С ростом экономики, притоком капиталов городу требуется с каждым годом все большее количество новых торговых, офисных площадей, площадей под развлекательные заведения, спрос на которые растет вместе с повышением благосостояния жителей. Однако в связи с этим возникают и определенные проблемы. С приходом новых фирм на рынок все меньше остается площадок для строительства. К этому стоит добавить, что на одних и тех же земельных участках из-за их престижного месторасположения выгодно строить как жилые, так и офисные, торговые помещения. Поэтому возникает желание решить эту проблему, сэкономить деньги, сократить затраты на покупку земли путем сдачи здания для различных типов бизнеса и получать, соответственно, доход от разных съемщиков.

В России назревает тенденция повышения доли торгово-офисных центров, которые совмещают в себе и офисные, и торговые помещения. Итак, что же такое многофункциональные торгово-офисные комплексы? Несложно догадаться об их назначении. Многофункциональный комплекс - это объект недвижимости, который проектируется и сдается под разные цели, совмещающие в себе две или несколько функций. В современных многофункциональных комплексах можно сделать покупки, пойти в развлекательный центр (клуб, дискотека, боулинг и т. д.). Многие люди также и работают в офисах, соседствующих с чем-то из вышеперечисленного. Как уже говорилось выше, создание таких комплексов выгодно с точки зрения экономии энергоносителей, обеспечения безопасности, экономии земельных ресурсов. На Западе, к примеру, довольно популярны центры, в которых люди и живут, и работают, и делают покупки. Такая тенденция только намечается в России.

Идея совмещать несколько функций в одном здании не нова. Уже очень давно существуют здания, на первом этаже которых, к примеру, находился магазин, а на нескольких остальных - офисные помещения. Однако это не были многофункциональные комплексы в принятом сейчас понимании. Это были здания, сдающиеся нескольким фирмам для различных целей. Офисный же центр сегодня - объект, который первоначально, на стадии формирования архитектурного проекта, предназначен для этого и имеет определенные особенности.

Отличия центров

Многофункциональные центры отличаются друг от друга прежде всего сочетанием выполняемых ими функций. Для таких офисов характерна следующая тенденция: какая-то функция из нескольких в них представленных является основной, а все остальные - второстепенными. Какой функции быть основной, определяют инвесторы на этапе проектирования объекта, проводя маркетинговые исследования. Зависит это в первую очередь от того, где, в каком районе, в какой социальной среде возводится здание. Маркетинговые опросы дают понять инвестору, что конкретно необходимо строить в том или ином районе, чтобы получить максимальную прибыль от сдачи площадей. В каких-то районах преобладает необходимость в офисных помещениях, а в других, страдающих от отсутствия достаточно развитой инфраструктуры, выгоднее организовывать торговые помещения.

Торгово-офисные комплексы

Собственно, здесь для многофункциональных торгово-офисных комплексов действуют те же правила, что и для центров, несущих какую-то одну определенную функцию. Как уже говорилось, первоочередной задачей для инвестора, владельца здания является необходимость правильного выбора места строительства. Также влияют на прибыль архитектура, размер автостоянки, удобства подъезда, планировка помещений, класс здания и т. д.

Но есть помимо общих для практически всей коммерческой недвижимости факторов, влияющих на успех проекта, и такие, которые характерны только для такого рода объектов. Для торгово-офисного комплекса необходимо правильное совмещение функций, надо сделать так, чтобы они по возможности дополняли друг друга, приводили к тому, чтобы, к примеру, человек, пришедший в боулинг, находящийся на втором этаже, что-то купил и в магазине на первом, проходя через него. Чтобы кафе, находящееся на первом этаже здания, было бы востребовано сотрудниками фирм, снимающих офисы несколькими этажами выше. Это позволяет совместить функции здания так, чтобы они приносили прибыль не только сами по себе, но и сочетаясь друг с другом, позволяет расширить круг посетителей торговых помещений, вызывают у многих из них привыкание к комплексу.

Стоит отметить, что это довольно сложная задача, требующая не только тонкого профессионального чутья владельца здания, но и обширной рекламной кампании комплекса и его “раскрученности”.

