Покупая дорогую столичную недвижимость, не все покупатели рассматривают свои траты как перспективные инвестиции. Как подсчитали риэлторы, занимающиеся элитными продажами, всего лишь треть их клиентов потом перепродают свою собственность. Да и причины перепродажи могут быть самыми разными - не только получение прибыли, но и стремление переехать в более качественное и “статусное” жилье.

С течением времени люди меняются, становятся более требовательными, знающими, и, следовательно, критерии элитности на рынке дорогостоящей недвижимости корректируются.

Как раньше…

Наверное, не будет преувеличением сказать, что сегодняшняя Москва все больше становится похожей на Москву дореволюционную - с четким делением на престижные и малопрестижные районы. Особенно четко эта тенденция прослеживается в так называемых элитных кварталах. Об этом говорят и их названия: “Золотая миля”, “Серебряная миля”. Понятно, что названия эти неофициальные, но, тем не менее, стали уже общепринятыми. Остоженка и Патриаршие пруды, переулки Старого Арбата, Плющиха и Замоскворечье - собственно говоря, этими немногими адресами исчерпывается предложение для клиента, который приходит к риэлтору с желанием купить элитную недвижимость. Какой район лучше? Кто-то руководствуется соображениями престижа и пафосности, кому-то по душе тишина и спокойствие старой Москвы - с ее чудом сохранившимися дворянскими особняками и вековыми аллеями, кого-то в первую очередь интересует близость жилья к месту работы.

Под стать и квартирка

Самая многочисленная группа клиентов элитных агентств недвижимости - люди, которые приобретают себе дорогое жилье, чтобы “соответствовать”, то есть подчеркивать или подтверждать высокий статус квартировладельца или его социальное положение среди равных. Соображения престижа - сильнейший побудительный мотив покупки. Дорогая квартира стоит в одном ряду с дорогой машиной, престижной школой для отпрысков и гардеробом “от кутюр”. Если жилье покупается для “своего” проживания, то выбираются престижные места, причем особое внимание уделяется соответствующему окружению: подобные селятся среди себе подобных. К примеру, бизнес-элита облюбовала район Патриарших прудов - там старые дома, большей частью реконструированные, квартиры не очень большие и, по элитным меркам, не очень дорогие (миллион долларов - нормальная цена). В районе Пречистенки и Остоженки, где выросли элитные новостройки, селятся правительственные чины, публичные люди, вроде теле- и радиомагнатов и многочисленные иностранцы, иногда и “русские” иностранцы - то есть экспаты. Жилье подбирается под стать статусу. Для покупателей элитного жилья очень важно, кто будет их соседом, с кем они будут здороваться по утрам, выходя из дому. За это они готовы платить от одного до нескольких миллионов долларов.

Главное, чтоб солидно

Безусловное лидерство среди покупок элитной недвижимости ради престижа держит Остоженка. Наиболее обеспеченные люди России покупают там себе квартиры - создав некий “анклав” или элитное сообщество. Все друг друга знают, недалеко отличные рестораны, куда можно пойти и с семьей, и с друзьями, и с деловыми партнерами.

Кроме того, в районе Остоженки располагаются многочисленные офисы солидных компаний - нередко их владельцы приобретают себе рядышком жилье. Оно может использоваться просто как гостиница: в будни на работу ездить недалеко и удобно, а на выходные можно уехать в загородный дом, к семье. Есть категория покупателей, которые берут элитное жилье на той же Остоженке именно потому, что это дорого. Свои 6 миллионов долларов они хотят отдать только за квартиру в этом районе - и нигде больше. Даже если в другом престижном месте столицы им предложат лучший вариант за те же деньги, они остаются непоколебимы: Остоженка для них - как визитная карточка больших денег. Объекты по цене ниже 10 тысяч долларов за квадратный метр не заслуживают их внимания: делая покупки, они руководствуются золотым для риэлторов правилом: чем дороже, тем лучше.

