Строительные инвестиции
  • К оглавлению

    Семейный дом

    Семейный дом

    Мечту многих семей о собственном доме в черте города или недалеко от него можно осуществить за счет таунхауса - достаточно нового явления на российском рынке недвижимости. Он представляет собой что-то среднее между многоквартирным домом и коттеджем. Сегодня в Москве и Московской области жилье такого типа построено на 57 участках, причем только десять из них находятся в черте города.

    Плюсы и минусы таунхауса

    Проезжая мимо комплексов таунхаусов, будь то Рублевка или Куркино, можно обратить внимание на двух-трехуровневые дома, выстроившиеся в аккуратные линейки, но при этом с разным архитектурным решением и отделкой. Таунхаус - довольно сложное с конструктивной точки зрения строение: семьи имеют отдельный вход, лифт, гараж, в каждой секции собственная система отопления. Сблокированные секции квартир не дают такой обособленности по сравнению с коттеджем, но делают внутреннюю планировку похожей на отдельно стоящий дом, с той лишь разницей, что окна выходят на одну сторону.

    На цокольном этаже такого дома чаще всего размещается гараж, там же может быть и сауна или бильярдная. Выше этажом оборудуют кухню или гостиную, а на третьем этаже - спальню, детскую комнату и кабинет. Строгого функционального разграничения комнат и этажей не существует. Каждый владелец таунхауса оборудует жилье по своему собственному усмотрению.

    Плюсы таунхаусов очевидны: почти полное отсутствие соседей, максимальная приватность, отдельный вход и придомовая территория. Такие проблемы многоэтажных домов, как неработающий лифт, отключение водо- и теплоснабжения, неактуальны для таунхаусов. Согласитесь: житель многоэтажного дома оторван от природы, для прогулок он может избрать близлежащий сквер, в лучшем случае - парк. Житель таунхауса находится на лоне природы. Как правило, дома строятся в экологически благоприятных районах, среди зеленых насаждений, поэтому, чтобы оказаться на природе, нужно лишь открыть дверь дома.

    Но нельзя не отметить и минусы. Конечно, в таунхаусе, по сравнению с многоэтажным домом, проживает несоизмеримо меньше семей, но, несмотря на это, почувствовать себя абсолютно обособленным в таком доме нельзя. Таунхаус не отдельно стоящий особняк, и соседей, живущих за стеной, не выбирают. В отличие от коттеджа, владелец секции таунхауса не имеет права менять ее фасад, обустраивать по своему вкусу и в соответствии со своим стилем придомовую территорию, в его распоряжении есть лишь клумбы и живые изгороди только из утвержденного ботанического списка. Месторасположение поселков подразумевает, что жильцы будут добираться до них на своем транспорте. Таунхаусы в целях экономии земли “растут” не вширь, а вверх, поэтому кухня, спальня и гостиная могут находиться на разных этажах, что неудобно, к примеру, при приеме гостей. Также к минусам подобного жилья можно отнести и окружение поселка, например находящуюся рядом с ним деревню.

    Двоякое отношение у девелоперов и покупателей таунхаусов к малой придомовой территории (часто от 0,4-0,5 сотки). По сути, единственное, к чему она пригодна, - создание цветника и посадка мелкого кустарника. Также она исключает пикники и отдых на свежем воздухе в удалении от соседей. С другой стороны, у россиян, покупающих таунхаусы за рубежом, они популярны именно благодаря своей малой придомовой территории: чем меньше участок, тем меньше за ним нужно следить.

    Таунхаус в черте города

    Скорее всего, внимание российских застройщиков к таунхаусам обусловлено их большой популярностью на Западе.

    В Европе и США рост спроса на таунхаусы начался с середины XX века, а строиться они начали еще в конце XIX века. Существует несколько версий возникновения таких домов, но самая распространенная из них - “семейный дом”. Каждая семья рано или поздно разрастается, и зачастую дети не хотят расставаться с родителями и пристраивают к их дому свой, что, помимо всего прочего, намного дешевле. Районы, состоящие из таунхаусов, стали настоящим спасением для европейских городов, где цены на землю очень высоки.

    Сейчас в США поселки организуются по принципу кондоминиумов. Они имеют единые инженерные сети, досуговую и спортивную инфраструктуру, службу эксплуатации, что отличает их от частных домов. Покупателями такого типа жилья являются по большей части люди, у которых не хватает средств на финансирование более дорогого дома, или пожилые люди, которые не хотят загружать себя заботами по уходу за домом и придомовой территорией.

    Первый поселок таунхаусов появился в Москве в районе “Сетунь” - один из немногих поселков, который населен не владельцами, а арендаторами жилья. А первыми жильцами в этом поселке были иностранцы, приехавшие в Россию в длительные командировки. Их выбор стал не случайным: окруженные высоким бетонным забором домики на берегу озера на строго охраняемой территории практически исключали возможность проникновения злоумышленников, что было немаловажно в начале 1990-х годов. Времена изменились, и теперь иностранцы предпочитают жилье в многоквартирных домах бизнес-класса ввиду такой же безопасности, но большей простоты обслуживания, а таунхаусы раскупают, в основном, москвичи.

