Захотелось завести собственную конюшню и мини-ипподром? Или эллинг для водного самолета? Добро пожаловать в дальний предел земель подмосковных! Очевидный дефицит земли в ближнем Подмосковье, а также бесконечный рост стоимости на нее заставили как застройщиков, так и потребителей обратить внимание на участки за 50 км и более от МКАД. По мере того как пригородная застройка будет уплотняться, неизбежно теряя элитный статус, новое предложение премиум-класса будет все больше смещаться в дальнее Подмосковье. Только там возможно получить под строительство элитной дачи хороший участок в несколько гектаров за относительно небольшие деньги, уверяют эксперты.

На загородном рынке коттеджей стал выделяться новый формат спроса - на дальнее Подмосковье. Если несколько лет назад покупкой домов, расположенных далее 80 км от Москвы, интересовалось около 3% покупателей, то сейчас эта цифра приблизилась к 6-7%.

“Дальние дачи”

Принято считать, что дальняя зона Подмосковья начинается от 50 км от МКАД, куда, как замечает заместитель генерального директора компании “Новый город” Александр Гениевский, все-таки можно без особых проблем доехать: “То есть самые дальние районы - Волоколамский, Серебрянопрудский - мы вообще не рассматриваем как объект работы”.

Коттеджные поселки, дома за пределами 60 и даже 100 км от МКАД - свежее явление на рынке загородной недвижимости. Новая волна под условным названием “ранчо”, или “дальняя дача”, связана с тем, что ближайший элитный загород все больше походит на город (инфраструктура, магазины и т.д.).

Сегодня, по мнению управляющего директора компании “Миэль-Недвижимость” Жанны Щербаковой, интерес к “дальним дачам” не просто вырос, но и существенно изменил представления москвичей об удаленных от Москвы местностях. Городские и областные власти этот интерес поощряют как могут: в течение нескольких лет велись существенные финансовые вливания в строительство дорог, усиление коммуникаций, создание необходимой инфраструктуры в ранее глухих уголках дальнего Подмосковья.

“Предложение земли в более отдаленных районах интересно покупателям также с точки зрения размера участков: на рынке ближнего Подмосковья преобладают небольшие земельные участки, в среднем по 12-15 соток, а сегодня существует очень большой спрос на участки, значительно превышающие 30-50 соток, - считает управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова. - Все больше клиентов желают приобрести второй загородный дом с большим участком земли, который рассматривается в качестве дачи и предназначен для отдыха”. “На рынке загородной недвижимости давно известны места, интересные элитной московской публике, - Завидово, Конаковское, Рузское и Можайское водохранилища, дальние берега Истринского водохранилища, берега рек Волги и Оки. Все эти места интересны наличием так называемой большой воды, нетронутой природы с сосновыми борами, прекрасными охотничьими и рыболовными хозяйствами и - в сравнении с Москвой - хорошей экологией”, - замечает Жанна Щербакова.

Налицо тенденция, при которой состоятельные люди живут в ближнем коттедже или особняке рядом с Москвой, а отдыхают подальше от цивилизации, в полутора-трех часах езды от МКАД. “Как правило, это очень хорошо обеспеченные люди, имеющие квартиру в Москве, коттедж в ближнем Подмосковье и пожелавшие приобрести еще и большую дальнюю резиденцию, - уверен Сергей Леонтьев, начальник отдела коттеджных поселков компании Vesco Realty. - У них появилась потребность в девственном лесу без всякого забора и соседей”. Территория “ранчо”, как считают риэлтеры, начинается от одного гектара. В идеале это сочетание поля, леса и, может быть, даже небольшого водоема на одном участке. “Появление супербольших “ранчо” - 50 га и более - будет связано с приобретением крупными компаниями земельных владений для строительства корпоративных объектов, - считает Алексей Блувштейн, PR-менеджер компании Vesco Realty. - Фактически это может быть собственным домом отдыха, например, с рыболовецкими заказниками”.

Риэлтеры неоднократно подчеркивали, что заказчики становятся все более придирчивыми в выборе участков и домов. Обеспеченному клиенту хочется уже не просто купить элитный домик на шести сотках элитной земли, но и позволить себе нечто большее. Например, иметь свою конюшню, эллинг для своего водного самолета. Возможно, у покупателей больших участков есть особое хобби - выращивать земляничные поля, желтые розы или карликовые новогодние елки. “Конечно, “ранчо” для них - это не постоянная резиденция, - говорит Сергей Леонтьев. - Это место для отдыха, куда можно поехать с друзьями на выходные, каникулы, окунуться в дикую природу и отдохнуть от “беверлихиллзской” цивилизации. А если еще появляется возможность летать на вертолете, хотя бы по Подмосковью+ Какой там Лондон!”

Имения

Только в родовом гнезде можно претворить в жизнь почти все свои фантазии, от архитектурных до животноводческих, никто и слова не скажет. Но главное преимущество, которое дает собственное имение, - возможность наконец зажить по-барски.

