Жилищное законодательство
  • К оглавлению

    Не держать!

    Не держать!

    Повышение цен на недвижимость, дефицит новых объектов и нерешительность продавцов квадратных метров ставят под сомнение безоговорочную доходность инвестиционных сделок

    Почему население вкладывается в недвижимость

    По разным подсчетам, на сегодняшний день доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости, в том числе в строительном сегменте, составляет от 10% до 30% - но это только то, что можно реально отследить. Сами застройщики признают, что в реальности этот показатель выше. Однако точной статистики они не ведут, и если говорить о первичном жилье, то определенный процент перепродаж квадратных метров совершается после регистрации объекта без участия специалистов строительных компаний. До последнего момента доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости только росла. Этому есть несколько весьма банальных причин.

    Одна из них - рост покупательской способности населения и, как следствие, увеличение потребности в надежном сбережении капитала. В связи с этим в прошлом году застройщики даже предложили потребителям новый вид сотрудничества, условно названный строительной биржей. Если раньше порог вхождения в инвестиции был высок и равнялся стоимости целой квартиры, то новые программы предоставили потребителям возможность вкладывать деньги в приобретение нескольких квадратных метров жилья, которые затем можно выгодно реализовать, заработав на этом. По словам респондентов еженедельника “Новости рынка недвижимости”, этот вид сотрудничества с клиентами активно используется и сегодня. “В нашей компании по-прежнему работает программа, позволяющая покупать строящееся жилье объемом меньше одной квартиры, - рассказал генеральный директор ООО “Берег-Риэлт” Игорь Филиппов. - В целом объем инвестиционных сделок составляет 25-30% от общего числа совершаемых продаж. Чаще всего квадратные метры приобретаются на 1 год (таков средний инвестиционный период), а переуступка доли осуществляется до регистрации объекта. За это время доход достигает как минимум 30%, что выше любых банковских ставок”.

    Об усилении инвестиционной привлекательности рынка недвижимости (в том числе - жилой) как факторе, обусловливающем повышенный интерес к данному сегменту бизнеса, можно и не говорить. И для многих потенциальных инвесторов выбора отрасли для финансовых вложений практически не существует: львиная доля свободного капитала неизменно направляется на рынок недвижимости. “На данный момент частные инвесторы, вкладываясь в покупку недвижимости, изначально не знают, как распорядятся ею в дальнейшем: многое зависит от конъюнктуры рынка (соотношения степени доходности сегментов купли-продажи и аренды)”, - рассказал еженедельнику заместитель генерального директора ЗАО “Губерния” Анатолий Коновалов.

    Сами застройщики объясняют такое развитие ситуации еще и тем, что у физлиц, планирующих разместить капитал в том или ином сегменте бизнеса, не так много альтернатив. По сути, единственной по настоящему конкурентоспособной отраслью является фондовый рынок. Но, как неоднократно отмечалось, для рядовых граждан он гораздо менее понятен, нежели рынок недвижимости, тем более - жилой. Вот что говорит по этому поводу Игорь Филиппов: “Как ни крути, вложения в ПИФы - это зона высоких рисков: поведение фондового рынка весьма и весьма непредсказуемо: несмотря на то, что, по заявлениям экономических экспертов, он является недооцененным, после роста котировок следует откат - так было неоднократно. Так что выбор многих частных инвесторов в пользу вложений в недвижимость в общем понятен”. Об этом же говорит и генеральный директор СК “Куб”, победитель “Золотого ключа-2005″ Ефим Вейсман: “У частных инвесторов фактически нет иной альтернативы, кроме вложений в реальный сектор экономики. Разве что “голубые фишки” - но, во-первых, участие в данном сегменте оптимально для сведущих в деталях развития фондового рынка. Во-вторых, для этого нужно владеть достаточно крупным капиталом. Поэтому, как правило, те, кто планирует инвестировать средства, объем которых не превышает $50-100 тысяч (эквивалент рыночной стоимости 1-2 квартир на самарском рынке), ориентируются прежде всего на реальный сектор экономики”.

