Почему на востоке столицы возводится так мало новых домов? Складывается парадоксальная ситуация: различные девелоперские компании, в том числе достаточно крупные и известные, постоянно сообщают о планах по освоению огромных промзон, расположенных в Восточном административном округе. Риэлторы пространно размышляют о том, как хорошо будет продаваться это жилье, поскольку на Востоке ощущается серьезный дефицит предложения нового жилья эконом- и бизнес-класса. Разговоров много, но до дела так и не доходит: округ по-прежнему занимает одно из последних мест по объемам нового строительства.

Объяснений такого положения существует огромное количество, но наиболее интересное мнение высказал один риэлтор: квартиры в новостройках этого округа не пользуются достаточным покупательским спросом и реализуются крайне медленно. Суждение достаточно неожиданное, но тем не менее имеющее под собой серьезные основания.

Действительно, до сих пор на территории округа появлялись исключительно недорогие объекты, максимальная стоимость 1 кв. м в которых лишь изредка достигала $5 тыс. Дома в подавляющем большинстве возводились панельные, с редкими исключениями в виде монолитных жилых комплексов.

С них и начнем. Так уж сложилось, что в течение 2004-2005 годов на рынке появились (в первую очередь с помощью компаний “ДОН-Строй” и “Капитал груп”) достаточно многочисленные и разнообразные предложения квартир в высотных жилых комплексах возле станций метро “Измайловская” и “Семеновская”. Стартовые цены были неплохими и конкурентоспособными - на уровне $1300 за 1 кв. м, но в дальнейшем темпы их увеличения явно превысили средние по московскому рынку и уж тем более по Восточному округу. Когда эти квартиры за полгода подорожали более чем вдвое и стали стоить более $3500 за “квадрат”, то неожиданно оказалось, что желающих купить их не так и много.

Ситуация для московского рынка новостроек достаточно типичная: стремясь извлечь максимальную прибыль, девелоперы нередко “загоняют” продажные цены выше реального покупательского спроса. Когда это несоответствие становится заметным, возникает классический вопрос: что делать дальше? Снижать цены уже нельзя, поскольку “так не принято” и вообще отрицательно сказывается на имидже новостройки, тем более когда продаются квартиры в жилом комплексе, состоящем из нескольких корпусов. В итоге никто ничего не делает, благо финансовым “жирком” столичные девелоперы обзавелись и могут позволить себе ждать покупателя, которому нужна квартира именно в этом районе и которого удовлетворит предлагаемое архитектурное решение. В последнее время ждать приходится очень долго: вала покупателей жилья бизнес-класса, рассматривающих варианты приобретения квартиры в Восточном округе, не наблюдается. А раз предложение превышает спрос (как давно хотелось написать эту фразу!), то зачем выводить на рынок новые дома - лучше “придержать” площадки до лучших времен.

Может быть, ситуация с реализацией новостроек эконом-класса в ВАО выглядит иначе? А вот и нет. Но причины низкого спроса в этом сегменте другие. Здесь чаще всего речь идет о неудачном местоположении новых построек. Восточный округ давно славится тем, что большинство сложившихся жилых кварталов расположено на порядочном расстоянии от станций метро.

При этом новостройки в округе возводятся преимущественно в рамках точечной застройки - их с трудом “втискивают” в существующие микрорайоны пятиэтажек. Жителей становится больше, трафик - насыщеннее, а количество общественного транспорта и ширина транспортных магистралей не меняются. Как итог - в утренние и вечерние часы пик на то, чтобы добраться до ближайшей станции метро, приходится тратить минут 30-40. К плюсам этот факт отнести крайне сложно.

Риэлторы с содроганием вспоминают и до сих пор не урегулированную ситуацию с обманутыми соинвесторами, которых на территории ВАО по абсолютно непонятным причинам оказалось наибольшее количество. Вроде бы мелочь, но на решение о приобретении квартиры, особенно иногородними покупателями, она оказывает в последнее время очень сильное влияние. Добавим сюда для полноты картины и отнюдь не самые низкие цены на панельные новостройки и получим опять серьезный дефицит покупательского спроса.

Вот и не идет в округе программа расселения пятиэтажек, которая зависит от готовности инвесторов вкладывать средства в снос старых домов и возведение нового социального жилья в обмен на новые площадки под коммерческую застройку. Да и эти немногочисленные новые объекты выводятся на рынок крайне редко, в среднем один-два в месяц, что ничтожно мало по сравнению с другими московскими округами. Почему? Просто цены слишком высоки - вот и ответ. Современный покупатель это прекрасно почувствовал, просчитал и отправился в другие округа на поиски более подходящего по соотношению цена/качество жилья.

Наталья МАРТЫНОВА

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити-XXI век”:

- Восточный округ - самый большой не только по территории, но и по масштабности задач, которые перед ним стоят. Помимо знаменитых парков здесь расположены крупные промзоны и значительные территории довоенной и послевоенной застройки. Для их реконструкции и развития требуются немалые инвестиции. Одному городу решение этой проблемы не под силу. Затраты настолько велики, что без серьезных инвесторов не обойтись. Во многих районах инженерные сети сильно изношены, и требуется их замена. Для создания комфортных условий проживания необходимо активнeе обновлять всю инфраструктуру: увеличивать площади детских садов и школ, строить объекты социального назначения и бытового обслуживания. С этим мы столкнулись при разработке проекта реконструкции квартала Калошино-А.

Стоимость 1 кв. м жилья в новостройках ВАО составляет сейчас $2500-3500 в сегменте эконом-класса и $4000-5000 в бизнес-классе. С развитием инфраструктуры и с учетом того, какие просторы в ВАО занимают зеленые массивы, привлекательность округа будет возрастать опережающими темпами. Соответственно усилится и интерес к жилью, расположенному на востоке столицы.

Префект ЮВАО Владимир Зотов намерен привлечь образовательный и научно-технический потенциал ведущих московских архитектурных и строительных ВУЗов к разработке проектов реконструкции территорий округа. Подобное… Et cetera

Цены на жилье в столице к середине 2009 года снизятся на 30-45 %, - заявил в ходе круглого стола аналитиков рынка недвижимости, который 10 декабря состоялся в Санкт-Петербурге, генеральный директор… Et cetera