Конференции и аналитика
  • К оглавлению

    Борис Немцов: “Развитие Сочи - это вопрос веры в Россию”

    Борис Немцов: "Развитие Сочи - это вопрос веры в Россию"

    Имя Бориса Ефимовича Немцова для многих ассоциируется с Нижним Новгородом. Немногие знают, что он родился и провел детство в Сочи.

    - Я люблю Сочи. И довольно часто туда приезжаю, хотя на побережье уже не осталось родственников. Я считаю, что городу очень повезло с тем, что у нас сейчас президент, лично заинтересованный в развитии этой местности. Несомненно, пройдет несколько лет, и наша страна будет уверенно лидировать в зимних видах спорта. Так, как это сегодня происходит в теннисе.

    Город постоянно преображается. Например, построили замечательное шоссе в Красную Поляну. Теперь дорога от аэропорта занимает всего тридцать-сорок минут. Так быстро от аэропорта до подъемников нельзя добраться ни на одном горнолыжном курорте мира. А я помню, как в детстве ехали почти два часа по утомительному серпантину, на котором меня жутко укачивало.

    - Сейчас все, даже далекие от спорта люди, ждут решение Международного олимпийского комитета. При этом все восторженно говорят о радужных перспективах, которые откроются, если Сочи станет олимпийским городом. А как вы считаете, проведение Олимпиады - это выгодное мероприятие?

    - Для создания всей необходимой инфраструктуры требуется, по самым скромных оценкам, до восьми миллиардов долларов только государственных инвестиций. Почти столько же частных. Надо понимать, что Олимпиада - это планово-убыточное мероприятие для государства. Но нашей стране необходим хотя бы один зимний и хотя бы один летний курорт мирового уровня. Сочи - это уникальный субтропический анклав, в котором можно организовать два таких разных курорта на одной территории.

    Хотя я думаю, что вероятность проведения Олимпиады в Сочи мала. Ну как может Красная Поляна конкурировать с Зальцбургом?! Тот, кто был в обоих городах, меня поймет.

    Красная Поляна - это деревня, в которой, правда, почему-то сотка земли стоит запредельно дорого. Столько же, сколько в подмосковной Жуковке. Хотя инфраструктуры Жуковки и Красной Поляны несопоставимы.

    Конечно, я бы очень хотел ошибиться с прогнозом. Потому что если не будет Олимпиады, то Россия опять может остаться без современного курорта. К сожалению, просто так развивать свои территории мы не можем. Нужен какой-то внешний стимул. Какой-то искусственно придуманный “час Х”, к которому все должно быть сделано.

    - Но ведь Сочи при любом раскладе - динамично развивающийся регион: слишком удачное и уже раскрученное место. К тому же, даже если Олимпиада 2014 года не состоится, федеральное финансирование, пусть даже в урезанном виде, все равно останется…

    - Сейчас, действительно, в город вкладывается немало средств - в строительство апартаментов, коттеджей и многоквартирных домов. Эти инвестиции совершаются с целью быстрого возврата. Для развития нужны не короткие, а длинные деньги, которые может дать государство.

    Сегодня в регионе есть несколько проблем, которые сами по себе не решатся. Например, удивительный непрофессионализм властей при решении горно-земельных споров. Никак не удается разобраться, кому принадлежит та или иная территория. А в результате на Красной Поляне нет современных подъемников, хотя, казалось бы, их строительство экономически очень выгодно.

    Другая проблема - отключение электричества, которое произошло этой зимой. Климатические условия региона таковы, что как не ремонтируй, что не делай с линиями электропередач, зимой они будут обмерзать и обрываться. Единственный вариант - прокладывать силовые кабели по дну моря. Понятно, что мероприятие сложное, долгое и дорогое. Я бы объявил тендер среди частных компаний…

    - Вы считаете, что длинные деньги в регион может принести только государство, а не частные компании? Почему?

    - Скажу как урожденный сочинец: инвестиции в этот регион рискованны. Дело в том, что в Сочи очень короткий курортный сезон: в июне еще холодная вода, в октябре - уже прохладно. А представляете, что будет, когда в регионе развернется масштабная стройка? Это же на несколько лет снизит привлекательность Сочи как курорта.

