Подводя итоги года, обычно принято говорить о том, что произошло. Год 2004-й оказывается исключением: самым главным его результатом можно считать то, чего вопреки ожиданиям НЕ случилось. На московском рынке новостроек не было кризиса, снижения цен и многих других напастей, которые, казалось, готовы были на него навалиться.

Как скакали цены?

С середины 2001 г. цены на всю московскую недвижимость (и на новостройки в том числе) постоянно повышались, причем чем дальше, тем быстрее: в 2003 г. был зафиксирован рекордный рост в 45%. Начало 2004 г. перемен вроде бы не принесло - первый квартал был отмечен ставшим уже привычным подорожанием квартир на 10%. Однако в марте-апреле в правительстве РФ вдруг необычайно заинтересовались ситуацией на московском рынке недвижимости, пошли разговоры о том, что он чрезмерно монополизирован, а значит, неизбежно последует обвал┘ Летом произошел тот самый банковский кризис, который власти так и не признали кризисом как таковым.

Все эти события оказали самое непосредственное влияние на поведение покупателей: они поверили, что возможно снижение цен, и отложили покупку. Вторую половину весны и все лето риэлторы отмечали 30-50%-ное снижение уровня продаж. На вторичном рынке у некоторых продавцов (в основном частных лиц) не выдержали нервы, и цены на ряд категорий квартир упали до 10-15%. Но “первичка”, где правят бал закаленные профессионалы, стояла как стена, и к началу осени даже самые неисправимые оптимисты из числа покупателей поняли, что ничего дешеветь не будет. На рынок вернулся спрос.

Вместе с ним и новые повышения цен. Первой на дорогом рынке это сделала фирма “Баркли”, заявив о повышении стоимости квартир на своем объекте по адресу Скатертный пер., 16 примерно на $1000/кв.м. В тот момент это был достаточно решительный шаг, имевший скорее психологический эффект. Ну а с октября-ноября процесс, что называется, пошел: с $4,5-7 тыс. до $5-7,5 тыс./кв.м поднимает цену фирма BLACKWOOD в комплексе “Чайка”. “МИЭЛЬ-Недвижимость” объявляет о 3%-ном повышении цен в комплексе “Гранд-Паркъ”. Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) известил о возрастании цены на ряд своих объектов сразу на 20%. Сколько бы ни говорили критики, что повышения эти призваны подстегнуть спрос и носят чисто демонстративный характер, - факт остается фактом: цены растут. И, по оценкам риэлторов, квартиры раскупают, причем спрос сейчас процентов на 30 выше, чем летом.

Схожую точку зрения - о том, что цены падать не будут, - высказал на заключительной пресс-конференции глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин: “Я просто знаю, из чего они складываются, поэтому не вижу оснований для удешевления квадратного метра”. Однако на вопрос - почему темпы роста цен в 2004 г. снизились - В. Ресин ответил, недоуменно разводя руками: “Все-таки прошлогодний рост цен (2003 г. - Прим. ред.) я считаю каким-то неестественным. Почему так происходило? Кто его знает? Все-таки лучше, когда рост адекватен уровню инфляции. Тогда рынок гармоничен. Тогда он выглядит сбалансированным”.

По прогнозу Ирины Рукиной, председателя Комиссии по экономической политике Мосгордумы, цены на массовое жилье будут падать, а на элитное - расти.

В целом, как отмечают аналитики, подводя итоги года, к 10% роста цен в первом квартале рынок добавил еще около 7% в последние три месяца. 17% в итоге - это не так много, как в предыдущие годы, но если вспомнить прогнозы о надвигающемся чуть ли не трехкратном снижении, то результат вполне устойчивый. Наш рынок еще раз доказал, что он долларовый, и в свете высоких мировых цен на нефть и продолжающегося снижения курса “зеленого” никакое снижение цен на московскую недвижимость невозможно.

Сергей Полонский, президент корпорации MIRAX GROUP, считает, что в 2005 г. рост цен составит порядка 10-15%. При этом ярче всего эта динамика будет выражена в жилых комплексах, находящихся на этапе строительства, с развитой инфраструктурой и расположенных в престижных районах.

Любовь бывает долгою…

Считать все - в том числе и собственные зарплаты, цены на товары первой необходимости и недвижимость - в долларах нас приучали с начала 90-х гг. Разгоняя инфляцию до 40% в месяц, устраивая дефолты, родина воспитала железобетонное доверие собственного населения к американской валюте. Но, как оказалось, ничто не бывает вечным - “зеленый” зашатался, и все задумались о том, как бы от него избавиться.

