозные территории вокруг города могли бы существенно пополнить фонд земель, пригодных для малоэтажной застройки.

Как известно, спрос на рынке недвижимости порождает не только предложение, но и множество хитроумных и в то же время вполне легальных схем, позволяющих обойти законодательные ограничения. В последние полгода в Ленинградской области (пожалуй, впервые с конца 1980-х годов!) стали организовываться садоводческие товарищества. Но это вовсе не означает, что состоятельные господа повально увлеклись выращиванием картофеля и возделывание плодово-овощных культур на подступах к Константиновскому дворцу. Схема, практикуемая “господами садоводами”, ставит конечной целью получение участка под застройку и состоит примерно в следующем. Вначале организуется юридическое лицо - некоммерческое товарищество садоводов и проводится общее собрание членов товарищества с решением о покупке земли. Затем оформляется договор купли-продажи совхозной земли на товарищество (разумеется, без изменения целевого назначения). Далее - как на традиционных “дедовских” шести сотках: архитектурный план застройки, постановление главы местной администрации, оформление межевых дел, генплан: В итоге - продажа участков по долевой схеме (то есть права собственности появляются только после окончания строительства).

В результате возникает респектабельный коттеджный поселок с участками до 50 соток и однородной социальной средой. Сегодняшнее законодательство не содержит ограничений по типу возводимого на садоводческом участке строения (раньше это могла быть только небольшая времянка). Правда, садовый земельный участок предоставляется с правом возведения жилого строения, но без права регистрации в нем. Однако в перспективе и вопрос с пропиской, если господа изъявят желание прописаться по месту жительства и зарегистрируют свой поселок как дачный, представляется вполне решаемым.

Куда сместится вектор спроса в 2005 году?

Давать какие-либо долгосрочные прогнозы на сей счет - занятие неблагодарное. За прошедший год рынок загородной недвижимости изменился до неузнаваемости: он приобрел ярко выраженный “инвестиционный акцент”. “Погода” на нем зависит не только от сегодняшнего спроса на загородные объекты (он копился годами и пока далеко не исчерпан), но и от инвестиционного климата в России, и в частности в двух смежных субъектах Федерации - Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На развитии рынка скажутся и предлагаемые банками кредитные продукты, и законодательные акты всех уровней, и местные нормы градостроительного регулирования, и конъюнктура на мировых валютных и сырьевых рынках. Очевидно, что цены на загородную недвижимость будут расти. Однако и ценовой разрыв между ликвидными и не особенно ликвидными объектами, несомненно, увеличится.

Филипп Урбан

За самый известный горнолыжный курорт страны - сочинскую Красную Поляну - в преддверии Олимпиады-2014 развернулась нешуточная борьба. Конфликт между компанией "Альпика-Сервис", управляющей курортом, и… Et cetera

Волоколамский туннель протяженностью 1730 метров стал самой длинной подземной магистралью в Москве. Об этом на церемонии открытия объекта сообщил мэр Москвы Юрий Лужков. Мэр… Et cetera