Рост цен на жилье огорчает только тех, кого испортил квартирный вопрос. А вот частным инвесторам этот рост только на руку. Потому что вложения в недвижимость - один из лучших способов сохранить и приумножить свои богатства. И в 2006 году перед частным инвестором откроются новые возможности выгодно и надежно вложить деньги.

Дорогая моя столица

В 2005 году одними из наиболее доходных оказались вложения в столичную недвижимость бизнес-класса. “Самыми ликвидными за последний год стали квартиры в типовых домах улучшенной комфортности и жилье, построенное по индивидуальным проектам, - говорит Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости “DOKI”. - А быстрее всего с начала года по конец ноября дорожало дешевое панельное и кирпичное жилье “хрущевского” типа - цены выросли на 24%”.

А вот по мнению Семена Пузрина, управляющего директора по финансам УК “КОНКОРДИЯ - Эссет менеджмент”, наибольшую доходность в этом году, как и в прошлые годы, демонстрировала элитная недвижимость. “На удачных объектах элитной недвижимости можно добиться 50%-й доходности, - считает Семен Пузрин. - Элитная недвижимость пользуется стабильным спросом, устойчива к возможным финансовым потрясениям, а значит, демонстрируя высокую доходность, имеет еще и минимальные риски”.

Однако, по данным Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, разбогатеть на сдаче в аренду элитного жилья теперь будет не так-то просто. “Время, когда арендатор за год выплачивал в среднем 18-20% рыночной цены снимаемого жилья, кончилось. Сейчас годовая стоимость аренды крайне редко превышает 10% цены объекта, а срок его окупаемости составляет не менее 10 лет. Стандартный же показатель цены аренды - 7-8% стоимости квартиры в год. Это объясняется тем, что цена квартир растет, а арендные ставки остаются в пределах $450-550 за квадратный метр в год”.

Тем не менее вложения в строительство элитной недвижимости могут принести отличный доход, если правильно выбрать объект. Так, по словам Марины Маркаровой, часть квартир в клубном доме “Чайка” с сентября 2004 года по май 2005 года подорожали на 55%, а в среднем уровень доходности при инвестировании в строительство элитного жилья составляет 26-29%.

Доходная местность

Но не только на столичной недвижимости можно заработать хорошие деньги - в других городах домов строится не меньше, а дорожают они московскими темпами.

- Наиболее эффективно развиваются рынки городов-миллионеров. Всего в России их 13, как правило, большинство из них имеют достаточно привлекательный инвестиционный рейтинг и стабильную политическую и экономическую ситуацию, показывают положительную динамику роста инвестиций в экономику и высокий уровень доходов населения, что является необходимой качественной базой для развития рынка недвижимости, - говорит Сергей Полонский, президент корпорации MIRAX GROUP. - Наиболее перспективными для инвестирования, не считая Москвы и Санкт-Петербурга, являются Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Челябинск, Казань, Красноярск, Ростов-на-Дону, Уфа, Новосибирск, Тюмень, Пермь. Наиболее развитыми из них являются Екатеринбург, Нижний Новгород и Новосибирск. А лучшую динамику развития показывают Самара, Челябинск, Красноярск, Ростов-на-Дону и Тюмень.

В этих городах активно развиваются инвестиционно-строительные компании, реализующие девелоперские проекты в области коммерческой и жилой недвижимости, появляются высококлассные объекты, спроектированные и построенные с учетом мировых стандартов, имеющие высокую привлекательность для инвесторов, формируется рынок управления и эксплуатации недвижимости.

Впрочем, выгодно вложить деньги можно и где-нибудь поближе. Например, Семен Пузрин считает, что один из самых подходящих объектов для инвестиций - подмосковные земли. Повышенным спросом, по его мнению, будут пользоваться земельные участки площадью 15-20 соток, приближенные к водоемам и лесным массивам, в охраняемых коттеджных поселках, в экологически чистых районах Подмосковья, не далее 15-30 км от МКАД, с хороши ми подъездными путями и инженерными коммуникациями.

- Однако при покупке загородной недвижимости (особенно если цель такого приобретения не проживание, а извлечение доходов) частный инвестор несет ряд существенных рисков и издержек, - предупреждает Семен Пузрин. - Например, риск юридической чистоты сделки - насколько права на приобретаемый объект легитимны, не признают ли впоследствии приобретенные права недействительными. Насколько инвестор сможет адекватно оценить такой риск и заключить договор на своих условиях - это вопрос. Есть и маркетинговый риск - насколько приобретаемое жилье в перспективе будет пользоваться спросом, не возникнут ли неожиданные факторы, влияющие на рыночную стоимость приобретаемой недвижимости (например, развернувшаяся рядом стройка и пр.). Чтобы застраховать себя от подобных рисков, потребуются оценка, аудит, консультации, что в итоге обернется дополнительными расходами - примерно 10-15% стоимости приобретаемого жилья.