    На мой взгляд, принять Олимпиаду 2014 года у нас вряд ли получится. А вот получить опыт участия в конкурсе, подтянуть свою инфраструктуру и победить среди претендентов на проведение Олимпиады-2018 - вполне реально. Но кто скажет, что будет с нами в 2018 году? Хотя бы - в каких границах будет страна к тому времени? Только сумасшедший может давать какие-то уверенные прогнозы Приведу более наглядный пример. Недалеко от Сочи находятся Кавказские Минеральные Воды. Уникальное место, где положено быть SPA-курорту мирового уровня. Почему до сих пор нет? Потому что инвесторы понимают: Кавказ, проблемы…

    Так что инвестиции в Сочи - это вопрос веры в страну. Тот, кто уверен в будущем России, будет развивать этот курорт!

    МАЛЫЕ ЭТАЖИ БОЛЬШОГО ГОРОДА

    Для человека, живущего за тысячи километров от Сочи и при этом желающего выгодно вложить свои деньги в сочинскую недвижимость, любое из этих названий звучит подобно музыке - Центральный район, поселки Дагомыс, Мамайка, Хоста, Мацеста, Адлер и Красная Поляна… Вполне логично, что многие потенциальные покупатели считают, что в понятие курортного образа жизни идеально вписывается малоэтажное жилье - например таунхаус в поселке клубного типа или собственный коттедж.

    По словам специалистов, среди потенциальных покупателей малоэтажное и многоэтажное жилье пользуется примерно равным спросом. Однако у малоэтажек есть серьезное преимущество по сравнению с жилыми “свечками”: относительная дешевизна себестоимости строительства. Как заметил директор сочинского агентства недвижимости “Капитал” Дмитрий Акименко, строительство малоэтажек обходится дешевле на 30%.

    При этом большая часть возводимых малоэтажных построек относится к сегменту бизнеса. Главная причина такой привязки в том, что под малоэтажки выделяются в основном небольшие земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако девелоперы и застройщики находят возможности для развития сегмента “люкс”: так, класс люкс доминирует и на первичном рынке малоэтажных многоквартирных домов в поселке Красная Поляна (Адлерский район). Потенциальные покупатели охотно рассматривают предложения о покупке квартир в таунхаусах в поселках клубного типа с закрытой инфраструктурой в непосредственной близости от моря. Но надеяться на достойный выбор малоэтажного жилья на побережье в центре Сочи не стоит. Из-за высоких цен на землю (средняя стоимость сотки земли в Центральном районе порядка $150 тыс.) новых частных и малоэтажных домов рядом с морем строится и продается в Сочи весьма немного.

    Закон и порядок

    Участники и регуляторы строительного рынка сейчас активно развивают сегмент малоэтажного строительства. Так, по прогнозу Минрегионразвития, из 80 млн кв.м, которые должны будут построены до 2010 г., более 50% должно приходиться на долю малоэтажного жилого строительства. Как это будет выглядеть в Сочи - сказать трудно. Строения высотой не более трех этажей идеально вписываются в курортный архитектурный облик Сочи, “малоэтажный” принцип которого был заложен еще в 30-е годы. Южные республики и районы традиционно застраивались жилыми строениями высотой не более 9 этажей.

    Дополнительныой поддержкой строительства малоэтажных домов служит и позиция Госдумы. Так, весной этого года депутаты рассмотрят законопроект, упрощающий получение участков под застройку и подведение к ним инфраструктуры. Для покупки или аренды участков и привлечения застройщиков будущие жильцы должны объединиться в кооперативы. Каждый пайщик внесет 25% от стоимости объекта, остальную сумму он может взять у банка в кредит, часть процентных выплат компенсирует государство, как предполагают авторы законопроекта. Росстрой поможет с ускорением утверждения архитектурных планов малоэтажных застроек. На территории одного муниципалитета может быть 20-100 домов, а пайщики смогут либо получить дома в собственность, либо остаться пользователями земли и зданий.

    Портрет покупателя

    Чем привлекает покупателей город Сочи? Во-первых, отсутствием паспортных и визовых проблем, свободой передвижения и несложной по сравнению с европейской схемой оформления собственности и ведения бизнеса и, разумеется, отсутствием языкового барьера. И, наконец, самая важная причина: сочинскую квартиру можно с полным правом рассматривать как высокорентабельный инвестиционный проект. Ведь, по мнению экспертов, рост цен будет продолжаться.

