Альтернативы ипотеке
  • К оглавлению

    До 2020 года в Москве планируется создать 264 природоохранные зоны

    До 2020 года в Москве планируется создать 264 природоохранные зоны

    На заседании комиссии Московской городской Думы по экологической политике 20 июня был рассмотрен проект закона “О схеме развития и размещения особо охраняемых природных территорий в городе Москве”. Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM в пресс-центре МГД, законопроект подготовлен в целях сохранения, восстановления и дальнейшего развития природоохранного и историко-культурного потенциала города.

    Согласно действующему в столице закону “Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве”, планирование развития участков мегаполиса, требующих особой охраны, осуществляется на основе Генерального плана развития города. Определение состава планирования схемы отнесено к полномочиям правительства, а ее утверждение находится в ведении Московской городской Думы. По словам первого заместителя руководителя Департамента природопользования и охраны окружающей среды Натальи Бринзы, создание особо охраняемых природных территорий является наиболее эффективной организационной формой сохранения природного наследия столицы, к которому относятся все уцелевшие в городской черте природные территории - леса, луга, болота, водные объекты, местная флора и фауна.

    Комиссия рассмотрела перечни существующих особо охраняемых территорий (сейчас их 80) и тех, которые вскоре приобретут такой статус. До 2020 года планируется создать 264 новых объекта, из них - 4 природных исторических парка, 34 заказника, 153 памятника природы и ряд других категорий. В результате общая площадь особо охраняемых природных территорий может увеличиться с сегодняшних 15,9 тыс. га до 23,6 тыс. га (около 22% всей территории города), что предусмотрено Генпланом.

    Председатель комиссии Вера Степаненко подчеркнула, что особо охраняемые природные территории могут стать таковыми, если будут утверждены законодательно. В связи с проблемами в защите московских лесопарковых зон, возникшими вместе с появлением федерального проекта Лесного кодекса, целесообразно скорейшее принятие данного документа, считает Степаненко. “В этом случае нам удастся сохранить большую часть территории природных объектов, - отметила депутат. В итоге документ был признан готовым к рассмотрению Думой и принятию в первом чтении.

    Источник: ИА REGNUM

    Терминология

    Лизинг Финансовый - А. Стандартный лизинг, при котором производитель продает оборудование лизинговой компании, которая, в свою очередь, сдает его в аренду, а изготовитель участвует в техническом обслуживании. Б. Обратная аренда (англ. lease-back ), при которой собственник оборудования продает его лизинговой компании за наличный расчет и одновременно берет его в аренду у той же компании, получая обратно стоимость оборудования. В. Лизинг, при котором продавец оборудования тоже становится арендатором, но используется это оборудование другими - субарендаторами. При этом риск переходит к лизингополучателю.

    Событие месяца

    Пристойное предложение

    За прошедшие полгода объем предложения на рынке элитной недвижимости сократился, по различным оценкам, на 25-40%. Впрочем, эксперты прогнозируют, что такая ситуация сложилась ненадолго и к 2007 году сегмент дорогого жилья первым выйдет из кризиса предложения. В первом квартале 2006 года в стадии строительства находилось около 700 тыс. кв. м элитного жилья, а объем ввода новых объектов в этом и следующем годах превысит показатели 2005 года в 2-2,5 раза.

    Нехватка дорогих квартир

    Дефицит элитного жилья сейчас особенно ощущается в сегменте квартир высшей ценовой категории, которые в последнее время пользуются большим спросом у покупателей. Подобная ситуация характерна не только для первичного рынка, но и для вторичного.

    Сами застройщики и консалтинговые компании связывают это с двумя факторами. Так, по словам коммерческого директора холдинга “Капитал груп” Алексея Белоусова, реализовать новый проект становится все сложнее с точки зрения длительности процедуры согласований - этот процесс занимает до года. “Во-вторых, из-за ограничений, обусловленных законом о долевом строительстве, застройщики стали осваивать меньше площадок,- разъясняет Белоусов.- Те, кто мог предложить пять-шесть новых адресов, вывели на рынок в лучшем случае один-два проекта”.