Цены на новостройки большинство застройщиков и риэлторов выставляют в “условных единицах”. Этому явлению уже почти 10 лет, но новостью последнего года стал тот факт, что “у.е.” - уже не доллар. Компании пользуются собственным курсом - 30 рублей, 31, 32. Так что, к сожалению, квартиру за “150 тысяч у.е.” уже нельзя купить за $150 тысяч.

Многие застройщики без затей стали выставлять цену в рублях. А вот попытки перейти на евро, который всем в последнее время очень нравится, успехом не увенчались. Долларов на руках у покупателей пока значительно больше. Кроме того, евро в массовом понимании - дорогая валюта, а это значит, что все, номинированное в евро, выглядит дорогим. Психологически многим кажется более привлекательной цена в 400 тысяч привычных долларов, чем в 300 тысяч непривычных евро. Единственной компанией, реально пытавшейся перейти на европейскую валюту, был пока только “ДОН-Строй”, да и у него не получилось. Впрочем, некоторые аналитики говорят, что реальной целью разговоров о том, что евро будет использоваться компанией в качестве основной валюты со следующего месяца, было подстегнуть продажи в этом.

Качество превыше всего

Минувший год был примечателен еще и тем, что окончательно оформилась классификация жилой недвижимости. Те, кто работает с офисами, давно уже разделили свой товар на классы А, В и С, а на рынке жилья по-прежнему были в ходу понятия “получше-похуже”. Либо же громкие эпитеты вроде “суперэлитный”, “эксклюзивный”, которые на самом деле являются ничем иным, как рекламой.

В 2004 г. подобной неразберихи положили конец - ведущие игроки договорились, что существует три класса - эконом, бизнес и элита, и, в общем и целом, обозначили характеристики каждого. “Понятие “элитное жилье” обрело совсем отчетливые черты, - говорит Светлана Абелян, руководитель филиала “На Красных воротах” компании “Новый город”. - Уже невозможно выдать за него непонятно что, и девелоперы и риэлторы перестали позиционировать как элиту очевидный бизнес-класс”.

Еще один любопытный момент - несколько лет назад риэлторы заметили, что покупатели при выборе смотрят не только на саму квартиру, но и на то, что вокруг, в частности, на элементы социальной инфраструктуры. Раньше подобной разборчивостью отличались только самые богатые клиенты, но в минувшем году, как отмечает Наталья Тихоновская, директор Управления новостроек компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”, новые веяния добрались и до эконом-класса. В частности, в новом квартале в подмосковной Трехгорке возведение двух детских садов сразу подбросило цены на квартиры с $860 до $1000-1030/кв.м. С другой стороны, весьма приличного качества монолитные дома на юго-западе Москвы по цене $2000/кв.м испытали проблемы с реализацией, потому что “ничего, кроме подземного гаража, там не было”. “Бывший долгое время актуальным для застройщиков лозунг “покупают все, всегда и на любых условиях” сегодня уже неправилен”, - считает Наталья Тихоновская. По ее мнению, рост цен на новостройки в 2005 г. сохранится и будет на уровне 1-2% в месяц. Но это в среднем, а на отдельные особо неудачные объекты владельцам придется цену снизить. До 15%.

Закат Остоженки?

Огромные возможности, которыми обладают современные рекламные технологии, мы ощущаем на себе постоянно. В сфере недвижимости самым масштабным PR-проектом последних лет стала, несомненно, Остоженка. Из весьма второсортного района, которому прежде далеко было до Арбата, Патриарших и Чистых прудов, удалось раскрутить некое чудо, где цены достигают $15-18 тыс./кв.м.

Остоженка и сегодня остается самым престижным и дорогим районом Москвы. Однако есть признаки того, что застройщики потихоньку оттуда уходят - в первую очередь потому, что почти все свободные участки застроены, а получать новые сложно и дорого. “Пиарить” начинают другие места - в ближайшие годы мы, вероятно, услышим, что с “Золотой милей” мы все эти годы ошибались, и настоящая “Золотая миля” находится совсем не там. А может быть, новые “Мили” нарекут “Платиновыми”, “Бриллиантовыми” - мало ли в мире драгоценностей?!

