Разношерстные коттеджные поселки постепенно уходят в прошлое. Как девелоперы, так и сами покупатели сейчас предпочитают единую архитектурную концепцию - это серьезно повышает ликвидность продукта. Эксперты прогнозируют, что в будущем “самострой” практически исчезнет с рынка, и основным предложением станут поселки полного цикла.

Загородная эволюция

Если раньше единый архитектурный стиль рассматривался как “фишка” лишь немногих загородных поселений, то сейчас, по данным компании Vesco Realty, общее архитектурное решение имеют более 70% поселков, позиционирующихся на рынке. По словам директора департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелики Быльской, в первую очередь данная тенденция связана с тем, что единая архитектурная концепция значительно усиливает конкурентоспособность объекта на рынке.

В целом, уже в 2000 году в достаточной степени оформились требования потребителя к загородным поселкам. Однако, как отмечает заместитель генерального директора компании “Новая площадь” Евгений Фетисов, в основном это касалось инфраструктурных составляющих и качественных характеристик земель и зданий, и в гораздо меньшей степени архитектуры. По его мнению, во многом это связано с историческими аспектами развития архитектуры в СССР, предопределившей низкий культурный уровень заказчиков проектов.

Именно поэтому первые поселки, появившиеся на рынке, представляли собой разнородный “шанхай”: замковая архитектура разной этажности с вычурными башенками.

Эксперты выделяют три волны развития рынка загородной недвижимости. Для первой волны характерна была хаотичная застройка, для второй - застройка поселков по типовым проектам, а для третьей- возможность выбора своего проекта. Последний, впрочем, приходилось согласовывать с архитектурным бюро застройщика с целью соответствия общей концепции поселка, рассказывает начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максим Сухарьков. “Именно в этом русле развивались проекты в 2005 году”,- отмечает аналитик. С ним соглашается генеральный директор Delta Realty Щепановский Кирилл: “В современных коттеджных поселках преобладает единая концепция застройки: покупателю предлагается несколько проектов на выбор, при этом архитекторы стараются сохранить индивидуальный облик каждого дома, не выходя за рамки заданного стиля”.

Изменился подход не только к общей концепции поселка, но и к самому архитектурному стилю коттеджей. Заместитель директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-недвижимость” Владимир Яхонтов отмечает, что за последние пять лет архитектура менялась от вычурной замковой со всевозможными украшательскими элементами к более рациональной, простой и в конце концов пришла к строгому европейскому стилю.

Архитектурный вопрос

В среднем единая архитектурная концепция поселка повышает объем инвестиций в проект на 5-7%: в основном это затраты на разработку и оформление проектов, оценивает затраты девелопера Анжелика Быльская. В большинстве случаев в поселках с единым архитектурным стилем клиенту предлагается на выбор пятьшесть альтернативных вариантов коттеджей. “Очевидно, что застройщику более выгодно строить дома по нескольким проектам, что позволяет оптимизировать строительство, а также закупать строительные материалы по более низким ценам”,- поясняет Анжелика Быльская.

Как правило, процесс разработки концепции занимает не более года. По словам Максима Сухарькова, согласование архитектурного облика дома осуществляется с главным архитектором района. “Контроль за соответствием проекта общему архитектурному концепту осуществляет архитектор поселка, так называемый архитектурный, или авторский, надзор”,- добавляет он.

Участок с подрядом

Сегодня на рынке можно выделить три основных типа предложений: земельные участки без обязательного подряда на строительство, земля с подрядом, а также коттеджи в организованных поселках, рассказывает Максим Сухарьков. По оценкам экспертов, основную часть рынка (70-80%) занимают участки с подрядом. Евгений Фетисов полагает, что доля таких предложений имеет тенденцию к сокращению, но, в силу наибольшей простоты таких схем, они продолжают существовать в достаточно большом количестве. “При схеме”участок плюс подряд” покупатель получает относительную свободу выбора архитектуры, но абсолютно непредсказуемое окружение”,- считает Евгений Фетисов. С ним категорически не согласна начальник отдела реализации коттеджного поселка “Пестово” Надежда Гребенникова, добавляя, что сравнивать преимущества и недостатки этих схем было бы неправильно, так как они зависят от конкретных целей девелопера.

“Чаще всего застройщики совмещают эти схемы продаж в рамках одного поселка. Это не значит, что строительство коттеджей в поселке пускают на самотек и продажа участков с подрядом всегда приводит к возникновению “шанхая”, как, действительно, случалось иногда раньше”,- поясняет она.

Приобретая земельный участок с подрядом, клиент заключает договор инвестирования, которым предусмотрен выбор клиентом проекта коттеджа из коллекции застройщика в течение определенного времени, рассказывает руководитель отдела продаж корпорации “ИНКОМ-недвижимость” Алексей Коротких. За клиентом закрепляется индивидуальный архитектор, который обеспечивает внесение клиентом некоторых корректировок в проект дома: высота потолков, дверные проемы, материалы перекрытия, а также помогает клиенту сделать выбор из широкого перечня отделочных материалов, дверей, окон. Затем, по словам Алексея Коротких, подготавливается весь комплект документов для строительства: архитектурные решения, планы этажей, фасады - и заключается договор подрядчиком, после чего начинается строительство.

Загородные поселки с подрядом получили распространение по той причине, что девелоперу стало невыгодно продавать просто пустой участок.

Также для девелопера продажа участков с подрядом - один из способов застройщика повысить прибыльность капиталовложений, рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Андрей Васильев. “В этом случае происходит процесс рефинансирования за счет привлечения средств покупателей на ранних этапах строительства поселка”,- поясняет эксперт.

По мнению генерального директора компании Solo Светланы Мухановой, главным минусом покупки участка с подрядом является то, что с юридической точки зрения покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. “В этом случае покупателю придется “вживаться” в проект, контролируя каждый шаг строителей”,- говорит госпожа Муханова. К тому же, приобретение участка в строящемся коттеджном поселке с подрядом на строительство не снимает риска “зависнуть” на неопределенный срок. “В первую очередь покупатель должен обратить внимание на наличие утвержденного постановлением главы администрации района генерального плана коттеджного поселка”,- советует Светлана Муханова. Также покупателю стоит быть готовым к тому, что на нулевом цикле проекта ему придется выложить 60-80% от общей стоимости, предупреждает Максим Сухарьков. Таким образом, по его словам, застройщик страхует себя от “самостроя”.

Будущее коттеджных поселков

Владимир Яхонтов считает, что будущее рынка за коттеджными поселками полного цикла. Во-первых, строительство такого поселка обходится значительно дешевле. Во-вторых, покупателю понятны сроки сдачи коттеджного поселка, потому что есть договор генподряда, по которому подрядчик обязуется сдать девелоперу поселок в срок.

Однако, даже если девелопер создал единую концепцию поселка, в большинстве случаев после нескольких лет эксплуатации поселков общее архитектурное решение исчезает, утверждает Анжелика Быльская. “Некоторые коттеджи продаются на вторичном рынке: новые жильцы решили перестроить часть своего дома, другие решили видоизменить внешнюю ограду, третьи построили домик для гостей”,- резюмирует она.

Маргарита Федорова

“Договор Подряда - договор на выполнение работ или предоставление услуг, по которому одна сторона (подрядчик) берет на себя обязательство выполнить работу или оказать услуги, а другая сторона (заказчик) - выплатить оговоренное вознаграждение. По Д.п. подрядчик несет ответственность за получение запланированного результата.”

Проект третьего моста через Обь в Новосибирске через месяц отправят на госэкспертизу

Московские гостиницы к приему туристов готовы