    До сих пор потенциальная доходность инвестиционных сделок, по сути, ни разу не ставилась под сомнение - по крайней мере, в последние два-три года. Однако, если углубиться в анализ развития рынка, как раз сейчас - в тот момент, когда динамика удорожания объектов реального сектора достигает максимальных показателей, - возникает вопрос о том, будут ли и в дальнейшем инвестиции в недвижимость оставаться столь же привлекательным видом размещения частного капитала. На этот счет у аналитиков есть две точки зрения, каждая из которых достаточно обоснована.

    Перспектива А: инвестиционный рай

    Казалось бы, что может быть более привлекательным для инвестора, нежели ценовой бум в зоне его финансовых интересов? Сегодня рыночная стоимость жилья растет так, что клиенты строительных и риэлторских агентств не успевают совершить инвестиционную сделку, как цены в очередной раз подскакивают - в такой ситуации, если “приспичит”, вернуть деньги с процентами можно уже через достаточно короткий промежуток времени. К тому же, судя по всему, в ближайшее время стагнации ждать не стоит. Напротив, аналитики прогнозируют галопирующее удорожание квадратных метров в самарских новостройках. “Новых площадок в регионе фактически нет, цены на стройматериалы растут, а вслед за ними увеличивается и себестоимость строительства, а значит, будет расти и стоимость жилья на выходе”, - констатирует Ефим Вейсман. Впрочем, не будем углубляться в анализ влияния на рынок данных факторов - мы уже подробно писали об этом. Здесь же можно вспомнить и о специфике экономически благополучного Самарского региона, недвижимость которого, по мнению инорегиональных экспертов, все еще является недооцененной. “Определенный ценовой порог, конечно, есть, но Самара является одним из пяти всероссийских центров, в реальных сегментах экономики которых благодаря сочетанию таких факторов, как высокий спрос и столь же высокая платежеспособность, всегда присутствует ценовой потенциал. К тому же на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в объектах, строительство которых ведет наша компания, колеблется на отметке 24-27 тысяч рублей, что меньше всем известного озвученного Президентом порога в 29 тысяч рублей за квадратный метр”, - рассуждает Игорь Филиппов.

    “Цены на недвижимость в любом случае будут расти и дальше - это очевидно, - отмечает заместитель председателя правления ГК “Дисса” Максим Хвостов. - В целом ликвидность вложений зависит от жизнеспособности сегмента рынка. Рост себестоимости строительства, развитие сегмента жилищного кредитования - эти и другие факторы являются предпосылками для роста инвестиционной привлекательности самарского реального сектора экономики”.

    Таким образом, на первый взгляд, у частных инвесторов вроде бы нет поводов для беспокойства. Однако более детальное рассмотрение ситуации позволяет выявить возможность другого развития ситуации.

    Перспектива В: временный тупик?

    Во-первых, на сегодняшний день на рынке недвижимости региона наблюдается стремительное сокращение предложений. В сегменте новостроек этому способствует сразу несколько факторов. Во-первых, в городе практически нет новых стройплощадок: на данный момент ведутся работы на тех из них, которые были выделены не менее года назад. Во-вторых, в целом по рынку квартиры стали продаваться на более поздних стадиях строительства объекта, что выгодно для операторов рынка (чем ближе завершение работ, тем выше рыночная стоимость квадратных метров): на стадии котлована продается ровно столько, чтобы финансового обеспечения впритык хватало для ведения работ. “На рынке долевок прослеживается тенденция к тому, чтобы не продавать квартиры на ранних стадиях возведения объектов, - отмечает Анатолий Коновалов. - Что касается финансирования, то на данный момент можно говорить о налаживании отношений застройщиков с банками”

    Есть и другие причины сокращения числа предложений. Одна из них - все то же стремительное увеличение потребительского спроса. “На сегодняшний день на первичном рынке недвижимости происходит вымывание предложений за счет блиц-продаж квадратных метров в объектах высокой степени надежности. Квартиры в объектах, о которых с высокой степенью уверенности можно сказать, что они будут завершены, причем в положенный срок, раскупаются после первых же объявлений о реализации”, - констатирует председатель ассоциации строительных компаний “Спектр недвижимости”, победитель премии “Золотой ключ-2005″ Олег Вахрамов.