Существуют и неоспоримые преимущества многофункциональных комплексов: застройка смешанного типа делает их привлекательными для более широкого круга потребителей, что сводит риск при строительстве таких объектов к минимуму. По прогнозам специалистов “Бекара”, по мере роста рынка конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции “шаблонных” объектов. Большинство современных проектов своей успешностью обязаны акценту на наиболее востребованных рынком профилях. Все более заметной тенденций рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных комплексов (наиболее популярное направление: торгово-развлекательные и торгово-офисные центры). Многофункциональные центры приносят прибыль 24 часа, семь дней в неделю. В отличие от офисных помещений они не закрываются после окончания рабочего дня. Более того, при удачном сочетании частей многофункционального центра они будут дополнять друг друга - к примеру, работники офисов могут ужинать в ресторане, находящемся в том же здании, или делать покупки в супермаркете.

С другой стороны, “строительство крупных торговых и многофункциональных центров менее интересно в связи с более высокими рисками, - считает Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”. -Главнейший риск - слишком узкий круг потенциальных арендаторов, высокая конкуренция среди подобных объектов. Профессиональный девелопмент подразумевает разработку концепции проекта, организацию финансирования, организацию строительства, заполнение объекта арендаторами и продажу объекта. После продажи объекта девелоперская компания вкладывает средства в следующий проект. Это идеальная схема, принятая на Западе. В российских условиях эта схема работает плохо, в первую очередь из-за того, что у нас отсутствует прозрачный рынок земли. Продав построенный объект, девелопер рискует не найти свободный участок и остаться без нового проекта. Еще одним препятствием для работы девелоперов является недостаток долгосрочного финансирования. Приобрести уже построенный заполненный объект коммерческой недвижимости могут только структуры, обладающие долгосрочными капиталами - пенсионные фонды, инвестиционные фонды и т. п. Таких фондов мало, конкуренции между ними недостаточно для того, чтобы они приобретали объекты при существующих ценах”.

Безусловно, две составные части многофункционального комплекса должны подходить друг другу. Так, если один сектор здания отведен помещениям класса А, целесообразно на первом этаже делать бутиковые зоны. При создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание концепции. Примером просчетов в концепциях торгово-офисных центров, снижающих успешность проекта, может послужить “Новинский пассаж” в Москве. Несмотря на то, что комплекс представляет собой одно из крупнейших и “умнейших” зданий Москвы, на изоляцию офисной и торговой зон отдельными входами, звуконепроницаемыми перегородками и парковками, на разнообразный набор сервисов комплекса - существует заметный дисбаланс в эффективности его составляющих. Архитектурным решение комплекса не располагает посетителей к посещению комплекса -за его фасадами попросту не угадывается торговый центр; неправильно сформированный состав и размещение арендаторов-бутики по соседству с игральными автоматами, отсутствие ярких “якорей”, сложности с парковкой способствуют непопулярности торговой зоны у потенциальных покупателей, торговые галереи в комплексе полупустые.

Офисно-торговые центры - бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины. Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса “А” и “В+” целесообразно создавать бутиковые зоны - учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса - хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов.

Необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной, а вторая является “сателлитом”. Впрочем, нередки случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.

Торгово-офисные центры - центры, в которых основная функция торговая, однако часть этажей занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из-за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов “Бекара”, в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем, 1 этаж будет работать на 100%, 2 - на 50%, 3 - на 25%. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге, на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют под другие функции, например, под офисные. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.

Другой вариант актуален для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив большой участок земли, обращается к консультантам, и те объясняют ему, что торговые площади такого размера рынок просто не “съест” - покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно использовать под торговую функцию, а частично под офисы или что-то другое.

Сочетание торговли и офисов - нейтральное. Две эти функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ретейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы ТЦ и БЦ, в многофункциональном торгово-офисном центре никак не связаны. Иногда собственник здания предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офис в бизнес-центре. Однако даже это не обязательно, поскольку на данном этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости не насыщен и “съедает” любое предложение.

В Москве к наиболее успешно работающим много многофункциональным комплексах можно отнести, например, оснащенное по последнему слову техники здание “Альфа-Арбат Центр”, построенное, с другой стороны, в стиле старинной московской архитектуры, включает в себя торговую часть на первом этаже и офисную часть на остальных; престижнейшее место (ул. Арбат, 1) на одной из самых знаменитых московских улиц столицы предопределила успех центра.