    Сегодня строительство таунхаусов скорее инициатива застройщиков, чем предложение, рожденное спросом потребителя. Дело в том, что таунхаус является оптимальным решением на тех площадках, где невозможно строительство многоэтажного здания, а застройка отдельными коттеджами дает слишком малый выход полезных площадей. Но, так как на российском рынке недвижимости зачастую не спрос рождает предложение, а наоборот, таунхаусы могут в скором времени составить конкуренцию коттеджным поселкам. Однако такое строительство в некоторых случаях ведется не только из-за невозможности возведения многоэтажных зданий, а из “идейных” соображений. Например, в поселке Куркино, где была возможность строительства многоэтажных домов, построили уникальный район с необычным для российской традиции обликом городской застройки. Назвать показательным этот пример нельзя. Инвесторы чаще всего выбирают такие объекты строительства, которые дают наибольшее количество полезных площадей, а следовательно, прибыли.

    Строительство таунхаусов ведется сейчас, по большей части, за чертой города недалеко от МКАД, что вызвано неблагоприятной экологической обстановкой в столице и дороговизной земли.

    Подмосковный таунхаус

    Большинство поселков находится на удалении в пределах 15 км от МКАД, преимущественно по Ярославскому, Дмитровскому и Калужскому шоссе, но попадаются таунхаусы и на престижных Рублевском шоссе и Новой Риге. Цены на этот тип жилья, как и на любую другую элитную недвижимость, зависят от месторасположения таунхауса, его площади. Стоимость квадратного метра в поселке “Барвиха Хилз”, 7 км от МКАД, - от $3 тыс. до $4 тыс., в поселке “Барвиха клаб”, в 10 км, - от $2,6 тыс. до $4 тыс. Стоимость же таунхауса на Рублевском шоссе и Новой Риге очень высока и примерно равняется стоимости отдельного дома с участком земли на более дешевом, но менее престижном Киевском шоссе.

    Самая большая стоимость таунхаусов в поселке Silver place в Серебряном Бору ($4400-5500 за квадратный метр). Но, наряду с очень дорогими таунхаусами, на рынке недвижимости представлены и более доступные по цене объекты. В основном, это таунхаусы в дальнем Подмосковье. Они не уступают городским квартирам по комфорту и размещаются в специальных городках, которые полностью оснащены всем необходимым для комфортного проживания и безопасности. Спрос на них обусловлен в первую очередь благодаря доступной цене, которая начинается от $100 тыс. за квартиру.

    Так почему же многие люди при одинаковой стоимости квадратного метра коттеджа и таунхауса предпочитают последний?

    Дело в том, что площадь таунхауса в среднем в два раза меньше, чем у коттеджа, поэтому он стоит в два раза меньше. В поселке “Барвиха-2″ площади таунхаусов не превышают 170-300 кв. м, а площадь коттеджей, к примеру на Рублевском шоссе, начинается от 400-500 кв. м, а иногда достигает более 1 тыс. кв. м. Также можно сказать, что средняя площадь участка под коттедж составляет 24 сотки, в то время как под таунхаус всего 3 сотки. То есть на участке в 24 сотки можно построить 1830 кв. м таунхаусов, что в 4,5 раза больше, чем при строительстве коттеджа. Поэтому строить и продавать таунхаусы выгодно, если площадь участка не позволяет создать полноценный коттеджный поселок.

    Таунхаус как вложение капитала

    Таунхаусы - это неплохая возможность не только приобрести качественную загородную квартиру, но и осуществить прибыльные инвестиции. При наиболее удачном месторасположении и минимизации затрат можно добиться 100-процентной рентабельности, но это единичные случаи. Чаще всего прибыль по таким объектам составляет 15-20%.

    Перспектив у таунхаусов в черте города мало. Строительство осложняется малым количеством строительных площадок и их дороговизной. В элитных районах Лондона можно встретить даже пятиэтажные таунхаусы, причем каждая секция включает в себя все пять этажей и имеет отдельный вход. Такие секции узкие - всего по два окна на этаж. По мнению девелоперов, подобное жилье не прижилось бы на российском рынке. В столице более выгодно строить многоэтажные элитные дома.

    Тем не менее, таунхаусы являются отличной возможностью для среднего класса качественно улучшить условия жизни при сохранении или даже снижении уровня затрат. В перспективе покупатели недвижимости в Москве и Московской области привыкнут к необычному, но удобному в финансовом отношении формату жилья, и спрос на этот вид недвижимости в городе и пригородах будет расти. Так, относительно недавно таунхаусы занимали очень скромный сегмент на рынке столичной недвижимости. Однако за последний год ситуация изменилась: продажи таунхаусов возросли вдвое и стали занимать 10% рынка.