    Наряду с этим на данный момент в информационном пространстве рынка недвижимости сократилось количество открытых предложений о реализации новых объектов. Что это означает? В условиях еженедельного роста спроса, а вслед за ним и удорожания жилья застройщики в какой-то момент повели себя в точности так, как ведут себя продавцы вторичного жилья. Строительные компании стали придерживать квадратные метры, особенно в посленовогодний период. В условиях ценового бума шаг более чем логичный: ведь то, что вчера стоило три рубля, завтра можно будет продать за пять, а то и десять. К слову сказать, частные инвесторы, вложившиеся в недвижимость в 2005-м и сегодня имеющие возможность перепродать квартиры в близких к завершению объектах, заработав на это весьма солидный процент, также не торопятся делать этого.

    Если вдуматься, такая ситуация содержит в своем потенциале сразу два момента, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, в какой-то момент может случиться так, что в условиях перманентного сокращения числа предложений совершать инвестиционные сделки будет фактически не с чем. Как было сказано выше, наиболее надежные и наиболее ликвидные объекты уже сейчас уходят с рынка в считанные дни. Приобретение же неликвида повлечет за собой снижение доходности инвестиционных сделок. А это - уже повод для размышлений.

    “В конечном счете, исчезновение с рынка прослойки частных инвесторов негативно отразиться на ситуации, складывающейся в сегменте жилого строительства в целом. Попытка операторов строить жилье за счет собственных ресурсов и средств, полученных в банках, а следовательно, выплескивать на рынок жилье только по конечным ценам по сути, является весьма рисковой. Поскольку в итоге может не найтись покупатель, готовый и способный покупать квартиры по столь пиково высоким ценам”, - считает коммерческий директор СК “Нива-Строй” Сергей Филиппов.

    Так, в условиях галопирующего роста цен на жилье и сами частные инвесторы (те, кто успели вложиться в недвижимость) могут столкнуться с еще одной сложностью - неплатежеспособным спросом. Проще говоря, в какой-то момент, рост цен на жилье существенно превысит рост доходов населения. В такой ситуации потребители попросту не смогут активно приобретать недвижимость. По крайней мере, первичную (поскольку в случае нехватки средств готовое жилье можно купить с помощью ипотеки, механизм которой по-прежнему практически не работает в сегменте долевок). А значит, и инвесторам будет сложно получить ожидаемую прибыль.

    Выход есть

    С точностью сказать о том, какова степень вероятности развития ситуации по второму сценарию, довольно сложно. Скорее это один из возможных сценариев развития событий. К тому же даже если оправдаются самые пессимистичные ожидания, ситуация инвестиционного затишья будет носить временный характер. Сами же застройщики склоняются к выводу о том, что, по большому счету, высокой доходности инвестиционных сделок - по крайней мере в нашем регионе - ничто не будет угрожать и в 2006-м. Правда, от участников рынка это потребует соблюдения определенных условий. Одно из них - не прерывать инвестиционный цикл (вложение средств в покупку объекта - прирост капитала - реализация и извлечение дохода) на втором этапе, придерживая объект до плюс бесконечности. “Для тех, кто вложился в строительство жилья примерно год назад, сегодняшний момент идеально подходит для перепродажи объектов: в 2005-м цены выросли настолько, что, реализовав активы, на вырученные средства можно приобрести в среднем 1,5 раза больший объем недвижимости”, - отмечает Ефим Вейсман. Стремление операторов рынка, сокративших количество предложений к продаже, искусственно повлиять на ценовую политику строительного рынка имеет более логичное последствие: фактическое сокращение темпов продаж, а значит, и притока денег на стройки.