Центр “Гименей” являет собой пример интересной “второй жизни” здания, построенного в 80-е годы XX века. В нем с 1988 года находился главный свадебный салон, название которого сохранил торговый центр. Однако время шло, и с наступлением XXI века стало понятно, что здание морально устарело и не отвечает требованиям, предъявляемым к торговым центрам, ни по устаревшему дизайну здания, ни по соотношению складских и торговых площадей, уровня их отделки. В 2003 году началась реконструкция, которая намного расширила возможности здания. Так, появился третий этаж, отведенный под офисные помещения, были установлены лифты и эскалаторы, была организована подземная парковка, и, в конечном счете, старое здание, время которого, казалось бы, прошло, превратилось в современный торгово-офисный комплекс, отвечающий европейским стандартам качества, предъявляемым подобного рода объектам.

Самым, пожалуй, колоритным и масштабным примером торгово-офисного комплекса является строящийся “Москва-Сити”, который должен стать первой в Восточной Европе единой зоной деловой активности, объединяющей бизнес, досуг и проживание. На данный момент введены в эксплуатацию два офисных небоскреба.

Среди иных проектов городского расположения отмечу торгово-деловой центр корейской компании Lotte (22 этажа, свыше 70 тыс. кв. м) и вторую фазу Смоленского пассажа (свыше 90 тыс. кв. м).

Ближайшее Подмосковье не отстает от столицы. Самый яркий пример - разработки на Новой Риге, включающие жилье, офисы, торговлю и развлечения (вплоть до ипподрома), на Старокалужском шоссе и другие. Наиболее популярными, всем известными многофункциональными комплексами, безусловно, являются так называемые мегамоллы - IKEA, “Мега” и т. д.

На Западе стремление к объединению нескольких функций в одну давно стало основным. Во-первых, это удобно. Во-вторых, это экономически выгодно. В-третьих, позволяет получать арендодателю прибыль от нескольких статей дохода и от их сочетания. Было приведено много положительных сторон подобного рода объектов, однако наряду с плюсами у них есть и недостатки - их сложно реализовывать (проектирование, строительство, коммуникации), эти объекты трудны в планировании. Все осложняет их многогранность, которую нужно вписывать в окружающую центр действительность. Довольно легко “промахнуться” с расстановкой акцентов при распределении функций здания, не говоря уже о том, что они могут при неудачном сочетании мешать друг другу.

Но минусы подобных объектов не остановят их продвижение на рынок недвижимости страны просто потому, что альтернативы им не придумать. Рынок коммерческой недвижимости стремительно развивается вместе с бизнесом, с ростом экономики страны, и все меньше и меньше площадок остается в столице, что приведет к повышению спроса на офисную, торговую недвижимость, а ответить чем-то на этот спрос по естественным причинам смогут в скором времени лишь такие проекты.

Торгово-развлекательные комплексы

Однако, учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет.

Этот вид сочетания функции считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления. Этот вариант многофункциональных комплексов стоит особняком, являясь одной из форм торговли. Если местоположение и размер комплекса позволяет обустроить в нем развлекательную функцию, это необходимо сделать обязательно, так как это повысит конкурентоспособность комплекса и позволит обеим функциям поддерживать потоки посетителей за счет друг друга.

Развлекательная функция обычно выносится на более высокие этажи. Таким образом, первые два или три этажа оказываются заняты форматом торговли, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны и так далее. За счет того, что посетители зоны развлечений поднимаются на более высокие этажи, обеспечиваются потоки покупателей ко 2-му и 3-му торговым этажам.

Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг - многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство мультиплексов созданы как кинотеатры для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс считается одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса, привлекающий иногда по несколько тысяч человек в день. В прокате появляются чаще всего новинки мирового кино - кинофильмы, которые привлекают горожан любого возраста. Во многом успешность и доходность торгового комплекса тесно связана с расположением в нем кинотеатра.