    Несмотря на жалобы со стороны застройщиков, аналитики прогнозируют, что снижение растущей напряженности на рынке возможно вследствие появления большого числа новых объектов в 2007 году. Так, по данным компании Knight Frank, в первом квартале 2006 года в стадии строительства находилось 700 тыс. кв. м элитного жилья, что практически в 3,5 раза больше, чем было построено за весь 2005 год. По данным Swiss Realty Group, объем нового строительства элитной жилой недвижимости в прошлом году составил около 200 тыс. кв. м.

    Объем нового строительства за 2004 год составил 158 тыс. кв. м.

    Ажиотажное ценообразование

    Однако в первые месяцы года цены росли взрывными темпами. Согласно данным Knight Frank, в среднем рост цен на первичном рынке по сравнению с декабрем прошлого года составил 28%, из которых 10,6% пришлось на первый квартал. Средняя цена предложения элитного жилья на первичном рынке увеличилась с $7,5 тыс. за 1 кв.м в 2005 году до $9,2 тыс. в первом квартале 2006 года, а цена предложения на вторичном рынке за этот же период возросла с $8,9 тыс. до $12,1 тыс. за 1 кв. м.

    При этом в связи со значительным дефицитом предложения и очень высоким спросом в первые месяцы года цены на рынке начали диктовать продавцы, констатирует руководитель аналитического отдела компании “Новая площадь” Дмитрий Попов. В некоторых случаях ценообразование было абсолютно надуманным, цена складывалась из субъективных пожеланий продавца и количества покупателей на квартиру, поясняет коммерческий директор ОАО “Авгур Эстейт” Виктор Козлов.

    Однако в мае (см. интервью) на рынке произошел перелом. Директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн говорит о замедлении темпов роста цен. Если за первое полугодие они выросли на 28%, то, согласно ее прогнозу, по итогам 2006 года рост составит 35-40% на первичном рынке, 40-45% - на вторичном.

    Иными словами, за второе полугодие цены вырастут примерно на 10%. Стабилизацию рынка эксперты ожидают в 2007 году.

    Тенденции полугодия

    За прошедшие шесть месяцев на рынок особенно активно стал продвигаться новый формат элитного жилья, апартаменты на продажу или в долгосрочную аренду в отелях и жилых комплексах многофункционального назначения. Это связано не только с развитием рынка апартаментов, но и с появлением подобных предложений в самых престижных и интересных районах Москвы. По мнению Екатерины Тейн, в 2006 году в число наиболее перспективных и крупномасштабных проектов входят деловые комплексы “Федерация” и “Город столиц” в ММДЦ “Москва-Сити”, реконструкция “Красного Октября” и комплекс на Софийской набережной от группы “Даев плаза” и компании “Декра”, а также проект “Баркли-плаза” и гостиница “Интурист”.

    Апартаменты в перечисленных комплексах будут выставлены на продажу и долгосрочную аренду с предоставлением гостиничного сервиса, добавляет Тейн. По оценкам компании Knight Frank, средняя стоимость апартаментов в таких проектах достигла уже $10 тыс. за 1 кв. м.

    Кроме того, на рынке элитной недвижимости наметилась тенденция к укрупнению проектов. “Ранее действовавшие характеристики элитного жилья - малоэтажность и малоквартирность- перестают быть главными критериями в определении класса жилья”,- отмечает Виктор Козлов.

    С ним соглашается гендиректор Renaissance Realty Наталья Новикова: “Застройщики постепенно отходят от точечной застройки и начинают проводить реконструкцию и реновацию целых элитных микрорайонов. В элитном микрорайоне каждый дом находится в окружении зданий такого же высокого качества и соответствующего социального состава”. По ее словам, теперь количество квартир в настоящем элитном доме может доходить до 100-150, тогда как раньше считалось, что эта цифра не должна превышать 50.