Портрет элитного покупателя

Некий обобщенный социальный портрет покупателей элитного жилья, говорят эксперты, скорее всего, будет поделен на три категории. Первая категория - это зрелые люди от 45 до 60 лет, у которых уже есть элитная недвижимость, и что-то дополнительное они приобретают либо для своих детей и внуков, либо для того, чтобы самим переселиться в более качественное жилье. Вторая категория - те, кто озабочен извлечением дивидендов из любых своих инвестиций. Они не покупают недвижимость, а вкладывают в нее деньги. Третья категория - топ-менеджеры среднего и высшего звена иностранных компаний, возраст которых 27-40 лет. Как правило, квартиры в собственность в Москве покупают, прежде всего, россияне. Или, в крайнем случае, экспаты. Настоящих иностранцев среди покупателей элиты мало - они предпочитают жилье в столице снимать, да еще и за счет своих компаний.

У консультантов по дорогой недвижимости есть своя неофициальная статистика - согласно которой соотношение женатых и свободных квартировладельцев, которые выбирают для себя дорогое жилье, примерно 70 к 30. Молодые люди, пока не обзаведшиеся семьей, принципиальным для себя считают наличие потрясающего вида из окна (может быть, как дополнительный фактор, чтобы произвести впечатление на будущую избранницу?). Поэтому они, скорее всего, выберут пентхаус. Для семейных пар критерии выбора несколько иные - и этаж пониже, и планировка поудобнее, да и само жилье функциональнее. К тому же им важно, чтобы у дома были хорошая детская площадка и соответствующая инфраструктура - бассейн, фитнес и т.д.

Очень много покупателей выбирают пентхаусы из “представительских” соображений. Среди них - руководители крупных фирм, банков. Разумеется, их жилье должно демонстрировать тот уровень жизни, который им присущ. Наряду с пентхаусами также популярны двух- или трехуровневые квартиры. Но главным приоритетом все-таки остается желание выделиться. Такие покупатели говорят, что тем, кто приходит к ним домой, должно быть видно, что это именно “их” жилье, носящее яркий отпечаток собственной индивидуальности и положения в обществе.

А что у них внутри

Квартиры обустраиваются под индивидуальность нового владельца. Огромными просторами дорогой квартиры сегодня уже никого не удивишь. Поэтому сейчас самый ходовой товар на рынке - квартиры площадью 150-200 квадратных метров. Прежде всего, недвижимость должна быть удобной и функциональной. Большое количество света и пространства, зонирование помещений, удобство внутреннего объема, гармоничность и соответствие элитного дома общему архитектурному облику - это те необходимые факторы, на которые сегодня обращают внимание потенциальные покупатели.

Еще один немаловажный фактор - воплощение в жизнь своей мечты. К примеру, кто-то всю жизнь мечтал иметь в квартире панорамные окна или зимний сад и поэтому приходит к риэлтору не просто за каким-то объектом недвижимости, но, если хотите, с “картинкой” в голове, где “нарисовано”, каким должен быть его Дом - именно так, с большой буквы.

Для обеспеченных людей имеет значение архитектурный стиль дома, а также имя архитектора. Часто квартиры в доме, спроектированном модным архитектором, раскупаются еще на нулевом цикле строительства.

Но, несмотря на всю лирику, агенты по элитной недвижимости признают - определяющим фактором для людей, покупающих жилье за миллион и более долларов, является выгодность подобного вложения. Времена, когда новые русские покупали элитные квартиры, руководствуясь только своими капризами, безвозвратно прошли. Поэтому современный покупатель приходит смотреть элитную квартиру без розовых очков, но с калькулятором.

Наталья Самарина

Конференция “ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ” 28-29 мая 2007 Москва, Swissotel Красные Холмы “В нужном месте в нужное время!” Международный издательский дом Europaproperty.com организует вторую… Et cetera

Жилищные программы с использованием собственных средств очередников в Зеленограде набирают популярность. За все предыдущие годы по программе “Молодой семье - доступное жилье” было предоставлено 24 квартиры по… Et cetera