С определением главной темы прошедшего года в сфере недвижимости никаких проблем возникнуть не могло. Первое место с большим отрывом заняла ситуация со столичным жильем, которое подорожало почти в 2 раза - с $2300 до 4200. Наблюдая за ростом, пресса пыталась понять его причины и спрогнозировать завершение.

Начало конца

Январь 2006 года прошел в традиционной зимней спячке. Выйдя из нее, специалисты принялись подводить итоги предыдущего года: в тот период это казалось занятием не менее увлекательным, чем построение прогнозов на будущее, потому что на рынке стояла довольно-таки безмятежная погода, и ничто не предвещало шторма. Аналитики сходились во мнении: рынок столичного жилья более или менее устоялся, ждать серьезных потрясений не стоит. Рост, который они обещали, окажись он на самом деле таким - стал бы мечтой покупателя. 25% по оптимистичному сценарию и 35-40% - если бы ситуация стала развиваться в соответствии с пессимистическим вариантом.

Шок наступил быстро. Оказалось, коллективное чтение мантры не действует. Рынок проигнорировал не только заклинания аналитиков, но и утверждение главы столичного стройкопмлекса В. Ресина, который заявил, что цена квадратного метра столичного жилья полностью соответствует уровню спроса и предложения.

Между тем подведенные в начале февраля итоги оказались неутешительными. В частности, выяснилось, что недельный прирост цены составил 1,8 процента. Простое, знакомое с детства арифметическое действие - умножение- давало захватывающую цифру. Больше 80% за год - на столько должны были подорожать московские квадраты при сохранении темпов. Кое-кто, правда, пытался успокоить, утверждая, что рост будет недолгим и небольшим. Впрочем, то, что такие утверждения ошибочны, стало довольно ясно, поэтому с середины февраля оптимистические заявления исчезли до лучших времен.

Абсолютный рекорд

Оптимисты замолчали вовремя - цены понеслись вверх неприличными темпами. Тот, кто в такой ситуации говорит о спаде, рискует не только репутацией, но и жизнью. Как метко подметило одно издание, начиная с февраля рынку было абсолютно неважно, что диктуют спрос и предложение. Вожжи в руки взяла психология, которая гнала цены вверх. Пик был достигнут в апреле, в течение которого жилье стало дороже на 10% - абсолютный рекорд за все время существования рынка. Высокие темпы сохранились и в мае. Возможно, отчасти в этом была повинна коррекция, которая после довольно длительного периода роста началась на российском фондовом рынке. При ограниченном инструментарии для инвестиций демонстрировавшая очень высокую доходность недвижимость не могла не привлечь часть денег, выведенных из акций. Не исключено, что именно перетеканием средств с одного рынка на другой обусловлена значительная временная протяженность периода активного роста рынка жилья.

Напомним, что схожая ситуация развивалась двумя годами ранее. Столичная недвижимость демонстрировала стабильный рост с осени 2003 по весну 2004, однако затем началось сезонное затишье, которое, в итоге, продлилось до конца года. На этот раз рынок был разогрет гораздо сильнее, и инъекция в виде денег с фондового рынка вполне могла нивелировать воздействие сезонного фактора.

Летом аналитики заняли выжидательную позицию. С одной стороны, тенденция к снижению темпов роста была налицо, с другой, - жилье все равно дорожало на 4-5% в месяц. К тому же слишком яркими были воспоминания о недавних “достижениях”.

Кто остановил рынок?

Между тем в дело вступили чиновники. После того как ответственные лица выразили искреннее удивление тем, что, оказывается, жилплощадь на вверенной им территории нынче слишком дорога, на ситуацию обратила внимание Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Вскоре мы услышали подтверждение тому, о чем догадывались и сами - жилье в Москве стоит неприлично дорого. При этом чиновники недвусмысленно давали понять, что реальных методов воздействия на ситуацию у них нет, доказать сговор, практически невозможно. “Участники рынка единодушно оценили инициативу Генпрокуратуры как политический пиар-ход: хотя на каждом из этих рынков более ста только крупных игроков (а общее количество исчисляется тысячами), ценовой сговор даже теоретически невозможен. ФАС, конечно, приняла к исполнению поручение Генпрокуратуры, но, судя по четырехмесячному молчанию, собирается спустить дело на тормозах (что является наиболее логичной реакцией)”, - так комментирует ситуацию журнал “Коммерсантъ-Деньги” в номере за неделю с 15 по 21 января.