К сожалению, обустройство развлекательной функции в торговом комплексе не всегда возможно. Кинотеатр - мощный генератор активности, однако он требует специфических помещений. Под кинотеатр необходимо строить специальное помещение, таким образом, его присутствие становится возможным только в новых строящихся комплексах.

Еще одно неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и является якорным арендатором. Поэтому ставки аренды у него невысоки, что уменьшает доход собственника комплекса.

Хорошим якорем для торгового центра считаются также боулинг клубы и фитнес-клубы.

Правда, у специалистов “Бекара” есть мнение, что пока что в России развлекательные услуги не являются прямым якорем, привлекающим покупателей в торговые комплексы, как на Западе. В сознании россиян как поход за покупками, так и отдых являются целевыми мероприятиями, время посвящается либо одному, либо другому занятию.

И все же наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах является их значимой, важной частью. Развлекательная функция помогает сформировать “привыкаемость” посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно “выбраться” с любой целью - будь то шоппинг или отдых. На этапе обострения конкуренции для торгового комплекса развлекающая составляющая является важным конкурентным преимуществом, потому что позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Многофункциональный комплекс - это комплекс, в котором предусмотрены помещения разного назначения. В большинстве своем это здания, объединяющие в себе жилые и нежилые помещения. Причем нежилая часть подразумевает не только наличие в доме инфраструктуры, а именно, помещений под коммерческую недвижимость, то есть площади под офисы и/или торговую зону. Главная особенность проектирования таких комплексов - это полное разделение жилой и нежилой частей. Офисные или торговые помещения должны иметь свой отдельный вход, также отдельную парковку, то есть никоим образом не затрагивать пребывание владельцев квартир в жилой части. Многофункциональные комплексы, которые содержат жилую часть, - очень большие по площади объекты, состоящие, как правило, из нескольких строений. Что касается их классовой принадлежности, то раньше многофункциональные комплексы в силу их масштабности могли быть отнесены только к бизнес-классу. Теперь же существующая тенденция укрупнения элитных домов, а также комплексной застройки районов, привела к тому, что в Москве появляются целые элитные кварталы. И, безусловно, квартал не может состоять только из жилой части, в его составе формируется также деловая зона. Поэтому появляются интересные многофункциональные проекты класса “де люкс”, это “Онегин”, “Дворцовый комплекс”, “Итальянский квартал”, “Парк-Сити”, “5 столиц”, “Коперник”, Green Plaza, “Неглинная-Плаза”, объекты в Скатертном переулке, д. 16-18, и на Новом Арбате, д. 27-29.

Также многофункциональными называют объекты, представляющие собой чисто коммерческий вид недвижимости, но опять же с помещениями разного назначения - гостиничные апартаменты, гаражный комплекс, магазины и т. д.

Например, компания Blackwood представила в этом году на MIPIM (МИПИМ) вниманию западных инвесторов инвестиционный проект - многофункциональный центр с комплексом зданий и сооружений на земельном участке площадью 1,85 га с правом выкупа земельного участка.

Комплекс (общая площадь 33 тыс. кв. м), находящийся на первой линии домов по Алтуфьевскому шоссе, представляет собой сложную многоуровневую структуру из нескольких строений. На территории комплекса предполагается построить торговый центр, кафе и рестораны, апартаментно-офисные корпуса, автосервис с учебно-техническим центром, отделение банка и офис продаж.

Проектом предусмотрено разделение комплекса на четыре функциональных блока. Первый - офисное здание (площадь порядка 18,6 тыс. кв. м). Второй-третий - апартаментно-офисные корпуса (общая площадь апартаментной части более 6 тыс. кв. м) с трехэтажным торговым комплексом (площадь около 7 тыс. кв. м). Четвертый - строение, в котором разместятся станция технического контроля, офис по продаже оборудования для автосервисов, сам автосервис, а также учебные классы автоцентра.

Кирилл Яблочкин

“Кадастр Земельный - официальный систематизированный реестр сведений о земельных объектах, используемых под жилье, производство, сельскохозяйственные угодья, леса и т.д. В К.з. фиксируется имя собственника участка земли, даются описание участка и его расположение и конфигурация, состав угодий, их качество, доходность, цена участка земли.”

Торговый комплекс городского значения на Енисейской

В Бахрейне каждый месяц будут строить по 100 домов