Ценный пай

Неплохой доход - до 25% в год - могут принести частному инвестору вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Если в конце прошлого года количество ЗПИФН едва превышало 20, сегодня таких фондов уже более 70. Как же они зарабатывают деньги?

- Основной доход ПИФов недвижимости обеспечивается за счет роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до этапа реализации, - объясняет Семен Пузрин. - Кроме того, при заключении инвестиционных договоров между застройщиком и управляющей компанией для ПИФов предполагается дисконт, что впоследствии сказывается на доходности фондов. И наконец, инвестиции в недвижимость - прозрачный инструмент. Объект недвижимости доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко оценить его инвестиционную привлекательность.

Вкладывая деньги в ПИФ недвижимости, инвестор доверяет управление ими квалифицированному менеджменту управляющей компании, который профессионально оценивает все риски. Приобрести пай в закрытом паевом фонде недвижимос ти можно как за наличные, так и путем зачета иного имущества (ценные бумаги, объекты недвижимости, права на недвижимость). Правда, купить пай у управляющей компании можно только в период формирования фонда, а погасить пай напрямую у УК возможно только после окончания срока действия фонда. Впрочем, паи некоторых фондов обращаются и на вторичном рынке, а пайщик получает доход не только от продажи паев - по правилам закрытых ПИФов недвижимости допускается получение промежуточного дохода, обычно его выплачивают в конце года. Но самое главное достоинство ЗПИФН для частных лиц заключается в том, что они могут инвестировать деньги в любой сегмент рынка - будь то строительство жилья, загородная или коммерческая недвижимость. В среднем “порог вхождения” в фонд недвижимости - 100 тыс. рублей. Но есть и более доступные фонды. Так, например, входной порог в “Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости “Фонд Миракс Недвижимость Первый” составляет всего 50 тыс. рублей. Средства фонда планируется инвестировать в объекты элитной жилой недвижимости корпорации MIRAX GROUP.

- Пай, по сути являясь ценной бумагой, обладает всеми атрибутами полноценного финансового инструмента, к которому применимы стандартные операции. В частности, уже сегодня законодательная база позволяет пайщикам ПИФН проводить операции рефинансирования: получать кредиты под залог пая, осуществлять сделки РЕПО. Таким образом, владение паем позволяет нашим инвесторам закрывать возможные кассовые разрывы, - говорит Сергей Полонский. - Кроме того, пайщик имеет налоговые льготы в виде отложенного налогообложения по налогу на прибыль. Сама инфраструктура фонда обеспечивает максимальную прозрачность инструмента как для инвестора, так и для проект-партнера. Строгие требования отчетности обеспечивают инструменту еще большую прозрачность даже на стартовом этапе - в период формирования фонда. Инвесторам, не специализирующимся на рынке недвижимости, ЗПИФН позволяют разнообразить свой инвестиционный портфель и получать доходы на одном из самых выгодных и стабиль ных рынков - рынке недвижимости.

В какую недвижимость вкладывать деньги в 2006 году

Сергей Полонский, президент корпорации MIRAX GROUP

Лучше всего вкладывать деньги в качественную недвижимость премиум-класса. Такая недвижимость дорожает быстрее. За период строительства цена квартиры возрастает более чем в два раза.

Семен Пузрин, управляющий директор по финансам УК “КОНКОРДИЯ-Эссет менеджмент”

Мы советуем частным инвесторам вкладывать средства прежде всего в жилую и загородную элитную недвижимость. Последний год показал, что именно этот сегмент приносит наибольшую доходность.

Евгений Фетисов, заместитель гендиректора компании “Новая площадь”

На короткие и средние сроки наиболее выгодно вкладывать деньги в недвижимость активно растущих, развивающихся регионов. Для долгосрочных вложений более выгодны потенциально перспективные регионы, развитие которых не начато, но обязательно произойдет. Бесперспективно вкладывать деньги в недвижимость депрессивных регионов, регионов с неблагоприятной экологией (если только нет бизнес-проекта по утилизации отходов). Надежно, но малодоходно вкладывать деньги в развитые регионы, экономический рост которых замедляется и которые находятся в фазе насыщения рынка.

Международная выставка недвижимости и градостроительства 2010 Под ведущие инвестиционные проекты будут выделена экспозиционная площадь 7500 кв. м , в течение трех дней работы выставки ее посетит… Et cetera

Итоги участия Башкортостана в реализации Федерального закона “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” подводились в четверг на заседании коллегии Минжилкомхоза РБ. Как отмечалось на… Et cetera