С начала года цены на квартиры в самарских новостройках выросли в среднем на 72%, а готовое жилье подорожало на 80%

В ноябре жилая недвижимость подорожала в среднем на 4%. На рынке новостроек самым востребованным продуктом стали 4-8-комнатные квартиры - их рейтинг на несколько процентов опережает динамику цен на объекты других сегментов. Похожая ситуация складывается и на рынке вторичного жилья: в последний месяц осени наибольшую динамику показали трехкомнатные и многокомнатные квартиры - в ноябре именно они быстрее других уходили с рынка. За счет этого в сводном прайсе предложений жилой недвижимости произошло некоторое смещение: доля наиболее доступных по цене объектов эконом-класса выросла, а объем предложений по дорогостоящим объектам категорий “бизнес” и “премиум”, напротив, сократился. Отчасти этот фактор сказался на общем индексе (в ноябре он несколько ниже, чем в октябре), однако не помешал уверенному удорожанию жилья в каждом отдельно взятом сегменте.

Эксперт темы

Сергей Филиппов, коммерческий директор СК “Нива-Строй”:

- Тенденции к росту цен на жилье по-прежнему присутствуют на рынке. Другое дело, что сегодня, как и в течение всего года, на рынке недвижимости - как строящейся, так и готовой - не так много предложений. Так что причины удорожания квартир те же: высокий потребительский спрос (особенно на готовое жилье) и недостаток предложений. Из-за нехватки предложений бума как такового - с прогрессирующим увеличением числа сделок - быть не может. Однако по сравнению с летним периодом число сделок, совершаемых компанией, возросло.

В декабре ожидается традиционный предновогодний всплеск спроса, а значит, и виток цен на недвижимость. Сейчас период зимних праздников несколько сместился: сезон новогодних каникул начинается не с 31 декабря, а уже в 20-х числах декабря (в канун католического Рождества). В связи с этим наибольшая активность рынка недвижимости ожидается не в конце декабря, а уже в первой половине месяца.

Полубум

С января по ноябрь 2006-го на региональном рынке жилья присутствует одна из двух составляющих классического бума - тотальный потребительский спрос на “все, что не движется”. А собственно буму (это когда число сделок растет в геометрической прогрессии) мешает разразиться отсутствие второй его составляющей - достаточного объема предложений. Понятно, что в свое время именно этот тренд стал и продолжает оставаться главной причиной глобального удорожания жилья. За 11 месяцев 2006 года самарское жилье вторичного фонда выросло в цене в среднем на 80,6%, квартиры в новостройках - на 72%.

По оценке аналитиков, для того чтобы ситуация изменилась, объем предложений должен вырасти в разы. Но даже это не факт: слишком много желающих приобрести квартиры. Это и рядовые потребители - те, кто решает свой квартирный вопрос с помощью ипотеки и без нее. И те, кто намерен, вложив, приумножить. Даже в Москве, где, по мнению экспертов, недвижимость переоценена на 30-35%, рост цен, пусть с опозданием, но все же замедлился (хотя и не во всех сегментах), а объем предложений начал расти, инвестиционная составляющая не сдает своих позиций. Не говоря о Самаре - регионе с достаточно высоким потенциалом развития и по-прежнему недооцененным рынком real estate.

Да, сегодня рынок недвижимости лидирует в рейтинге наиболее предпочтительных сегментов для вложения средств. Согласно соцопросам, более 50% потенциальных частных инвесторов вложили бы свободный капитал в покупку недвижимости, в том числе жилья. При этом половина из них заявляют о том, что выбор обусловлен не столько возможностью заработать, сколько относительной понятностью самого рынка (по сравнению с той же игрой на бирже - согласно опросам, вложениям в акции отдают предпочтение лишь 2% граждан) и надежностью инвестиций. Такой сейчас рынок: много покупателей - мало жилья.

Больше площадь - выше рост

В ноябре, как и в предыдущие два месяца, на рынке жилых новостроек быстрее других росли в цене многокомнатные квартиры: их индекс почти вдвое превышает индексы единичек, двушек и трешек

Средний индекс по рынку в целом в ноябре составил +4%. В абсолютных цифрах квадратный метр квартир в строящихся объектах подорожал в среднем на $48: с $1184 в конце октября до $1232 в последних числах месяца (см. график 1). На прошлой неделе в эту сумму оценивался квадратный метр в 17-этажке на пересечении улицы Солнечной и 7-й просеки (Промышленный район, дом готов к заселению), в 16-этажке на улице Гагарина у пересечения с Мяги (Железнодорожный район, срок сдачи - 2-й квартал 2007 года), 10-этажке в переулке Юрия Павлова (Советский район, срок сдачи - 3-й квартал 2007 года), 10-этажке на улице Маяковского (Ленинский район, срок сдачи - первое полугодие 2008 года).

