Инфраструктура подмосковных коттеджных поселков рассчитана по большей части на развлечения. Рестораны, бильярды, боулинги и всевозможные спортивные объекты - вот чем привлекают застройщики своих покупателей. Но есть и принципиально иная категория - поселки, расположенные возле или прямо на территории различных медицинских объектов. Главной “фишкой” в этом случае становится возможность для жителей получать квалифицированные врачебные услуги.

Не массовое и не новое

Эксперты рынка говорят, что поселков, построенных рядом с пансионатами и санаториями, достаточно много. Однако вряд ли можно говорить об устойчивой тенденции, целенаправленном выборе застройщиком такого местоположения. “Самый главный критерий при выборе участка - наличие коммуникаций и удобных подъездных путей, - считает Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании “ТЕРРА недвижимость”. - Поэтому коттеджный поселок с равной вероятностью может располагаться как рядом с санаторием, так и рядом с другими населенными пунктами”.

Но если коттеджный поселок оказался возле медицинского учреждения - застройщик, конечно, постарается использовать такое конкурентное преимущество. Можно сэкономить на собственной инфраструктуре, можно подчеркивать в рекламе близость к хорошо узнаваемому и пафосному объекту. Особенно если в названии этого объекта есть какие то “волшебные слова” - например, санаторий Управления делами Президента РФ.

“Поселки, расположенные рядом с престижными пансионатами, - одно из востребованных предложений на рынке, - говорит Максим Сухарьков, управляющий партнер компании Soho Realty. - И дело не только в развитой медицинской инфраструктуре. Природные характеристики местности, историческое наследие - не менее серьезные факторы, влияющие на принятие решения о покупке. Санатории чаще всего в советское время располагались на территории бывших дворянских усадьб. Потому как для барской усадьбы традиционно выбирали лучшее, самое красивое в окрестностях место. Позже там же возникли пансионаты и санатории”.

Самым характерным в этом ряду является санаторий “Барвиха” на Рублевке, возникший на месте замка баронессы Майендорф. Он известен на всю страну не только высоким статусом своих пациентов, но и тем, что в коттеджном поселке, построенном прямо на его территории, установлен абсолютный рекорд цены на землю: в прошлом году там состоялась сделка с ценой по $300 тысяч за сотку. Надо признать, что земля того стоила - эксклюзивные участки по несколько гектаров расположены в сосновом лесу.

Среди аналогичных примеров Надежда Гребенникова называет поселок, расположенный на территории лечебно оздоровительного комплекса “Жуковка-2″. А также поселок “Сосновый Бор” в санатории “Сосны” на Николиной Горе, поселки в пансионатах “Поляны”, “Лесные дали” и “Поречье”.

Следует отметить, что традиции загородной жизни возле санатория заметно старше нашего рынка недвижимости, которому меньше двадцати лет от роду. А дачные поселки возле медицинских объектов строились намного раньше. Светлана Абелян, руководитель филиала “На Страстном бульваре” компании “Новый город”, приводит в пример поселок “Рапс” на Николиной Горе.

Он построен еще в 70-е годы рядом с санаторием “Маслово”, и жильцы уже тогда имели возможность посещать его территорию. В советское время ни о какой возможности для дачников пользоваться медицинскими услугами речи не шло - по крайней мере, официально.

Однако кое кому удавалось “договариваться” с местным персоналом о получении врачебной помощи и пользовании процедурами. Сейчас же, когда бал правят рыночные отношения, инфраструктура санатория используется жителями поселками очень активно.

Для кого?

Специалисты говорят о двух группах покупателей, очень живо интересующихся поселками с подобным соседством. Во первых, это состоятельные люди, приобретающие жилье для своих престарелых родителей. Наличие квалифицированной медпомощи рядом - для них серьезный плюс. Во-вторых, это те, кто хочет отправить жить за город малолетних детей - с нянями или бабушками. Детям (особенно если у них имеются какие-то проблемы со здоровьем) врачи в непосредственной близости оказываются также весьма кстати.

Однако это деление на “целевые аудитории” достаточно условно. Если коттеджный поселок обладает всеми общепризнанными достоинствами - расположен не очень далеко от Москвы на удобной трассе, имеет развитую инфраструктуру, строения в нем удачной планировки и т.п., - такой коттедж с большим удовольствием купят и люди, не испытывающие никакой нужды в медицинской помощи. И близость к серьезному лечебному учреждению они будут рассматривать как некую дополнительную опцию - на всякий случай, из серии “а вдруг?”.