    По оценкам специалистов, с послекризисного 1999 г. до 2003 г. цены на жилье в Сочи росли достаточно низкими темпами, а в период с 2004 по 2005 годы цены на однокомнатные квартиры возросли на 100 %, на 2- и 3-комнатные - на 70 %. Эта тенденция привела к тому, что даже рядовые новостройки в Сочи сопоставимы по стоимости с аналогичным новостроем ближайшего Подмосковья, а ценовая планка на жилье класса премиум и де люкс приближается к московской. По данным свежего исследования первичного рынка многоквартирного жилого фонда рекреационной зоны Краснодарского края максимальная средняя цена новостройки в городе Сочи составляет порядка 78,6 тыс руб. за 1 кв.м (компания Macon Realty). К слову, в Геленджике средняя цена 1 кв.м новостройки составляет 44,3 тыс руб., в Анапе - 29,5 тыс. руб., в Новороссийке - 29 тыс. руб.

    Однако ни Геленджик, ни Туапсе все же не станут в ближайшем будущем альтернативной Сочи, уверены специалисты. Дело в том, что полноценных ровных площадок для строительства жилья в Сочи остается не так много, к тому же в городе достаточно сложный рельеф для строительства многоэтажных домов, и этот фактор говорит о пользу продолжения роста цен.

    На нужном уровне

    На какое жилье стоит обратить внимание потенциальному покупателю? Наиболее высокую инвестиционную привлекательность имеют квартиры в малоэтажках на первичном рынке, причем как элитных, так и бизнес-класса. Кстати, еще два-три года назад основные объемы продаж жилой недвижимости в Сочи приходились на вторичное жилье. Сейчас же ситуация изменилась: на рынке появилось много новых домов, построенных по индивидуальным проектам, причем строительство ведется в основном московскими компаниями, которые придерживаются тех же критериев качества жилья, что приняты в столице.

    Жанна Локоткова

    Источник: Журнал “Мир & Dом”

    Терминология

    Автономность Судна - предел продолжительности нахождения судна в море без дозаправки топливом, продуктами и пресной водой. Классифицируется в завивисимости от назначения морского транспортного средства. Находится в диапазоне от 3-5 суток для небольших судов и до 6-12 месяцев для ледоколов, промысловых и научно-исследовательских судов. А.с. оределяется раздельно по запасам провизии, пресной воды и топлива. А.с. учитывается как рисковое обстоятельство при расчете тарифных ставок страхования.

    Событие месяца

    Классификация торговых центров: европейские стандарты

    В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров

    Европейские стандарты

    Согласно европейской классификации торговых центров, выделяют 4 вида: Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center)

    Микрорайонный торговый центр осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны). В микрорайонном торговом центре якорем является супермаркет. Другие значимые арендаторы в микрорайонном торговом центре - аптека, универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Но, если арендаторы, занимающиеся продажей питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр (чтобы преуспеть, ему, скорее всего, придется уйти с более широкой рыночной зоны и сконцентрироваться на обслуживании ближайшего окружения). Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5 000 кв. м, но, в принципе, она может составлять от 3 000 до 10 000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти - десяти минутах езды от него. В настоящее время в Санкт-Петербурге типичными представителями микрорайонного торгового центра являются торговые центры: “Елизаровский”, “Торговый двор”, “Бада-бум”. В Москве - “Метромаркет”, галерея “Водолей”, “Вертикаль”. Окружной торговый центр (Community Shopping Center)

    Первоначально, окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными якорями.

    Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что - нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром. Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайонного, таким образом, он привлекает покупателей более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада.

    Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными. Типичная торговая площадь окружного торгового центра - примерно 15 000 кв. м., но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10 - 20 минутах езды от него.

    Один из минусов данного вида состоит в том, что расположенный в черте города, окружной торговый центр уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от 50 000 до 100 000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.

    В настоящее время типичными представителями окружного торгового центра являются торговые центры “Невский”, “Академический”, “Аэродром”, “Балканский”. В Москве - “Ладья”, Dream House, 3D, “Пятая Авеню”. Региональный (Regional Center)

    Площадь регионального центра составляет 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м. Обычно включает молл, крытую торговую галерею типа “пассаж” с искусственным климатом, модные товары. Число якорей - от 2-х на 50-70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км. В Санкт-Петербурге пока нет региональных торговых центров, но ими могут стать “Сенная”, “Гранд Палас”, “Рубин”. По данным аналитиков компании “Бекар. Консалтинг” в Москве этот формат занимает примерно 19% рынка качественных торговых площадей и представлен такими объектами как Retail Park, “Европарк”. Суперрегиональный (Super Regional Center)

    Типичная площадь суперегионального торгового центра составляет 80 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50 000 до более чем 200 000 кв. м.