Максимальные показатели роста цен на квартиры в новостройках были зафиксированы в предпраздничную неделю (30 октября - 6 ноября, индекс +1,6%), и в третью неделю месяца (20-27 ноября, индекс +1,8%).

За месяц кв. метр в 4-8-комнатных квартирах подорожал в среднем на $91: с $1455 до $1546. В первую неделю месяца объекты сегмента выросли в цене в среднем на 0,5%. Самой показательной стала вторая неделя месяца: с 6 по 13 ноября цены на многокомнатные квартиры в самарских новостройках выросли в цене на 2,5% (+$37). Индексы третьей и четвертой недель составили +1,7% (+$26) и +1,4% (+$21) соответственно. Итого +6,2% за месяц.

Второе место рейтинга и индекс +3,5% - у однокомнатных квартир. Цены на них выросли в среднем на $42 с каждого квадратного метра: с $1202 до $1244. В этом сегменте наибольшая активность наблюдалась в начале месяца. За первые две недели квадратный метр в “единичках” вырос в цене в среднем на 2,6% (+$31). Во второй половине месяца цены на однокомнатные квартиры выросли в среднем еще на $11 (+0,9%) с каждого квадратного метра.

Процентное удорожание двухкомнатных и трехкомнатных квартир в ноябре одинаковое: +3,4%. За четыре недели квадратный метр в “двушках” вырос в цене в среднем на $40 (с $1150 в конце октября до $1190 в конце ноября), в “трешках” - на $41 (с $1199 до $1240).

Традиционно самым дорогостоящим остается квадратный метр в многокомнатных квартирах, а самым доступным по цене - в “двушках”. Разница в стоимости метра составляет почти 30%, или $356. Средняя стоимость кв. метра в однокомнатных и трехкомнатных квартирах по-прежнему примерно одинаковая - перевес в пользу “единичек” составляет лишь $4 (0,3%). Соответственно, кв. метр в “двушках” дешевле метра в “трешках” и “единичках” в среднем на $52 (4,4%).

Кто на готовенькое?

В сегменте вторичного жилья наиболее интенсивно дорожали трехкомнатные и многокомнатные квартиры, а наименьший ценовой прирост - у комнат в коммуналках

Общий индекс готового жилья за ноябрь составил +4,2%. За четыре недели квартиры вторичного фонда подорожали в среднем на $3,9 тысячи. Месяц назад средняя стоимость самарской готовой квартиры составляла $92 тысячи. За первую неделю отчетного месяца этот показатель вырос в среднем на $1,1 тысячи и составил $93,1 тысячи (семидневный индекс +1,2%). Удорожание второй недели составило в среднем $500 (индекс +0,5%), за третью средняя стоимость готовых квартир подросла еще на $1 тысячу (+1,1%) и к 20 ноября достигла отметки в $94,6 тысячи. Индекс четвертой недели ноября составил +1,4% (средний ценовой прирост за семь дней - $1,3 тысячи). В конце месяца средняя стоимость самарской готовой квартиры сравнялась с отметкой в $95,9 тысячи*.

Этой суммы было достаточно для покупки однокомнатной улучшенки в 10-этажке на проспекте Карла Маркса (Железнодорожный район), однокомнатных квартир в кирпичных 9-этажках на улице Ново-Садовой или на пересечении Стара-Загоры и Советской Армии (обе квартиры - в Октябрьском районе). На прошлой неделе за эти же деньги можно было приобрести двухкомнатную улучшенку в панельной 9-этажке на улице 22 Партсъезда (Промышленный район), проспекте Кирова (Кировский район) или пересечении улиц Челюскинцев и Мичурина (Октябрьский район), а также трехкомнатную квартиру в доме сталинской застройки на проспекте Металлургов (Кировский район), трехкомнатную ленинградку на пересечении Стара-Загоры и проспекта Кирова (Промышленный район) или “трешку” улучшенной планировки в доме на улице Крейсерной (Советский район).

По данным журнала “Зеленая площадь”, в ноябре в сегменте готового жилья в процентном отношении быстрее других росли цены на квартиры в домах 90-й серии - их индекс за четыре недели составил +11,7%. Второе место - у квартир в домах сталинской застройки, подорожавших в среднем на 10,9%. Третье место у панельных хрущевок - их ценовой прирост составил +5,6% за месяц.

По росту цен в абсолютных цифрах традиционно лидируют элитки: в ноябре средняя стоимость апартаментов премиум-класса выросла на $12,2 тысячи - с $304,7 тысячи в конце октября до $316,9 тысячи в конце ноября. Квартиры в домах 90-й серии выросли в цене в среднем на $10,6 тысячи - с $90,6 тысячи до $101,2 тысячи, а сталинки подорожали в среднем на $8,6 тыс. - с $79,1 тыс. до $87,7 тыс.