Если же разделить всех покупателей по другому принципу - по уровню достатка, то загородное жилье возле санаториев и пансионатов бывает самым разным, на любой кошелек. Начиная с уже упоминавшихся суперэлитных коттеджей на Рублевке, стоимость которых исчисляется многими миллионами долларов, и заканчивая таунхаусами и даже квартирами в многоэтажных домах. В последнем случае покупателю вполне реально “вписаться” в сумму $300 тыс. Экономия, впрочем, может выйти боком. Как отмечает Светлана Абелян, едва ли не главным приемом застройщиков, позволяющим “немного слукавить”, является игра с формулировкой “на территории санатория”. Бывают совершенно вопиющие случаи, когда под этой маркой продавались поселки, находящиеся на изрядном удалении. Например, один объект, “приписанный” к санаторию в Петрово Дальнем (на Ильинском шоссе), на самом деле был на другой стороне этого шоссе. Понятно, что ни о каком пользовании инфраструктурой здесь не было и речи - охрана оздоровительного объекта просто не пускала посторонних на свою территорию.

Но даже если поселок возводится на территории, возможны “сюрпризы”. В любом крупном престижном санатории есть уголок, где стоят дома для обслуживающего персонала - всевозможных медсестер, садовников и т.д. И именно на этой земле чаще всего и оказываются новые дома - особенно если они чрезвычайно привлекательны по цене. Минусы же такого соседства очевидны: не слишком привлекательные виды (пятиэтажки, какая-нибудь ЛЭП) и социальный состав жителей. Да и возможность свободно входить на основную территорию санатория, гулять по ней, пользоваться медицинскими услугами тут оказывается под сомнением: иногда существует внутренний забор, отделяющий “чистых” от “нечистых”.

Мировой опыт

Есть ли что-нибудь подобное в других странах? Вопрос этот поверг наших комментаторов в задумчивость, и итоговый вердикт был отрицательным. Во всяком случае, широко об этом не известно. Однако некие аналогии отыскать все-таки можно. Как отмечает Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости компании “Рескор”, в США и Западной Европе в принципе нет проблемы нехватки инфраструктуры для состоятельных людей - там уже сформировались районы компактного проживания людей с примерно равным уровнем достатка. А вот в менее развитых странах - в Восточной Европе, Дубае, некоторых государствах Средиземноморья - столкнулись со сложностями в обеспечении людей инфраструктурой. Правда, больше всего состоятельным жильцам требуются объекты скорее развлекательного характера, поэтому новые жилые комплексы тяготеют к отелям с их бассейнами, ресторанами, полями для гольфа и т.п. Чтобы “магнитом” для покупателей служило медицинское учреждение - такое в мировой практике припомнить сложно.

Цена соседства

Близость к серьезному пансионату или санаторию - это для коттеджного поселка однозначный плюс. Помимо возможностей лечения и оздоровительных процедур, о чем мы уже сказали, это еще и развлекательная инфраструктура, школы и детские сады, повышенный уровень безопасности. Да и соображения престижа Поэтому застройщики стараются убедить своих покупателей, что такое соседство - своего рода бонус, за который следует заплатить побольше. “Коттеджи в таких поселках стоят дороже, чем в поселках такого же класса, но без расположенной рядом инфраструктуры”, - убежден Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP. Насколько именно? Загородная недвижимость - не типовая городская, здесь сложно подсчитать все с точностью до процента. Однако приблизительно можно. Н. Гребенникова сравнивает два коттеджных поселка - “Сосновый Бор” и Cotton Way. Оба расположены рядом с санаторием “Сосны”, но один непосредственно примыкает к территории, а второй находится через дорогу. Цена сотки земли составляет $70-75 тыс. и $60 тыс. соответственно. Можно сделать вывод, что при большем удалении разница в ценах окажется еще более значительной. С этим мнением согласна и С. Абелян, считающая, что “выгодное соседство может добавлять цене до 30-50% - при условии, что это соседство реальное”. Т.е не на удалении, не через дорогу и с реальными возможностями для жителей пользоваться услугами врачей, бассейном, прогулочными зонами и другими удобствами если не бесплатно, то с существенными льготами.

Выяснять эти условия нужно в каждом конкретном случае. Но и покупатели сейчас стали намного опытнее, поэтому вероятность того, что “псевдопривязка” будет продана как что-то настоящее, невозможна.

Владимир Абгафоров

“Булгаков Сергей Николаевич (1871-1944) - русский экономист, философ, теолог. В 90-е гг. XIX в. разделял экономические идеи марксизма. В одной из ранних своих работ <О рынках при капиталистическом производстве> (1897) Булгаков подверг критике тезис народников о невозможности развития капитализма без внешних рынков. Вскоре он перешел к модернизации марксизма, в частности заменяя теорию реализации К.Маркса теорией пропорционального распределения продукта. В 1900 г. Булгаков выпустил два тома книги <Капитализм и земледелие>, в которой окончательно отошел от марксизма. Отрицая концентрацию производства в сельском хозяйстве, выдвигал теорию <устойчивости> мелкого крестьянского хозяйства и выступал против марксистской теории ренты. Булгаков также известен работой <Философия хозяйства> (1912), в которой он предпринял попытку соединить политическую экономию с основами христианской религии.”

Спрос на рынке жилья простимулирует государство

“МИЭЛЬ-Недвижимость” объявляет о начале Новогодней акции в “Солнцеграде”