Все загородные игроки рынка недвижимости по-прежнему ориентированы на состоятельных покупателей, которые способны без проблем выложить за коттедж с участком как минимум полмиллиона долларов.

Поэтому у девелоперов популярны те направления, которые традиционно считаются престижными и дорогими. Среди безоговорочных лидеров бессменная Рублевка и не так давно вырвавшаяся вперед Новая Рига.

Куда уходят деньги

По данным отдела экспертизы проектов Управления загородной недвижимости компании “МИЭЛЬ”, средняя стоимость одной сотки земли на Рублево-Успенском шоссе во втором квартале 2005 года равнялась 16,5 тысячи долларов США. На этом направлении сосредоточены земельные участки и дома класса бизнес+ и де-люкс. По данным МИЭЛЬ, сегодня это лучшие места для застройки, прилегающие к старым дачным поселкам или местам отдыха на “большой воде”. Типичный портрет дома класса бизнес+ - площадь около 400 кв. метров, участок в 21 сотку, цена - более 600 тысяч долларов. Для коттеджа из категории “де-люкс” основные параметры будут следующие: дом около 600 кв. метров, прилегающие к нему земли в 0,31 гектара, средняя стоимость домовладения - 1,7 миллиона долларов.

Ситуация на Новой Риге в аналогичный период времени, говорят эксперты МИЭЛЬ, была следующей. Сотка здешней земли уходила конечным покупателям в среднем по 10,5 тысячи долларов. Новорижская трасса по-прежнему очень популярна для коттеджного строительства. По большей части класса бизнес и бизнес+. Характерные признаки дома бизнес: площадь около 300 кв. метров, участок в 18 соток, средняя стоимость 325 тысяч долларов.

По словам Анжелики Быльской, директора Департамента загородной недвижимости Vesco Realty, сейчас Рублевка и Новая Рига являются безусловными лидерами предложения загородной недвижимости в московском регионе. Более 45% коттеджных поселков сосредоточено на данных направлениях. Да, на самом деле, это, пожалуй, одни из самых “емких” направлений в Подмосковье. Но, к сожалению, для застройщиков и девелоперов они не бесконечны.

Конкуренция растет

“Рублевка уже сейчас испытывает дефицит земли, близкая к Москве Новая Рига - тоже, все достойные участки давно раскуплены”, - отмечает Сергей Пушкин, директор Департамента загородной недвижимости компании “Новое качество”. Поэтому волей-неволей более активно начинают разрабатываться и другие направления Московской области. “Сейчас пока единственными конкурентами Рублевки и Новой Риги являются Калужское и Дмитровское направления”, - говорит А. Быльская. - Доля предложения на Калужско-Киевском направлении вплотную приблизилась к Рублевке и уступает наиболее престижному шоссе лишь на 1 процент. Калужское и Киевское шоссе привлекают клиентов отличной транспортной доступностью, так как данные шоссе являются продолжениями основных магистралей престижных районов ЮЗАО, и благополучной экологической обстановкой. В то время как доля предложения на Дмитровке значительно ниже - порядка 11 процентов. С точки зрения популярного яхт-спорта Дмитровское шоссе не имеет альтернатив, так как большинство подмосковных водохранилищ сосредоточено именно на этом направлении”.

“На Киевском направлении активно ведется строительство дорог, - подтверждает мнение коллеги Андрей Васильев, директор Департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. - Улучшение транспортной доступности приведет в ближайшее время к росту стоимости земли, расположенной в 20 км и более от МКАД. Сейчас здесь ведется строительство магистрали в районе Рассказовки, связывающей Киевское шоссе с Боровским и Минским. Единственный минус этого направления - участки, расположенные рядом с аэропортом Внуково. Но чем дальше от аэропорта, тем более перспективным выглядит строительство элитной загородной недвижимости”.

“Калужская дорога хороша в транспортном отношении, - отмечает Сергей Елисеев, директор по маркетингу корпорации “ИНКОМ”, - но она на южном направлении, которое у нас считается непрестижным. Хотя сама трасса объективно даже лучше новорижской - и по качеству покрытия, и по ширине дороги, и по освещенности. Но вряд ли здесь будут появляться поселки высоких ценовых категорий. Хотя постепенно приоритеты начнут смещаться в сторону строительства поселков экономкласса, где дома стоят 150-200 тысяч долларов - не сразу, конечно. Здесь сегодня дешевая оптовая земля - это позволяет строить такие коттеджи. Но, как только там начнется строительство, начнет подрастать оптовая цена - строители простимулируют спрос на землеотводы”.

Рынок развивается

Понятно, что когда закончатся дорогие места, то активной разработке подвергнутся земельные участки, которые сегодня считаются малопригодными для освоения - на непрестижных направлениях, вдали от водоемов и лесов. Вспомним, что и Москве еще несколько лет назад территориями под промзонами или пятиэтажками тоже никто не хотел заниматься. А сегодня - все больше инвесторов стремится войти в соответствующие программы столичного правительства и задумывают новые проекты, соглашаясь на значительные обременения - и по выводу промышленных предприятий, и по сносу морально устаревших хрущевок. Конечно, непрестижные места - не место для элитных поселков, но миллионеров у нас в стране гораздо меньше, чем людей, способных заработать на коттедж за 200 тысяч.

Одна из явных тенденций загородного рынка - все отчетливее происходящее размежевание запросов: на коттеджи для постоянного проживания и сезонные дачи. Если раньше, говорит Антон Архипов (корпорация “ИНКОМ”), покупатели просто покупали “дом за городом”, то сегодня они начинают задумываться, а для чего, собственно, он им нужен? То ли они хотят ездить на работу в столицу из своего дома в ее окрестностях, то ли выезжать на отдых (кратковременный или долговременный), но все равно потом возвращаться в городскую квартиру. “Дом в пригороде, - говорит Анатолий Балашов, директор Департамента загородной недвижимости компании Kirsanova Realty, - типично американская модель. Подтверждение этой тенденции - в галопирующем росте стоимости земли в десятикилометровом приближении к МКАД. А вот любители девственной экологии стремятся найти что-то соответствующее их пожеланиям и мало обращают внимание на километраж: им важнее иные “опции” - вода, природа”.

Подмосковные земли всегда будут востребованы - рядом находится столица. Ей по статусу положено аккумулировать денежные потоки и притягивать людей. Так что, мало-помалу мы придем к тому, что практически вся область будет освоена.

Наталья Самарина

Компания AEON Corporation, управляющая активами владельца Московского речного пароходства Романа Троценко, и инвестиционная компания “Нерль” построят на проспекте Андропова высотное здание площадью 150 тысяч квадратных… Et cetera

В августе средняя цена за 1 кв.м. на рынке вторичного жилья составила 39,6 тыс. руб., снизившись по сравнению с июлем на 2,7%, а с начала года - почти на 31%. Такие данные приводят специалисты аналитического центра… Et cetera