Петербургский рынок элитной аренды претерпел серьезные изменения: с постепенным насыщением доходность в этом секторе стала снижаться. Арендаторы становятся более привередливыми, туристы нередко предпочитают квартирам апарт-отели. В ближайшем будущем хорошо заработать на сдаче жилья смогут владельцы коттеджей.

Около года назад риэлтеры отмечали начавшееся на рынке элитного жилья “затоваривание”. Это было вызвано перепроизводством квартир так называемыми “рантье”, вложившимися в покупку квартир и ремонт с целью последующей сдачи в аренду в элитном сегменте. Кроме того, на рынок были выброшены новые объекты, включенные в оборот за счет миграции за город владельцев шикарных апартаментов. Перебираясь на ПМЖ в коттеджные поселки и не желая вовсе расставаться со своими квартирами, собственники предлагали их в аренду.

Борьба за туриста

В Петербурге наиболее доходным сегментом элитного рынка аренды долгое время была краткосрочная аренда. В летний сезон здесь традиционно происходит подъем, вызванный туристическим потоком. Но в истекшие два года серьезную конкуренцию посуточной аренде частных квартир стали составлять различные мини-отели, число которых выросло в два раза. Сегодня в городе действует более трех сотен объектов, предлагающих номера по 60-200 евро в сутки.

Специалисты АН “Бекар” считают, что за последние годы конкуренция со стороны мини-гостиниц, во множестве открывшихся в Петербурге, серьезно снизила доходность посуточной аренды. В отличие от хозяев квартир, владельцы отелей имеют более широкие возможности по рекламе, могут предложить клиентам дополнительные услуги, оформить командировочные документы.

На сегодняшний день минимальная ставка по аренде квартиры в центре колеблется от $40 до $60 в сутки. То же жилье, но с евроремонтом, мебелью и бытовой техникой обойдется уже в $100 за сутки. Крупногабаритная (от 3 до 6 комнат) квартира с хорошим ремонтом выставляется за $120-180. А апартаменты уровня люкс в отреставрированных старинных домах с авторским дизайном и видом на достопримечательности могут оцениваться в $150-300 в сутки. По данным АН “Бекар”, средняя годовая загрузка таких квартир с юбилейного 2003 г. снизилась с 60% до 40%, а их окупаемость увеличилась с 3-4 до 6-7 лет при посуточной аренде и с 6-7 до 12 лет при долгосрочной.

Старый город выходит из моды

Значительно выросший объем предложения привел к тому, что и в секторе долгосрочной аренды дела пошли не так бойко, как прежде. Помимо конкуренции, требования к элитному жилью постоянно повышаются, и предпочтение все чаще отдается не видовому старому фонду, а новым элитным объектам в центре. Как отметила руководитель отдела аренды АН “Бекар” Елена Исаенко, наивысшая активность наблюдается в двух сегментах рынка - на самом верхнем уровне “элиты”, где арендные ставки начинаются от $5000 в месяц, и в классе “комфорт”, где квартиры стоят от $700 до $1500. Те, кто готов выкладывать за жилье несколько тысяч долларов ежемесячно, предпочитают новые дома в центре. Класс “комфорт” представлен квартирами в новых домах вне центра, оборудованных современной бытовой техникой с качественной отделкой. Территориальные предпочтения - Московский проспект и морской фасад города. Их снимают представители среднего менеджмента, депутаты и предприниматели, некоторые из них используют такой объект как второе жилье для рабочих и неформальных встреч.

В этот сектор рынка в качестве арендаторов постепенно подтягивается и молодежь - дети состоятельных родителей.

Спрос в центральных районах в основном обеспечивают западные компании, которые арендуют элитное жилье для топ-менеджмента. Риэлтеры отмечают, что за “Петербург Достоевского” сегодня готовы платить в основном иностранцы, но и среди них спрос на аренду снизился. Об уменьшении обращений говорят в агентстве “Бекар”, косвенно это подтверждается и снижением объема рекламы некоторых операторов, традиционно обслуживающих иностранцев на рынке элитной аренды. Причина проста: многие клиенты, работающие в России по долгосрочным контрактам, обзавелись здесь собственным жильем. Другие - прибывающие на более короткие сроки - переселяются в апарт-отели.

Заманчивый пригород

Наиболее перспективным сегодня выглядит рынок загородной аренды - здесь спрос в разы превышает предложение. Желающих выехать на лето за город с каждым годом все больше. Риэлтеры отмечают, что арендаторы дорогого жилья в Петербурге все чаще на летние месяцы обзаводятся еще и коттеджем в пригороде. А вот предложение практически не пополняется, не факт, что новые объекты появятся и в ближайшем будущем. Застройщики пока предпочитают строить и продавать, ссылаясь на нерентабельность арендного бизнеса: продажа надежнее, да и деньги оборачиваются быстрее. Сезонная аренда отдана на откуп частной инициативе. Но и частники пока предпочитают схему “построил - продал”.

