Петербургский рынок торговой недвижимости долго оставался самым активным сегментом. Однако сейчас он вошел в стадию равномерного конкурентного развития, когда годовой прирост стоимости аренды близок к уровню инфляции.

В прошлом году волна высокого неудовлетворенного спроса на аренду помещений в торговых центрах спала, а сейчас активность предложения приблизилась к активности спроса, ожидания дальнейшего роста ставок не оправдываются, площади в новых торговых центрах заполняются хуже, усиливается ротация арендаторов, увеличилось предложение площадей в торговых центрах на продажу.

В середине роста

Развитие розничной торговли в мире идет волнами: первая - продовольственные форматы, вторая - крупные специализированные магазины, третья - торгово-развлекательные комплексы высокого класса. Получается, что Петербург сегодня находится в середине второй волны ритейла, а Москва - как минимум в начале третьей.

По данным ООО “РМС-Оценка”, в прошлом году петербургский розничный товарооборот увеличился на 13,9%, в I квартале 2005 г. - на 17,1% (по сравнению с аналогичным периодом 2004 г.). Несмотря на рост доходов горожан (2004 г. - на 17,5%, I квартал 2005 г. - на 9,0%), главный ограничитель роста розницы - это по-прежнему недостаточная покупательная способность населения со среднемесячным доходом около $300 на душу, что почти вдвое меньше, чем в Москве.

К 1 января 2004 г. общая площадь торговых помещений Петербурга составляла 4,1 млн м2 (полезная - около 1,5 млн). В 1999-2003 гг. она росла ежегодно в среднем более чем на 4% (площадь жилищного фонда - на 1%). Причем в 2001-2002 гг. прирост торговой площади был в 2 раза больше, чем в 1999-2000 гг., а в 2003 г. достиг своего максимума - 340,4 тыс. м2.

В начале минувшего года специалисты говорили о возможном приросте торговых площадей за год на 0,8-1,0 млн м2 (в такую же цифру КЭРППТ оценивает и текущий дефицит торговых площадей в городе). Но в итоге он составил, по разным данным, всего 324 (Петербургкомстат) или 400 тыс. м2 (Комитет по строительству).

Тем не менее к концу 2004 г. количество торговых площадей, приходящееся на одного жителя города, достигло уже 0,98 м2 против 0,69 м2 в 1999 г. (рост - 42%). Хотя, сравнивая этот показатель с зарубежьем (например, с Хельсинки - 3,5 м2 на жителя), аналитики делают вывод о том, что до насыщения города торговыми площадями еще далеко.

Стандарты

В Петербурге все активнее внедряются западная философия и форматы торговли. В торговых комплексах появляются супермаркеты, универмаги товаров для дома, многозальные кинотеатры, фуд-корты, рестораны, спортивные и развлекательные центры, паркинги и т.д. Сейчас главной тенденцией ритейлеры называют укрупнение торговых центров и отведение большей площади под развлечения. Например, практически все вновь открываемые в городе кинотеатры располагаются в торгово-развлекательных комплексах.

В профессиональной среде уровень развития рынка торговой недвижимости оценивается количеством крупных торговых центров (от 4 тыс. м2), отвечающих международным стандартам. В Петербурге количество таких центров быстро растет. За 2001-2004 гг. их суммарная площадь увеличилась в 4,5 раза - до 1140-1200 тыс. м2 (или до 25% общей площади). Хотя в 2004 г. их было введено в 2-3 раза меньше (270 тыс. м2), чем предполагалось (500-800 тыс. м2) и меньше, чем в 2003 г.

География

По районам города торговые площади распределяются неравномерно. К 1 января прошлого года лидерами считались Центральный (497,4 тыс. м2), Фрунзенский (396,0 тыс. м2), Красногвардейский (346,2 тыс. м2), Невский (329,2 тыс. м2), Московский (309,0 тыс. м2) и Калининский (297,5 тыс. м2) районы. По подсчетам ООО “Коллиерз Интернешнл”, примерно 45% всех крупных торговых объектов (с полезной площадью от 5 тыс. м2) расположены в историческом центре, хотя общая площадь этих районов составляет менее 5% территории города, а население - всего 17%.

Сейчас девелоперы по-прежнему активны в центре города (на Невском пр. и вокруг него, на Сенной или Владимирской пл. и т.д.). Правда, их интерес все заметнее смещается к спальным районам. Это связано и с недостаточным развитием там торговой функции и с массовым жилищным строительством.

По итогам 2004 г. 29 и 24% в структуре размещения новых объектов пришлось, соответственно, на Приморский и Выборгский районы, тогда как на долю Центрального района - менее 5%. По данным ЗАО “Бекар. Консалтинг”, наибольшее количество торговых центров сегодня приходится на Василеостровский, Московский и Приморский районы (в сумме более 40%). В результате, вслед за традиционными торговыми зонами и коридорами (Невский, Литейный, Владимирский, Большой П.С. и Московский пр., Сенная пл.) в городе быстро формируются новые: Балканская и Комендантская пл., Богатырский и Коломяжский пр., станции метро “Пионерская”, “Академическая”, “Озерки”, “Ладожская” и другие.

Причем уже стали говорить о переизбытке торговых площадей - например, вокруг станции метро “Озерки”. Крупнейшим торговым коридором уже скоро может стать Пулковское шоссе.

Инициаторы проектов уже вкладываются в объекты, расположенные в отдаленных или не в самых проходных местах (Пулково, Колпино, Стрельна) и даже за городом (Кудрово, Бугры, Мурино, Девяткино, Осиновая Роща).

Архипов Александр

Жилой дом, расположенный по адресу: ул. Трубная, дом 27, стр. 4 (Центральный административный округ), будет реконструирован. Соответствующее распоряжение подписал мэр Москвы Юрий Лужков. Согласно документу… Et cetera

Ханты-Мансийский автономный округ планирует по итогам 2006 года сдать в эксплуатацию 800-850 тыс. квадратных метров жилья, сообщил “Интерфаксу” директор окружного департамента строительства Георгий Наталуша. По его… Et cetera