В прошедшем году рынок коммерческой недвижимости развивался в контексте конкурентной борьбы между Москвой и регионами. Такое мнение высказали участники традиционного рождественского саммита, организованного Гильдий управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, который состоялся в Москве в конце декабря.

Инвесторы, девелоперы и управляющие компании, крупные сетевые операторы смежных рынков (ритейл, логистика и т.д.) один за другим выходят в российские регионы или объявляют о планах региональной экспансии. В то же время инвесторы не охладели и к рынку коммерческой недвижимости Москвы. Более того, в уходящем году на столичный рынок вышли несколько крупнейших международных инвестиционных фондов (Merrill Lynch, Morgan Stanley, AIG Real Estate, Europolis).

Нам Европа не указ

Традиционно в оценках перспектив рынка фигурирует показатель обеспеченности площадями (офисными, торговыми, складскими) на душу населения. По этому показателю, по данным Константина Лосюкова, директора по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank, офисный рынок Москвы в разы отстает от крупнейших городов Европы. На одного жителя российской столицы приходится 0,5 кв. м, тогда как в среднем по Европе - 6,9 кв. м (в Стокгольме и Франкфурте, к примеру, на одного жителя приходится по 18 кв.метров). При этом средняя базовая арендная ставка на офисные площади класса А в Москве, составляющая, по оценкам аналитиков Knight Frank, 720 долл., уступает только лондонским и парижским (более 1600 и около 1000 долларов, соответственно). Даже не в самых дешевых городах мира - Дублине и Стокгольме - арендные ставки на офисы класса А ниже. Более того, в Москве по сравнению с другими европейскими столицами самая низкая доля вакантных площадей в бизнес-центрах высоких классов - около трех процентов. Эти показатели (количество площадей, доля свободных площадей и величина арендной ставки) позволяют экспертам сделать вывод, что офисов в Москве явно не хватает.

“Перспективы у московского рынка офисной недвижимости в сравнении со стагнирующим европейским безграничны, - отмечает К. Лосюков, - доходность вложений в офисную недвижимость Москвы составляет 10,5%, и это один из самых высоких показателей в Европе”.

Также перспективно выглядят и другие сегменты рынка коммерческой недвижимости Москвы. Несмотря на активное строительство, в российской столице не хватает качественных торговых, складских, гостиничных площадей ни по сравнению с Европой, ни с точки зрения удовлетворения текущего спроса.

Так, по словам Рубена Алчуджяна, управляющего директора компании Praedium, текущий объем неудовлетворенного спроса на складские площади класса А и В в Москве оценивается на уровне 700 тыс. - 1 млн. кв. метров.

Говоря об инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, Андрей Халтурин, генеральный директор компании RIGroup, кроме макроэкономических и рыночных факторов, акцентировал внимание на одном интересном моменте. “Россияне располагают гораздо большей массой свободных денег, чем принято считать. Можно сравнить чистый располагаемый доход менеджеров среднего звена из Хьюстона и Москвы. В Хьюстоне специалист на такой позиции в среднем зарабатывает 60 тыс.долл., в Москве - 24 тысячи. Но при этом после всех расходов (подоходный налог, выплаты по займам, страховки и т.д.) у хьюстонского менеджера останется около 7 тыс. долларов, тогда как у москвича - около 13 тысяч. Другими словами, московский менеджер среднего звена может позволить себе потратить на товары, развлечения и т.д. гораздо больше денег. Понятно, что высокая денежная ликвидность стимулирует как развитие ритейла, рынка развлечений, так и рост рынка недвижимости”.

Мегаломания - новый тренд

Столичный рынок коммерческой недвижимости привлекает все больше инвесторов, в том числе и крупные международные фонды. Инвестиционная и вслед за ней девелоперская активность наблюдаются во всех сегментах, однако наибольшую активность эксперты отмечают в секторе складской недвижимости. Сразу несколько крупных западных институциональных инвесторов участвует в проектах строительства гигантских логистических комплексов.

“Если раньше крупнейшим для рынка считались проекты строительства логистических терминалов общей площадью 10 тыс. кв. м, то в 2006 г. один за другим стали анонсироваться проекты от 50 до 300 тыс. кв. м”, - отмечает Р. Алжуджян.

К слову, гигантомании не чужды и девелоперы офисной недвижимости: на рынок выводятся (со сроками сдачи до 2010 г.) офисные центры площадью от 150 тыс. кв.м до 9,85 млн. кв.м (“Большой Сити”, девелопер “Система Галс”). Для сравнения: сейчас объем рынка офисов класса А и В, по данным Knight Frank, составляет, немногим более 5 млн. кв. метров.

Новая география

На фоне увеличения масштабности проектов в офисной, торговой и складской недвижимости особо заметной становится появившаяся в этом году на гостиничном рынке тенденция. “В Москве стали активно строиться мини-отели, чего раньше не было, - отмечает Александр Захаров, генеральный директор компании “Отель Технологии”, - до последнего времени этот формат активно развивался только в Санкт-Петербурге”.

Стоит отметить характерный для торгового и офисного сегментов тренд: девелоперская активность все более явно смещается в районы между третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД. По прогнозам К. Лосюкова, к 2010 году доля офисных площадей, сконцентрированных в районе ТТК, составит 58%, в районе МКАД - 17%, в пределах Садового кольца (СК) - 25 процентов. Для сравнения: в 2001 году в районе СК располагалось 97% офисных площадей и только 3% - в пределах ТТК, а бизнес-центр в районе МКАД в тот период был нонсенсом. В 2006 году географическая карта офисного рынка столицы существенно изменилась: в пределах СК - 42%, в зоне ТТК - 46%, остальные площади располагаются в районе МКАД.

Смещение девелоперской активности из центра города обусловлено объективными причинами: дефицитом участков под строительство не только масштабных комплексов, но и объектов средних размеров, неудовлетворительной пропускной способностью центральных магистралей. Хотя в целом освоение девелоперами торговой и офисной недвижимости окраин вполне соответствует общеевропейским тенденциям.

Помимо увеличения масштабности проектов, эксперты отмечают еще одну тенденцию: усложнение форматов объектов, их конфигурации. Можно сказать, что за последний год на рынке прочно обосновался формат mixed use - многофункциональные комплексы, получающие доход от трех и более функциональных составляющих (офисы, торговля, складская недвижимость, гостиницы и даже жилье). В идеале такой формат позволяет существенно снизить риски, так как каждая из составляющих комплекса нацелена на удовлетворение независимого друг от друга спроса.

По мнению участников саммита, высокая инвестиционная активность сохранится на рынке коммерческой недвижимости России в целом и Москвы в частности в течение ближайших нескольких лет. Однако в условиях ужесточения конкурентной борьбы возрастет и цена ошибок. Эксперты отмечают, что успешным будет далеко не каждый проект не только в Москве, но и на, казалось бы, полупустых рынках регионов.

Валерий Котельников

“Центр Москвы становится зоной очень богатых людей”, - сказал в среду на пресс-конференции главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, - “Здесь новостройкам даже дают имена, а квартиры покупают чаще ради престижа, а… Et cetera

В Шахтерских городах и поселках Ростовской области до конца этого года планируется обеспечить жильем 344 семьи. Если раньше квартиры закупались на вторичном рынке жилья, то сейчас средства пойдут на возведение новых… Et cetera