    Первоочередной задачей застройщиков является совмещение двух основополагающих факторов, рождающих спрос на таунхаусы: их удобное месторасположение и приемлемая для среднего класса стоимость. К сожалению, сегодня эти два фактора не дополняют друг друга.

    Спрос на такую недвижимость возрастет при увеличении доходов среднего класса жителей Москвы и Подмосковья. Также ожидается, что в обозримом будущем пенсионного возраста достигнут те, кто в эпоху реформ успел заработать на безбедную старость.

    Развитие этого вида недвижимости может быть объяснимо следующим: мы стараемся жить по-европейски, ориентироваться в своем развитии на Европу, а ведь именно там таунхаус является одним из самых популярных видов недвижимости.

    Кирилл Яблочкин

    Источник: “Home”

    Терминология

    Деятельность Антимонополистическая - англ. monopolisitic activity действия по ограничению или устранению конкуренции, в том числе: изъятие товаров из обращения, для поддержания дефицита или повышения цен, навязывание невыгодных или дискриминирующих условий договоров, создание препятствий доступу на рынок или выхода с рынка, установление монопольно высоких или низких цен, сокращение или прекращение производства товаров, имеющих спрос у потребителей при наличии возможностей их производства без убытков и т.д.

    Событие месяца

    “Росбилдинг” ушел из Марфина

    “Росбилдинг” отказался от участия в реконструкции района Марфино, продав свою долю в проекте “Ведис групп”. Эксперты говорят, что у самого известного столичного рейдера нашлись другие интересы.

    “Росбилдинг” - самый известный столичный рейдер. С конца 1990-х скупил в Москве ряд промышленных предприятий и универмагов, большая часть из которых была перепрофилирована. В 2003 году мэр Москвы Юрий Лужков даже обратился в Генпрокуратуру с просьбой расследовать “негативные факты деятельности” “Росбилдинга”. Однако затем отношения компании с властями заметно потеплели. В июле 2005 года стало известно, что “Росбилдинг” примет участие в одном из самых громких проектов мэрии - застройке района Марфино на северо-западе города. Тогда эксперты предполагали, что это первый шаг по выводу компании из “тени”.

    В программу были включены 22 га земли совхоза “Марфинский”, который принадлежал “Росбилдингу”. После разработки плана Марфина эта земля превратилась в квартал 51-52. Партнерами “Росбилдинга” стали строительная компания “СХолдинг” (квартал 49А) и “Новое кольцо Москвы” (квартал 50). По данным пресс-секретаря “СХолдинга” Оксаны Басовой, “Росбилдингу” принадлежало около 56% площади застройки, “Новому кольцу Москвы” - 29%, “СХолдингу”- 15%.

    Однако в пятницу стало известно, что “Росбилдинг” продал совхоз “Марфинский” девелоперской компании и производителю металлоконструкций “Ведис групп”. Эту информацию подтвердили вице-президент “Росбилдинга” Михаил Вильковский и менеджер “Ведис групп”. Сумму сделки стороны не раскрывают, Вильковский отметил лишь, что “компании просто поступило выгодное предложение”.

    “Выход из этого проекта не означает, что мы не заинтересованы в развитии девелоперского направления”,- уверяет Вильковский.

    Представитель “Ведис групп” отказался от подробных комментариев, сославшись на то, что “пока не определена политика относительно дальнейшего развития актива”. По оценкам экспертов, сумма сделки составила $70-150 млн. “На рынке давно было известно, что “Росбилдинг” собирается выйти из проекта, в числе потенциальных покупателей назывались ПИК и СУ155″,- рассказывает представитель девелоперской компании. “Скорее всего, это был непрофильный актив для временного размещения средств”,- считает руководитель аналитического отдела компании “Новая площадь” Дмитрий Попов.

    “У компании другие интересы на рынке недвижимости, чем реализация проектов комплексной застройки. И “Росбилдинг” вряд ли обладает необходимыми мощностями для ведения масштабного строительства”,- полагает партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

    Маргарита Федорова, Антон Павлов

    Источник: “Бизнес”

    Новое за прошедший период

    Рынок недвижимости ЮАР удивляет профессионалов

    Рынок недвижимости ЮАР удивляет профессионаловНекоторые агенты по недвижимости ЮАР отмечают неожиданное увеличение активности покупателей, что может свидетельствовать о грядущем росте рынка недвижимости страны после определенного замедления темпов его… Et cetera

    Недвижимость Москвы остается одним из самых привлекательных объектов вложения

    Недвижимость Москвы остается одним из самых привлекательных объектов вложенияНедвижимость Москвы в апреле оставалась одним из самых привлекательных объектов вложения средств. Об этом говорится в сообщении Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) аудиторско-консультационной компании… Et cetera