    Учитывая постоянно растущий дефицит земельных участков в престижных и уже давно осваиваемых застройщиками элитного жилья районах столицы, постепенно меняются не только критерии самих объектов, но и география новых проектов элитной недвижимости. За последнее время к числу известных мест застройки - Остоженки, Плющихи и Патриарших прудов - добавилось еще несколько интересных территорий. Управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт полагает, что наиболее перспективными на сегодня можно считать два района: небольшой квартал между улицами Мосфильмовская, Косыгина и Пырьева, который постепенно изменяется в сторону повышения класса жилья. Также довольно интересно рассматривать развитие Таганки - квартал между Радищевскими улицами, Таганкой и Серебрянической набережной до Яузского бульвара, говорит Жарова-Райт. “Он достаточно зеленый, здесь низкоэтажная застройка, хорошие видовые характеристики, и понятно, что из этого может получиться если не вторая Остоженка, то район не хуже Замоскворечья точно”,- уверена Жарова-Райт.

    Среди перспективных в плане комплексной застройки районов центра- район Замоскворечья, добавляет Наталья Новикова. “Здесь достаточно ветхих домов, на которые легко получить разрешение на снос, а также промышленных предприятий, которые в скором времени будут перемещены за пределы ЦАО”,- говорит эксперт.

    Другая тенденция, получившая широкое распространение,- предложение квартир с чистовой отделкой. “Девелоперы вновь возвращаются прежнему опыту и предлагают своим покупателям несколько вариантов чистовой отделки квартир,- рассказывает Виктор Козлов.- Покупатель может заказать один из наиболее понравившихся ему вариантов”. По его словам, преимуществом этого предложения для покупателей может стать то, что отделочные работы можно начать до получения покупателем прав собственности на квартиру.

    Покупательские предпочтения

    Несмотря на желание застройщиков реализовывать проекты большой площади и этажности, пока, по мнению Екатерины Тейн, наиболее востребованными на сегодняшний день остаются квартиры в небольших элитных домах- не более 20-30 квартир - с грамотной планировкой и хорошими видовыми характеристиками.

    При этом эксперты отмечают, что предпочтения покупателей относительно размеров квартиры все-таки изменились в сторону увеличения. “Сейчас многие состоятельные клиенты стремятся расширить свое жилье и предпочитают брать 170-220 кв. м, четырех-пятикомнатную квартиру, тогда как еще год назад наиболее популярным был метраж 150 кв. м, примерно трехкомнатная квартира”,- рассказывает Наталья Новикова.

    Особенно в последнее время становятся опять модными эксклюзивные городские особняки и таунхаусы в самом центре столицы. Из-за высокой стоимости аренды земли подобные проекты в центре Москвы - большая редкость.

    Застройщикам гораздо выгоднее возводить здесь элитные многоквартирные дома. Впрочем, спрос на частные резиденции есть, а значит, есть и предложение. Зачастую частные дома располагаются на территории жилых комплексов, говорит Наталья Новикова. “Например, новый особняк на Большой Никитской, 45. Он представляет собой шестиуровневое строение площадью 590 кв. м, примыкающее к основному зданию. При этом у особняка имеется отдельный вход, собственный подземный паркинг и лифт”,- рассказывает Новикова. По ее мнению, отличным примером эксклюзивного городского жилья является жилой комплекс “Три тополя”, состоящий из дома на 12 квартир и семи таунхаусов.

    “Сегодня на рынке дорогой недвижимости хозяином становится покупатель”

    В течение первого полугодия рынок элитных квартир не стал исключением из общей тенденции снижения предложения жилья в Москве. Как следствие, выросли цены и стали меняться предпочтения покупателей. О причинах изменений и основных тенденциях на рынке элитной недвижимости корреспонденту газеты “Бизнес” Маргарите Федоровой рассказала заместитель генерального директора компании “Новый город” Наталья Ветлугина.

    - Какие факторы влияли на рынок дорогой недвижимости в первом полугодии? Как вы объясните исчезновение из предложения квартир стоимостью около $3 млн?