Главным хитом обещает стать “Золотой остров” - место “за спиной” знаменитого “Дома на набережной”, где сейчас находится кондитерская фабрика “Красный Октябрь”. Этот район также близок к Кремлю, как и Остоженка, но обладает рядом преимуществ. Расположен на острове (а богатые люди любят жить в изоляции от простых смертных), там намного лучше транспортная ситуация, открывающиеся взору полноценные виды на воду (во всем мире это повышает цену на недвижимость процентов на 30). Кроме того, кондитерская фабрика - это некий единый объект, ее можно одномоментно вывести и застроить свободные площади. На Остоженке, как мы помним, иначе - старые дома расселяются один за другим, а это значит, что покупатели нового жилья постоянно живут по соседству с экскаваторами. Пока на “Золотом острове” объявлены продажи лишь в одном доме (Болотная площадь, 10).

Среди районов второго эшелона прочные позиции заняли Плющиха - там строится много жилых объектов, цены прочно держатся на уровне $7-12 тыс/кв.м. Виктор Козлов, коммерческий директор компании “Авгур Эстейт”, считает, что этот район стал первым местом компактного проживания состоятельных людей за пределами Садового кольца. В ноябре объявлено о строительстве двух новых домов: на Большой Пироговской улице и в районе Земледельческого переулка. Конкуренцию Плющихе может составить Якиманка - здесь заявлено сразу несколько проектов, самый масштабный из которых, несомненно, комплекс “Русский авангард” - пять 18-этажных башен, названных в честь известных художников: Кандинского, Родченко, Поповой, Малевича и Экстер. Пока застройщик - компания “Капитал Груп” - только анонсировал проект. Еще один интересный проект представляет группа компаний “Стройтэкс”, которая совместно с ООО “Реставрация-Н” ведет строительство жилого комплекса “Ля Дефанс”, названного так по аналогии с известным районом Парижа. Этот объект возводится на расстоянии 7 км от Кремля (ул. 3-я Фрунзенская, вл.19) и включен в “Золотую милю”, очерчивающую круг элитной застройки. Возводимое жилое здание будет иметь форму бумеранга, стороны которго образуют контрастные по отношению друг к другу фасады - строгий, выполненный из темного кирпича и натурального камня главный фасад и пластичный дворовый.

И еще два любопытных события на рынке стоят того, чтобы их отметили. В конце 2002 г. компания “Авгур-Эстейт” начала строительство комплекса “Три тополя” в районе Плющихи. Этот объект, где цена 1 кв.м составляла $7-11 тыс., был примечателен тем, что застройщик отказался от продаж квартир “на котловане”, а реализовывал их только после окончания строительства - чтобы покупатели могли видеть, что они получают. Продажи начались в августе и завершились к ноябрю - эксперимент по новой форме продаж можно считать успешным.

Не так давно объявлено о строительстве нового дома в районе Курсового переулка (Остоженка). Примечательно здесь то, что застройщик (компания “Баркли”), по слухам, рассматривает вариант, при котором квартиры в доме будут не распродаваться, а сдаваться в аренду. Пока что единственный в Москве доходный дом построил ДИПС, причем успехи в его эксплуатации весьма противоречивые. Пресс-служба Департамента недавно сообщала, что они надеялись, что к концу 2004 г. дом будет заполнен на 60%, а он заполнен на 62% - уже удача. С другой стороны, ДИПС объявлял, что рассматривает свой первый доходный дом как эксперимент, в случае успеха которого последуют новые проекты. Пока что об этом ни звука, но сам факт изучения частным застройщиком возможности построить дом для аренды выглядит любопытно.

Владимир Абгафоров

“Маленво (malinvaud) Эдмон Камиль (род. 1923) - французский экономист, статистик; один из лидеров французской эконометрической школы. Специалист в области макроэкономической теории. Ему принадлежит труд: <Новый взгляд на теорию безработицы> (1980), в котором Маленво откликнулся на структурный кризис мирохозяйственного и национального развития в 70-80-х гг. Рассматривая феномен массовой безработицы, он пришел к выводу, что в хозяйстве одновременно возможно существование и <кейнсианской безработицы>, когда предприниматели из-за низкой склонности к инвестированию отказываются прибегать к найму рабочих независимо от того высок или низок уровень заработной платы, и <классической безработицы>, когда предприниматели не могут увеличить занятость, так как безработные (и работающие) не соглашаются на снижение заработной платы. В первом случае безработица - результат поведения предпринимателей (или денежных капиталистов). Во-втором, вина по сути дела ложится на лиц наемного труда. <Можно считать, - указывал Маленво, - что именно такая ситуация создалась в западном мире в конце 60-х начале 70-х гг. и что существует опасность ее сохранения в будущем : Поэтому понятно, почему доводы классической теории в отношении причин неполной занятости : вновь вошли в моду>.”

В Оренбургской области введено в эксплуатацию 227,8 тысяч кв. метров жилья

“Красный октябрь” выселят из центра столицы