Ноябрьским лидером географического хит-парада стал Железнодорожный район. В ноябре квартиры в жилых домах, расположенных на его территории, подорожали в среднем на 10,2%. В абсолютных цифрах прирост составил $7,8 тысячи (с $76,6 тыс. в конце октября до $84,4 тыс. в конце ноября). По удорожанию в абсолютных цифрах второе место - у Ленинского района: здесь стоимость квартир выросла в среднем на $4,9 тысячи, но из-за высоких стоимостных показателей (за месяц средние цены выросли с $154,6 тыс. до $159,5 тыс.) процентный прирост не такой внушительный (+3,2%). Так что серебро и бронза достаются двум спальным районам - Кировскому (индекс +6,2%) и Промышленному (+5,1%). В обоих районах квартиры подорожали в среднем на $4,2 тысячи.

В целом по рынку наибольшую динамику показали трехкомнатные квартиры. Их индекс за ноябрь составил +6,5%, а цены выросли в среднем на $8,6 тысячи - с $132,4 тыс. до $141 тысячи (см. график 6). На прошлой неделе за эти деньги можно было приобрести трехкомнатную квартиру в доме 90-й серии на площади Урицкого (Железнодорожный район), “трешку”-улучшенку в панельной 9-этажке на улице Владимирской (Ленинский район) или в домах на улицах Димитрова, Демократической, Стара-Загора, Бубнова, Московском шоссе (Промышленный район). Наибольший прирост стоимости трехкомнатных квартир наблюдался в первую неделю месяца (индекс +1,9%). Удорожание за вторую неделю составило +1,1%, за третью и четвертую - по 1,7%. Внутри сегмента быстрее других росли цены на объекты Железнодорожного (индекс +9,5%), Самарского (+7,7%), Промышленного (+5,8%) и Кировского (+5,4%) районов.

Немного медленнее росли цены на готовые многокомнатные квартиры. За месяц их индекс составил +5,1%, а средняя стоимость объектов выросла на $11,1 тысячи - c $216 тысяч до $227,1 тысячи. До прошедшего уик-энда этой суммы было достаточно для покупки четырехкомнатной улучшенки в 13-этажном жилом доме на пересечении улиц Губанова и Ново-Садовой (Промышленный район), сталинки на улице Некрасовской или улице Самарской (Самарский район), улучшенки в кирпичной 10-этажке на улице Вилоновской (Ленинский район). В сегменте 4-8-комнатных квартир интенсивнее других дорожали квартиры в домах, сосредоточенных в центральных районах города - Самарском (индекс +11,4%, рост цен в среднем на $30 тысяч), Октябрьском (индекс +11,1%, рост цен в среднем $24,2 тысячи) и Ленинском (+8,9%, +$26,7 тысячи). В целом в сегменте максимальные индексы объектов были зафиксированы в первую (+1,5%) и четвертую неделю ноября (+1,6%). Третье место и индекс удорожания, равный +4,2%, - у двухкомнатных квартир. За месяц их средняя стоимость выросла на $3,6 тысячи - c $86,2 тыс. до $89,8 тыс. (см. график 3). На прошлой неделе эта сумма была эквивалентна стоимости двухкомнатной квартиры в 5-этажке хрущевской застройки на пересечении улиц Клинической и Мичурина (Октябрьский район), панельной улучшенке на улице Победы (Кировский район), улицах Вольской или Зои Космодемьянской (Промышленный район). Внутри сегмента быстрее других росли в цене объекты Ленинского (индекс +17,8%) и Красноглинского (+11%) районов.

Индекс однокомнатных квартир за четыре недели составил +3,2% - в ноябре их средняя стоимость выросла на $3 тысячи, с $63,2 тыс. до $65,2 тыс. И, наконец, наименьший индекс (+1,3%) - у комнат в коммуналках. За месяц они подорожали в среднем на $400, с $30,3 тыс. до $30,7 тыс. И именно в этом сегменте - самый большой разброс индексов: комнаты в коммуналках Октябрьского районы выросли в цене менее чем на 1%, а в соседнем Ленинском индекс превышает отметку в 17%.

* Все расчеты произведены по данным журнала “Зеленая площадь” (приложение к изданию “Новости рынка недвижимости”) без учета предложений по пригородам и населенным пунктам области.

“Франко-вагон - базисное транспортное условие внешнеторгового контракта, согласно которому поставщик партии товара доставляет его железнодорожным транспортом до определенной станции, после которой все расходы и риски за партию товара переходят с поставщика на покупателя.”

Корпорация “ИНКОМ-Недвижимость” уверенно лидирует на рынке

В Краснодаре началось строительство нового микрорайона