    - Да, действительно, в какойто момент на рынке очень сложно было найти квартиры ценой в $3 млн. Сейчас ситуация изменилась. Вообще, я считаю, что эти шесть месяцев правильнее было бы поделить на две части: с января до майских праздников - первый период, а затем- второй. Сначала мы могли говорить только об одной тенденции: цены росли, предложение сокращалось.

    С середины мая ситуация поменялась. Во-первых, начал тормозиться рост стоимости 1 кв. м, во-вторых, начало расти предложение и, в-третьих, стал сокращаться спрос.

    Что касается исчезновения трехмиллионных предложений, то в основном это были квартиры площадью около 200 кв. м в хороших домах по цене $15 тыс. за 1 кв. м. Они и оказались наиболее востребованным товаром, попали в высокобюджетном сегменте в зону наибольшего дефицита.

    Сейчас же рынок восстанавливается, и эти объекты опять появляются в предложении.

    - По словам многих риэлтеров, на вторичном рынке процесс ценообразования носил достаточно хаотичный характер и цены устанавливались в зависимости от пожелания собственника квартир.

    Так ли это?

    - Такая ситуация наблюдалась в первые четыре месяца.

    Мы вынуждены были брать квартиры не по той цене, которую она должна была стоить, а по цене, которую хотел получить продавец. Сейчас это уже не так. В экономике есть такое понятие, как хозяин рынка. Сегодня на рынке недвижимости хозяином становится покупатель, потому что, на мой взгляд, цены достигли потолка и наступила некая стабилизация. Сейчас на практике можно вести серьезный торг, отчего цены могут корректироваться.

    - Появилисьли у покупателей элитного жилья за последние полгода новые предпочтения?

    - В течение первых месяцев спросом пользовалось вообще все. Ситуация была такова, что любой товар - будь это коммуналка или квартира с евроремонтом - сметался с рынка моментально. Сейчас можно говорить об изменении тенденции. Совершенно явно увеличился срок экспозиции квартир, выставляемых либо по неадекватной цене, либо с существенными недостатками: неудачный вид из окна, плохое состояние подъезда, отсутствие придомовой территории или охраняемой парковки. Такие квартиры не вызывают интереса. Нельзя говорить, что спрос резко упал, можно лишь отметить, что по таким косвенным признакам ситуация быстро меняется.

    - Изменились ли требования к качеству элитного жилья?

    - Сейчас основная тенденция - комплексная застройка. Когда не один дом, а целый квартал осваивается одним девелопером в едином архитектурном стиле. Таким образом, создается однородная среда. При всем моем уважении к “Золотой миле”, ее нельзя назвать социально однородной. Там остались серьезно отличающиеся друг от друга по классу дома. Новые же комплексы также строились разными архитекторами и девелоперами, и в итоге этот район напоминает лоскутное одеяло. То, что сейчас происходит в районе Хамовников, выглядит совершенно иначе. Большие площадки, застройка в одном стиле.

    - Какие сейчас, на ваш взгляд, формируются районы элитной застройки?

    - В свете отсутствия в центре свободных площадок все сильнее ощущается тенденция освоения районов вне Садового кольца. Это Волынская улица, район Университетского проспекта и улицы Косыгина, а также окрестности “Фрунзенской”.

    Маргарита Федорова

    Источник: “Бизнес”

    Новое за прошедший период

    C 15 сентября 2007 г. по декабрь 2008 г. будет проведен цикл передвижных выставок CapitalList

    C 15 сентября 2007 г. по декабрь 2008 г. будет проведен цикл передвижных выставок CapitalListC 15 сентября 2007 г. по декабрь 2008 г. Представляем Вашему вниманию проект CAPITALLIST, состоящий из двух взаимодополняющих частей - цикла передвижных выставок и конкурса среди элитных коттеджных поселков. Цель… Et cetera

    В Краснодаре прошел конкурсный отбор среди инвесторов

    В Краснодаре прошел конкурсный отбор среди инвесторовВ Краснодаре прошел конкурсный отбор среди компаний-застройщиков на реконструкцию 43 (частично), 95 и 25 кварталов исторического центра, сообщает департамент экономического развития, инвестиций и внешних связей… Et cetera