    Размер - аналогичен региональному, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендопригодных площадей. Зона охвата - от 9-45 км. В Петербурге таким торговым центром стал “Гранд-Каньон”, первая очередь которого введена в феврале 2006 года. В Москве предложение в этой категории сформировано одним объектом - “ИКЕА - Белая дача”, который, по сути, является 1 очередью торгового центра “Мега”.

    Региональные и суперегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей. По данным аналитиков компании Becar, из общего объема площадей качественных торговых площадей, введенных в Москве в 2005 году, 52% приходится на торговые центры окружного масштаба, 38% на региональные торговые центры, 5% кв. м на районные и 5% на суперрегиональные ТЦ. По Петербургу данные менее точны. Около 31% от общего количества введенных в 2005 году площадей относятся к окружным ТЦ, около 2% к районным. Классификационную принадлежность 67% ТЦ, введенных в 2005 году в Петербурге, специалисты компании Becar определить пока затрудняются. Это объясняется тем, что определить тип торгового центра только по размеру невозможно, так как для характеристики подобного рода необходимо произвести прямую корреляцию размеров центра и торговой зоны, характеристики и состав арендаторов и категорий продаваемых товаров.

    Тонкие отличия

    В действительности, различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Определенные рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров. Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответствии с характеристиками торговой зоны: Специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center)

    в данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели, и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими. Типичным представителем данного типа станет торговый центр “Золотая страна” в Петербурге. Фестивальный центр (Festival Center)

    В данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствующими - магазины одежды и обуви, подарков и прочие. Типичным представителем данного типа, возможно, в будущем станет торговый центр “Сенная” в Петербурге. Пауэр центр (Power Center)

    - определяющим словом является “притягательная сила” центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристиками: площадь от 25 тыс. кв. м, как минимум один крупный якорный арендатор (такой как универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10 тыс. кв. м, в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.); четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый; некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1 тыс. кв. м, или 10-15% от общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву “L” или “U”. Подобных центров в нашей стране нет. Аутлет центр (Outlet Center)

    В данном торговом центре якорем являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет. Торговый центр моды (Fashion Center)

    Характеризуются большими размерами - от 25 тыс. до 50 тыс. кв. м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком большие для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком маленькие для обслуживания всего района. Размещение, близкое к “Центру регионального значения”, могло пагубно повлиять на деятельность “Центра моды”, привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары представленные в последнем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т. к., создавая некий “оазис” торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиночке. В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих. Типичными представителями данного типа являются торговый центр “Дом Мертенса”, “Гранд Палас”. Дискаунт- центр (Off-price Center)

    В данном торговом центре якорем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т.д. Сопутствующих арендаторов нет. Подобных центров в нашей стране нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600 - 1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера - сетевая торговля, с количеством магазинов в сети не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города. Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center)

    В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих. Торгово-общественный центр

    В данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т.д., сопутствующими - магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие. Подобных центров в нашей стране нет. Стрип-центры (Strip Center)

    Strip Commercial выражается в виде Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными.

    Стрип-центр предусматривает линейную конфигурацию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определение торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т.п.

    Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков. В настоящее время в Санкт-Петербурге нет подобных объектов, но некоторым прообразом являются линии павильонов у метро или вдоль улиц В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополнительных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

    Источник “Бекар”

    Источник: Rambler-Недвижимость

    Новое за прошедший период

    В Петербурге проданы два аварийных здания совместно с земельными участками

    В Петербурге проданы два аварийных здания совместно с земельными участкамиФонд имущества Петербурга в очередной раз провел торги по продаже земельных участков совместно с расположенными на них аварийными зданиями. Объект на ул. Гастелло, д. 7 был продан по начальной цене в 27 млн рублей… Et cetera

    Губернатор ознакомился с ходом строительства железнодорожного вокзала в Красноярске

    Губернатор ознакомился с ходом строительства железнодорожного вокзала в Красноярске Делегация краевой администрации во главе с губернатором Красноярского края Александром Хлопониным осмотрела ход строительства красноярского железнодорожного вокзала. В состав делегации вошли заместители… Et cetera