Вполне возможно, так и будет, но, с другой стороны, очень скоро пошли разговоры о том, что предложение превышает спрос, и это также будет корректировать динамику роста цен в сторону ее снижения. Конец года подтвердил справедливость этих предположений, поэтому “критика властей вроде бы возымела действие”, - признает автор. Однако возлагать на них все заслуги в борьбе с ростом - неправильно. “Очевидно, что к середине года цены в Москве и Петербурге сами по себе практически достигли психологического максимума, потенциал роста по большинству секторов (за исключением разве что элитных квартир в центре Москвы) был почти исчерпан. И представители властей очень вовремя выступили с требованием остановить ценовой рост, прекрасно понимая, что он и так, если не прекратится, то замедлится”, - пишет издание.

У него на это сто причин…

Ситуация на рынке жилья была “жареной” темой на протяжении всего года. Пресса выдавала десятки и сотни статей, причем в условиях естественной конкуренции задачей журналистов было не просто искать, а обязательно находить новые причины роста. По завершении года появилось время, чтобы не спеша проанализировать все случившееся еще раз. Со своей версией выступил журнал “Профиль” (номер за неделю с 15 по 21 января). В первую очередь автор отмечает, что правильнее говорить о комплексном воздействии целого ряда причин. Во-первых, это макроэкономическая ситуация, обусловленная высокими ценами на нефть. Впрочем, эксперты замечают, что прямой корелляцией между ценами на черное золото и на квадратные метры нет - примером тому служит 2004 год, когда цены двигались разнонаправлено.

Второй причиной издание считает ограниченность объемов вводимого в эксплуатацию жилья и структурные изменения в сегменте новостроек. В результате последнего на рынок поступает меньшее количество квартир, особенно наиболее доступных ценовых сегментов. В качестве других основных факторов называются “инвестиционная привлекательность столичной недвижимости и психология ажиотажа в условиях активного роста цен”.

Что дальше?

Естественно, после потрясений предыдущего года хочется надеяться, что наступивший пройдет в более спокойной атмосфере. Впрочем, наученные горьким опытом аналитики довольно осторожны с прогнозами. Так, журнал “Финанс” в номере за неделю с 8 по 14 января отмечает просто, что “маловероятно, что нынешний год повторит ценовой рост 2006года”. С таким утверждением трудно не согласиться, даже если не читать, какие причины подтолкнули автора к подобному размышлению.

Впрочем, делать прогнозы в начале года всегда непросто - ведь непонятно, что происходит на рынке в данный момент. Кто-то, как “Независимая газета” (номер от 16 января), утверждает, что он “вступил в фазу полномасштабного падения”. Другие говорят, что у риэлторов оснований переживать нет - ожидать снижения стоимости жилья в этом году не приходится.

Большинство экспертов все-таки сходится во мнении, что в ближайшее время наступившему штилю ничто серьезное не угрожает. Этот период может продлиться, по разным оценкам, от пары месяцев до полугода. Затем начнется рост, который по итогам года составит 10-15 процентов. Кроме того, нас ждет продолжение начавшегося процесса расслоения. “В то время как дешевый край начал ползти вниз, дорогой все еще движется вверх, немножко поднимая вслед за собой и средний показатель”, - пишет журнал “Профиль” в номере за неделю с 22 по 28 января.

Впрочем, предыдущий год показал, что значительное влияние на рынок могут оказывать факторы, которые невозможно предсказать заранее. Например, многие аналитики среди причин лавинообразного роста называли негативное воздействие Закона о долевом строительстве. Стоит напомнить, что принятие этого нормативного акта преподносилось его “отцами” как эффективный способ защитить интересы дольщиков, однако реальным итогом стал дефицит предложения на первичном рынке.

На протяжении 2006 года власти не раз выступали с настораживающими инициативами, итогом которых должны были стать стабилизация цен и создание рынка доступного жилья. То они пытались ограничить число квартир, которыми одновременно может владеть отдельно взятый человек, то намеревались ввести квотирование на продажу недвижимости иногородним. Специалисты отмечали, что эти нововведения не только противоречат имеющемуся законодательству (в конце концов, на такие “мелочи” иногда закрывают глаза, что доказали громкие скандалы с переселением жителей подмосковных деревень), но приведут к прямо противоположному результату. После этого разговоры вроде бы затихли, - так ведь и рост прекратился. Гарантий, что в случае его продолжения на свет не появятся новые смелые проекты, нет.

