По крайней мере, у риэлторов

По традиции в рамках выставки “ДОМЭКСПО” прошла пресс-конференция Российской гильдии риэлторов (РГР). Она носила поистине “психотерапевтический” характер. Выступавшие стремились зомбировать журналистов, убеждая их в своем главном тезисе “Рост цен продолжится!”

За 20 лет цены вырастут в 17 раз!

Геннадий Стерник, независимый аналитик рынка недвижимости, пошел дальше и проинструктировал пишущую братию, какие слова им можно употреблять в своих публикациях, а какие нельзя, если цены все-таки начнут падать: “Забудьте слова “падение”, “обвал”, “кризис”. Может быть только коррекция”, - напутствовал он журналистов ведущих изданий по недвижимости.

Обычно все прогнозы Г. Стерника напрямую связаны с нефтедолларами. На этот раз оказалось, однако, что падение цен на нефть ничего не значит, потому что экономика России вошла в стадию уверенного роста. И хотя за эти шесть лет цены на недвижимость в Москве уже выросли в шесть раз, нам следует приготовиться к их дальнейшему длительному росту, который продлится 15-20 лет (до 2021-2026 года), в среднем на 20-25% в год.

Нетрудно подсчитать, что к концу этого периода благоденствия один квадратный метр в панельном доме, который сегодня стоит “всего” 4 тыс. долларов, подорожает… до 32 тыс. долларов (по 15% в год за 15 лет), а то и до 68 тыс. долларов (по 20% за 20 лет). То есть, один кв. м может подорожать, по теории Г.Стерника, в 17 раз и будет стоить столько, сколько еще недавно стоила целая квартира.

Каждый москвич станет миллионером

Интересно, что при этом будет с индексом доступности жилья, который равен числу лет, за которые доход средней семьи покрывает стоимость среднего жилья? Г. Стерник признал, что за последние два года этот индекс резко упал, однако он полагает, что ситуация улучшится. Сначала нас ожидает передышка, когда рынок будет стабилен (1-1,5 года). Затем… остается пофантазировать о стоимости барреля нефти и доходах москвичей, которые позволят покупать квартиру площадью 70 кв. м в панельном доме на месте бывшей промзоны за 4,5 млн. долларов. А еще лучше - что можно будет купить, продав лишнюю квартиру. Впрочем, зачем лишнюю? За такие-то деньги…

Что касается краткосрочного прогноза, то Г. Стерник предполагает, что в ближайшие 2-4 месяца темпы роста цен снизятся до 0% (в переводе на обывательский язык это означает, что рост прекратится). А в 2007 году возможна “небольшая корректировка вниз”, но, помните, никакого обвала и прочих ужасов. Цены могут снижаться, но не падать. Здесь дело даже не в цифрах, а в мироощущении: надо быть оптимистом.

Жизнь стала вдвое прекраснее

Слово “оптимизм” звучало на пресс-конференции неоднократно. При этом надо помнить, что для риэлтора оптимизм - это вера в рост рынка. Желательно быстрый, но главное, - чтобы без кризисов. Основная задача потребителя - осознать, что рост цен - это благо и для него. В самом деле, большинство москвичей имеют квартиру. Поскольку за год (с прошлой осени) квартиры подорожали вдвое, то их собственники стали вдвое богаче, а это прекрасно.

Собравшихся, конечно, интересовал вопрос, что такого неожиданного для руководства РГР произошло с начала года, что их прошлый прогноз, мягко говоря, не оправдался. Напомним, что гильдия в начале 2006 года предсказывала годовой рост в 30 процентов. Г. Стерник на это ответил, что модели легко строить при колебательном цикле, а поскольку цены с 2000 года никуда не колебались, а только росли, то обвинять аналитиков не надо. Надо ли всерьез воспринимать их прогнозы, он не сказал.

Москва - город солнца

Андрей Гусев, вице-президент РГР сказал, что всех сейчас волнует, когда же жилье начнет дешеветь, когда прекратится это безобразие. Но безобразие ли это? По мнению А. Гусева, вовсе нет. Это нормальный цикл колебаний, который, может быть, связан с циклами солнечной активности. Далее он заявил, что нормальный цикл составляет 7-11 лет. Год назад тоже никто не мог поверить, что цены так вырастут. Но вот же, они выросли. Главное, - чтобы рынок поверил (после этого журналисты начали ощущать свою социальную значимость).

На Западе люди прекрасно понимают, что жилье, например, в Париже, стоит в несколько раз дороже, чем в других городах, поскольку очень многие считают, что жить надо именно в столице. То же самое, и у нас. Если же кому-то не нравятся цены в Москве, он вполне может выбрать квартиру в другом городе, советует А. Гусев.

Александр Тарханов, руководитель комитета по девелопменту РГР, добавил: “Это не в Москве цены высокие - это в регионах низкие”. Причина низких цен в регионах, по словам А. Тарханова, в том, что, как и во времена СССР, там не развивается социальная инфраструктура. Как только начнет развиваться, цены и там вырастут.

Процент комиссии снизился

Весьма интересный индикатор рынка - размер комиссионных риэлторов. Ведь он является процентом от реальных сделок. Конечно, эта информация закрытая: риэлторы тоже люди. Но Григорий Полторак, вице-президент РГР, отвечая на вопрос КДО, поделился сокровенным.

В абсолютном выражении комиссионные риэлторов увеличились, но не в два раза, а примерно в полтора. А вот в процентном отношении (процент от суммы сделки) они, наоборот, упали. На дорогую недвижимость, по словам Г.Полторака, комиссионные никогда не составляли 6 процентов. Поскольку в данный момент вся недвижимость воспринимается покупателями как дорогая, то они не готовы платить прежние проценты. Так что, отставание объема комиссионных от роста цен на жилье объясняется не сокращением числа сделок, а снижением процента комиссии.

Петр Чернов

“Пребиш (prebisch) Рауль (1901-1986) - аргентинский экономист, специалист по вопросам экономического развития стран Латинской Америки. Критикуя как кейнсианскую, так и неоклассические мирохозяйственные теории, Пребиш подчеркивал, что капиталистическое мировое хозяйство имеет свои <центры> и свою <периферию>, которые находятся отнюдь не в равном положении. Он выявлял антагонизм отношений между развитым и развивающимися странами. Конфликтный характер этих отношений Пребиш рассматривал как следствие неблагоприятного положения стран <третьего мира> в системе международного разделения труда, что выражалось в ухудшении условий торговли, растущем финансовом долге, <утечке умов> и т.д. (так называемый <порочный круг нищеты>).”

Почти 75% девелоперов в регионах РФ вынуждены пересмотреть сроки реализации своих проектов

Виктор Вексельберг перестроит Екатеринбург