Из-за дефицита предложения клиенты, однажды удачно снявшие подходящий вариант, уже не желают менять хорошее на лучшее и предпочитают заключить с хозяином долгосрочный договор. Для остальных арендаторов рынок еще более сужается. В результате, по данным риэлтерских компаний, спрос превышает предложение примерно в 5 раз.

Самые дефицитные объекты - дорогие коттеджи вблизи города, не только хорошо оснащенные с точки зрения внутридомовой инженерии, но и с обустроенной территорией - круглосуточной охраной, парковкой и т.д.

В 2005 г. арендаторов интересовала недвижимость, находящаяся в пределах 80 км от города, то есть в радиусе полутора часов езды на машине. Нынче состоятельные клиенты готовы снимать дом не далее, чем 50 км от Петербурга. Если раньше арендаторы предпочитали места, где есть возможности для купания (прежде всего, Финский залив, во вторую очередь - озера), то сейчас на первое место выходят другие качества загородного жилья: безопасность и комфорт. Такие объекты, несмотря на высокий ценник ($3-5 тыс. в месяц и выше), востребованы гражданами, в том числе и для долгосрочного проживания. Однако на рынке подобных объектов насчитывается всего несколько десятков.

Не удивительно, что цены в этом секторе рынка, по сравнению с прошлым сезоном, поползли вверх. Если в 2005 г. нижняя граница среднего ценового сегмента равнялась $1,5 тыс. в месяц, в этом году она поднялась на отметку $2-3 тыс. в месяц, разброс составляет от $2 до $10 тыс. (в 2005 г. - $1,5-4 тыс.). Елена Исаенко отмечает, что клиент готов ехать даже в коттедж без мебели - завезти недостающее не так уж и сложно.

Самые престижные дачные места расположены, конечно же, на побережье Финского залива - к северу и югу от города. Арендовать более-менее приличный коттедж в одном из поселков обойдется не дешевле $2,5-3 тыс., верхняя планка - $10 тыс. в месяц. На южном берегу - несколько скромнее, но ненамного: по соседству с Петергофом или Ораниенбаумом арендная ставка за коттедж начинается с отметки $2 тыс. в месяц, в районе Стрельны - и вовсе от $4 тыс.

Совершенно отдельный сектор рынка - объекты, которые предлагаются в аренду через туристические фирмы. Во-первых, это коттеджи на базах отдыха. Управляющие или собственники многих из них готовы сдать домик на сезон, например, в комплексе Green Village уже заключены долгосрочные контракты на 10 объектов. Во-вторых, среди предложений турагентств все чаще мелькают и частные коттеджи или дома. Так, на сайте компании “Загородный отдых”, специализирующейся на услугах в Ленобласти, на каждые 6 турбаз приходится один частный дом. Например, коттедж в Зеленогорске - особняк 2004 г. постройки, вмещающий до 12 человек. Аренда - от 4500 (будни) до 7500 (выходные) руб. в сутки, вне зависимости от сезона. Правда, искать такой вариант клиенту приходится самостоятельно - с турбазами агентства недвижимости не работают.

Будущее haute couture

По прогнозам риэлтеров, ценовая ситуация на петербургском рынке элитной аренды в текущем году едва ли изменится. Последние несколько лет цены “подрастали” на 8-12% в год, в зависимости от уровня жилья. Отчасти это связано с сохраняющимся расхождением между предпочтениями арендаторов и предложением. Так что хотя в сложившейся на рынке ситуации стать рантье все сложнее, чем в минувшие годы, специалисты указывают тип жилья, которое способно в ближайшее время приносить собственнику постоянный и немалый доход. Наиболее удачным объектом для покупки с последующей сдачей в аренду может стать квартира в новом малоэтажном доме на 15-30 квартир или коттедж в 50-километровой зоне от города. Такая недвижимость пользуется большой популярностью как у россиян, так и у европейцев, привыкших к малоэтажным строениям. Требования к техническому оснащению жилья достаточно жесткие: в нем должны быть установлены самые современные системы вентиляции и кондиционирования, автономные системы энергообеспечения, механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха, радиаторы с возможностью регулировки температуры. В общем, жилье для сдачи внаем должно быть не воплощением представлений хозяина об идеальном доме, а грамотным инвестиционным проектом, продуманным специалистами. И если владелец обустраивал его не для себя, а специально для сдачи в аренду, консультировался при этом с риэлтерами, то такая квартира “уходит” очень быстро при условии, что цена соответствует качеству.

Екатерина ГОЛУБЕВА

Ленинградская область должна увеличить финансирование работ по кадастровой оценке земель на 8 миллионов рублей. Необходимость скорейшего завершения работ вызвана тем, что с 2006 года кадастровая оценка будет основой… Et cetera