Уплотнительная застройка долгое время была одной из самых обсуждаемых в Петербурге тем. Все утверждения о том, что свободные пятна под возведение жилья заканчиваются, что купить квартиру скоро можно будет только на новых территориях - миф. Скорее всего, в ближайшие несколько лет городу суждено активно уплотняться.

Новейшая история

Термин “уплотнительная застройка” появился в 2002 году. Владимир Яковлев, в то время губернатор Санкт-Петербурга, наложил вето на принятый депутатами Законодательного собрания Закон “О порядке информирования о градостроительной деятельности”. Закон гарантировал право граждан на отмену уплотнительной застройки в конкретном месте, если определенное количество жителей окрестных домов будет против подобной инициативы. Губернатор закон не подписал, посчитав его нецелесообразным.

Одним из основных тезисов предвыборной кампании Валентины Матвиенко было решение проблемы уплотнительной застройки. Уже будучи губернатором осенью 2003 года на совещании с главами комитетов и районов Петербурга В.Матвиенко заявила, что стихийной уплотнительной застройке пришел конец. Появился мораторий на застройку благоустроенных скверов и зон зеленых насаждений. Но для того чтобы присвоить своему садику статус “благоустроенного сквера”, жильцам близлежащих домов необходимо было получить подтверждения от многочисленных инстанций. А на это нужны время и деньги.

Следующим шагом городских властей в попытке придать системность развитию городской среды стало принятие в декабре 2005 года Закона “О Генеральном плане Санкт-Петербурга на период действия до 2015 года”. Строить теперь можно только в местах, определенных Генпланом. Губернатор утверждает, что уплотнительная застройка неизбежна, но будет вестись с соблюдением всех законов. Тем не менее, эти законы повсеместно нарушаются.

Есть спрос - будут строить

Несмотря на то что политика городских властей направлена на создание комфортной среды обитания и на развитие новых территорий, возведение жилья в сложившихся кварталах продолжается. “Дома, построенные на участках уплотнительной застройки, пользуются большим спросом, - считает Сергей Бобашев, начальник информационно-аналитического отдела ГК “Бюллетень Недвижимости”. - Строители хорошо понимают, что наиболее интересное с точки зрения качества жилье на рынке - в домах, возведенных на территории сложившейся застройки”. Сделав подобное приобретение, покупатель получает квартиру в обжитом районе. И одновременно с плюсами нового дома доступ ко всем преимуществам развитой социальной инфраструктуры. Большинство объектов уплотнительной застройки имеют свою отдельную территорию, включающую собственный паркинг, предприятия сферы услуг и систему охраны. Новые районы почти всегда отличаются неразвитостью социальной инфраструктуры.

“Уплотнительная застройка - вынужденная необходимость, - считает Игорь Лучков, руководитель департамента оценки, консалтинга и аналитики ГК “Бекар”. - Стоимость земли и недвижимости растет, поэтому необходимо изыскивать новые участки под застройку путем редевелопмента депрессивных территорий, занятых бывшими складами, гаражами и т. п. Нельзя сказать, что все ресурсы исчерпаны, просто к каждому конкретному объекту нужен индивидуальный подход”.

Важно понимать, что новые дома возводятся в жилых кварталах там, где по Генплану предусмотрено строительство, но по разным причинам оно не было осуществлено, утверждают специалисты корпорации “Строймонтаж”. Согласно концепции нового Генплана жилищная политика Петербурга будет развиваться в двух направлениях: наращивание ввода жилья за счет освоения новых районов; реконструкция старых кварталов - домов первых массовых серий. Сегодня разрабатывается ряд подобных проектов. Между тем старые кварталы часто не могут принять дополнительных нагрузок по обеспечению соответствующего инженерного благоустройства нового жилищного фонда. В изношенном состоянии находятся инженерные сети, коммуникации. Впрочем, уплотнение нередко благотворно сказывается на окружении. “Уплотнительная застройка - не всегда вред, - считает Сергей Марков, начальник отдела долевого строительства корпорации “Адвекс”. - Часто застраиваемую территорию благоустраивают, обновляют коммуникации, сооружают транспортные развязки. На общественных слушаниях эти вопросы обязательно обсуждаются, находится компромиссное решение”.

Наценка за благоустроенность

По наблюдениям экспертов, некоторое время назад обжитые кварталы уплотнялись всеми типами жилья - как эконом-, так и комфорт-класса. “Сегодня подобные участки застраиваются объектами преимущественно комфорт- или бизнес-класса. Скорее всего, эта тенденция сохранится и в будущем. Жилье на таких территориях будет значительно дороже, чем на вновь осваиваемых землях”, - говорит С. Бобашев.

Впрочем, цена жилья на пятнах уплотнительной застройки определяется многими факторами. “Если речь идет о себестоимости работ, то уплотнительная застройка в центре, естественно, обходится строителям дороже. Здесь и сложные грунты, и необходимость иногда укреплять соседние здания, - объясняет И. Лучков. - Таким образом, себестоимость строительства увеличивается приблизительно в 1,5-2 раза”. Однако то, насколько это отражается на конечных ценах для потребителя, зависит не только от себестоимости квартиры, но и от массы других факторов, подчеркивает он.

“Новые районы, бесспорно, не обеспечивают тех потребительских характеристик жилья, как старые кварталы, - уверен Николай Пашков, директор департамента маркетинга и развития корпорации “Петербургская Недвижимость”. - Поэтому жилье здесь будет стоить несколько дешевле. Однако принципиальной эта разница не станет”.

Плотность “спальников”

В центре города возможности втиснуть новый дом в сложившуюся застройку ограничены. Новому строительству здесь мешают высокая концентрация жилых домов и дворы-колодцы. “Особенно много сложностей при возведении многоэтажных зданий, существенно меняющих освещение и видовые характеристики квартир в окружающих домах, - объясняет И. Лучков. - Конечно, минимальные нормы при согласовании проекта соблюдаются, однако в совокупности ухудшение этих показателей ведет к значительному снижению стоимости жилья - до 30-50% (если речь идет об элитных объектах). С другой стороны, в центральных районах остались старые гаражи, склады, которые оставляют возможности для уплотнительной застройки даже в исторической части города”.

В спальных районах предпосылок для уплотнительной застройки больше. Но сооружение новых зданий здесь ведет к росту социальной напряженности и энергичным протестам местного населения. “Мало кто из жильцов существующих домов в спальных районах приветствует появление поблизости новых жилых или коммерческих объектов, - дополняет И. Лучков. - Все хотят благоустройства и озеленения. Очевидно, что необходим новый концептуальный подход, новый закон, в котором будут прописаны требования к выявлению таких зон. Только тогда возможно изменение ситуации”.

Тем не менее, город будет активно уплотняться еще от трех до семи лет - по разным оценкам.

Источник: www.bn.ru

Дарья Куксенкова

Торги, которые состоялись 28 июля, были признаны состоявшимися по 16 лотам. Победителями стали ЗАО “Мартин”, ОАО”Дормост”, ОАО “Управление механизации N4″, ЗАО ПК “Термосервис”, ОАО “Мостеплосетьстрой”, ООО “Строй-инвест”… Et cetera

В Пензенской области к 2010 году объемы строительства должны увеличиться вдвое. Об этом, как передает корреспондент ИА REGNUM, шла речь 30 марта на совещании в областном правительстве по вопросу реализации приоритетного… Et cetera