    С учетом возможности возникновения ситуации с неплатежеспособным спросом встает вопрос о том, стоит ли так настойчиво придерживать объекты, которые могут быть выведены на рынок и могут принести продавцам реальный доход уже сегодня? Впрочем, по мнению экспертов, панацеей от гипотетической потребительской неплатежеспособности может стать вывод на строительный рынок ипотечных продуктов, которые позволят широким слоям населения приобретать долевки в кредит. Вот только произойдет ли это в 2006-м?

    Источник: NRN.RU

    Терминология

    Орем (оресм) Никола (около 1323-1382) - французский ученый, крупнейший представитель средневековой экономической мысли. В своем <Трактате о происхождении, природе, юридическом основании и изменении денег> он высказал мысль о том, что деньги представляют собой инструмент, созданный людьми для облегчения обмена товаров. Он писал, что благородные металлы являются обычными товарами и лишь в силу ряда своих естественных свойств стали выступать в роли денег. Таким образом, Орему принадлежит одна из первых попыток обоснования металлической теории денег. Исходя из своих выводов о происхождении и природе денег, он осуждал порчу монеты, справедливо указывая, что она приводит к дезорганизации кредита, к обесцениванию фиксированных доходов. Орем подошел к пониманию существования объективных закономерностей денежного обращения, однако открыть их ему не удалось.

    Событие месяца

    Программа гаражного строительства в Москве за счет горбюджета существенно сократится

    Программа гаражного строительства в Москве, финансируемая за счет средств городского бюджета, будет существенно сокращена на ближайшую перспективу в связи с последствиями мирового финансового кризиса, сообщил в среду на пресс-конференции первый заместитель руководителя Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города Константин Королевский.

    По его словам, "параметры программы гаражного строительства будут скорректированы и понятно, что скорректированы они будут в сторону уменьшения".

    Королевский сообщил, что насколько именно сократится финансирование гаражного строительства в Москве пока не известно, так как эти цифры в настоящее время еще обсуждаются.

    "Но сокращение будет существенно, однако надеюсь, что оно будет недолгим", - констатировал первый заместитель руководителя Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города.

    Вместе с тем, он подчеркнул, что все объекты гаражного строительства, которые в настоящее время строятся в Москве с привлечением финансирования городского бюджета, будут завершены.

    По его данным, в период с декабря 2008 года по июнь 2009 года в Москве будут введены в эксплуатацию около 60 различных гаражных объектов.

    Согласно проекту городской целевой программы строительства гаражей, одобренному в начале 2008 года, в городе в 2008 году предполагалось построить гаражей, стоянок на 130 тысяч машиномест, а в 2009 - на 140 тысяч машиномест, а в 2010 году - на 150 тысяч машиномест. Большинство гаражей планировалось возвести в Западном, Северном, Восточном и Центральном административных округах.

    Источник: РИА Новости – Недвижимость

    Новое за прошедший период

    Жилой фонд северного округа Москвы пополнится новым объектом

    Жилой фонд северного округа Москвы пополнится новым объектом Компания «НДВ-Недвижимость» подписала договор с инвестиционно-строительной компанией ЗАО «Первый строительный трест» на эксклюзивную реализацию нового проекта на карте Москвы - ЖД… Et cetera

    Депутаты готовят поправки в закон об ипотечных ценных бумагах

    Депутаты готовят поправки в закон об ипотечных ценных бумагахВсе дело в том, что формально федеральный закон об ипотечных ценных бумагах действует уже с 2003 года, а фактически до сих пор не работает. Так как ценные бумаги по этому закону до сих пор практически не… Et cetera