“Недоступное жилье”

Впрочем, один смелый проект в результате событий на рынке недвижимости, напротив, выступил в роли пострадавшего. Речь идет о национальном проекте “Доступное жилье”, который в результате резкого роста цен на жилье по всей стране оказался на грани срыва. В течение года журналисты регулярно обращали внимание на эту тему, совершенно справедливо указывая, что задекларированные чиновниками цели по реализации нацпроекта никак не сопоставляются с темпами подорожания жилья. Очевидно, это понимали и в правительстве, и летом были сделаны оргвыводы - был отправлен в отставку замминистра регионального развития Владимир Аверченко, который отвечал за проект лишь формально.

Коренным образом это ситуацию, естественно, не изменило. С одной стороны, к концу года хотя бы остановился рост цен, который называли главным врагом проекта. С другой, методы реализации программы вряд ли способны вызвать что-то, кроме удивления. Так, в ноябре стало известно, что одним из претендентов на получение госинвестиций и просто бюджетных денег является проект “Город миллионеров”. Когда в запущенной программе нет четких критериев работы, трудно надеяться на ее успешное выполнение.

Много шума и мало предложения

Гостиничная недвижимость на протяжении последнего времени была поставщиком достаточно однообразных новостей и аналитических выкладок. Суть их заключалась в том, что в столице наблюдается явный дефицит предложения в самом востребованном трехзведочном сегменте, при этом под снос шли как раз гостиницы уровня три звезды, а на их месте планируется строительство отелей категории пять звезд.

В принципе, история с “Россией” вполне вписывается в эту модель, если бы не значимость и масштабность проекта. Девелоперам предстоит реконструировать не просто легендарную гостиницу - им необходимо гармонично вписать новый проект в исторический центр города, не нарушив при этом целостность восприятия ансамбля.

Впрочем, здесь также не обошлось без скандалов, скандальчиков, а также просто историй, не слишком благоприятных для имиджа российской столицы. Совсем недавно у этого проекта было, казалось, все для успешного завершения: серьезный инвестор, архитектор с мировым именем. Однако конец года круто изменил ситуацию. Сначала был отправлен на переработку проект Норманна Фостера, который мэр столицы Ю. Лужков счел в недостаточной степени “московским”. Затем Высший Арбитражный суд отменил итоги тендера на реконструкцию, в результате чего не совсем понятной стала ситуация с инвестором. Пресса отметила, что подобные вещи могли произойти только в преддверии грядущего ухода со своего поста мэра Москвы Ю. Лужкова.

Москва - вторая в мире

Положение дел в сегменте офисной недвижимости в 2007 году в целом соответствовало прогнозам аналитиков. По-прежнему сохраняется дефицит в наиболее качественном сегменте, имеет место тенденция к децентрализации размещения офисов и выводу их за пределы города. Снижения ставок, по мнению экспертов, можно ожидать в 2009 году, когда произойдет и определенное насыщение рынка. А пока ставки демонстрируют рост, основными причинами которого журнал SmartMoney (номер за неделю с 22 по 28 января) считает “улучшение экономической ситуации в стране, развитие среднего и малого бизнеса, рост доходов населения”.

Все это привело к тому, что столичные офисы оказываются в числе самых дорогих. В сентябре 2006 года было опубликовано исследование, согласно которому московская офисная недвижимость занимает второе место в Европе по уровню арендных ставок, уступая лишь Лондону. Хотя и была сделана оговорка: исследование учитывало самую высокую ставку, достигаемую при аренде 1000 кв. м в офисном здании высокого качества с престижным местоположением - ничего удивительного в том, что Первопрестольная обогнала Париж и Цюрих, нет. Москва - крупнейший бизнес-центр на территории Восточной Европы, и в ближайшее время она этот статус не утратит. Соответственно, спрос на офисы будет оставаться высоким - равно как и арендные ставки.

Александр Дмитриев

Мэр Москвы Юрий Лужков своим распоряжением утвердил перечень арендаторов, занимающихся приоритетными для города Москвы видами деятельности. В список вошли семь организаций-застройщиков, арендаторов земельных… Et cetera

Реализация целевой программы «Молодой семье – доступное жилье» в Новокуйбышевске в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в последнее время набирает… Et cetera