“Родовые имения - принципиально новый продукт на рынке российской недвижимости, - говорит Андрей Закревский, вице-президент девелоперской компании “Система-Галс”. - К потребности создания собственных родовых имений люди пришли постепенно: через покупку большой квартиры в городе, затем дома в коттеджном поселке. Имения покупают в основном преуспевающие бизнесмены, уже имеющие дома в ближнем Подмосковье, но желающие создать родовое гнездо на огромном участке земли вдали от шумного мегаполиса”.

Имение и загородный дом отличаются не столько масштабом, сколько функциональным назначением. Имение - это не просто большой дом с благоустроенным участком, а совсем другое качество жизни. Ведь любой коттеджный поселок - это всегда масса ограничений (дом больше положенного не строй, кур не разводи, собак за ворота не пускай, по ночам не шуми и т. д.) и не всегда приятное соседство. А чтобы побродить по лесу, искупаться в реке или совершить конную прогулку, нужно куда-то ехать. Другое дело - имение.

“Имение - это, как правило, большой, площадью от 800 кв. м, дом из кирпича или бетона плюс целый комплекс зданий, включающий конюшню, псарню, иногда вертолетную площадку, - рассказывает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, - все это располагается на большом, от нескольких гектаров, участке, на котором можно поохотиться и порыбачить. Себестоимость строительства коробки составляет от $350 за квадратный метр, цена же отделки и готового дома пределов не имеет, здесь все зависит от фантазии, потребностей и финансовой состоятельности хозяина, поэтому зачастую счет идет на миллионы долларов”.

Чтобы стать владельцем имения, можно купить участок земли, специально для этого предназначенный. “Например, на 40-м километре по Новорижскому направлению планируется создать что-то вроде коттеджного поселка из имений, размеры участков от 80 соток до 3-4 га, - говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель гендиректора компании “Терра-недвижимость”. - Другой вариант - земли в 80-100 км от Москвы в районе Иваньковского водохранилища. Здесь размеры участков от 2 до 10 га, предусмотрены вертолетные площадки и причалы для катеров”.

Но большинство имений сегодня формируется другим способом. Как - рассказывает Дмитрий Гусев, генеральный директор компании “РусСтройТрест-Строительные инвестиции”: “Лицо, желающее стать обладателем имения, дает соответствующее указание своему “аппарату” (хозяйственному управлению, управлению делами и т. п., то есть исполнителю), который находит земельный участок и выполняет функции заказчика при проектировании и строительстве. Основные характеристики такого участка: не менее 2-3 га, подальше ото всех и ото всего. Инженерное обеспечение - с максимальной степенью автономности. Главные требования к участку помимо отдаленности от соседей - природные красоты, хорошая экология, обязательное наличие леса, близость к воде (возможен искусственный водоем). По таким принципам формируются имения в дорогих регионах - окрестностях Рублевки, Звенигорода, на побережье подмосковных водохранилищ”.

“Неорганизованный” участок под имение стоит намного дешевле, чем в организованном “барском поселке”, и чем больше участок, тем меньше придется платить за сотку.

Сегодня покупка участка под имение - это еще и выгодное вложение денег, потому что подмосковная земля будет дорожать. По мнению специалистов, произойдет бурный рост цен на земельные участки, расположенные в дальнем Подмосковье. Наиболее существенно вырастут в цене земельные участки вокруг Иваньковского, Озерницкого и Можайского водохранилищ.

Плюсы…

Преимуществом дальнего Подмосковья, по мнению Александра Гениевского, является то, что экология и рекреативность тут уже близки к безупречным. “Здесь действительно и чисто, и красиво, - считает специалист. - Эти места сейчас активно осваиваются, но сказать о каких-то четких тенденциях я не могу - там строятся и сверхдорогие коттеджи, особенно в местах на воде, и сравнительно недорогие дома за $120 тыс., и некая “золотая середина” по $400-500 тыс. Что в итоге окажется наиболее востребованным - покажет время”.

Важным фактором привлекательности поселка является наличие хорошего транспортного сообщения с Москвой, в связи с чем особой популярностью пользуются направления с незагруженными шоссе и скоростными магистралями. Наиболее интенсивно осваиваемым направлением дальнего Подмосковья является Новая Рига. К слову, поселок, находящийся в 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе по транспортной доступности сравним с 20 км Ленинградского или Ярославского шоссе. “Запад и северо-запад от Москвы пользуются наибольшей популярностью. Сегодня обязательным требованием к участку является наличие хвойного леса и водоема”, - рассказывает эксперт отдела загородной недвижимости компании Delta Realty Андрей Бирюков.

Самыми интересными в дальнем Подмосковье, по словам Александра Гениевского, являются места на воде. По мнению Жанны Щербаковой, наибольшей популярностью у покупателей сегодня пользуются районы Завидово, Конаковское, а также Можайское водохранилище, дальние берега Истринского водохранилища, берега Волги и Оки. “Все эти места интересны наличием так называемой большой воды, нетронутой природы с сосновыми борами, прекрасными охотничьими и рыболовными хозяйствами, - говорит эксперт. - Экология здесь разительно отличается от ближайшего Подмосковья: жителей привлекают густой пьянящий воздух, чистейшие водоемы. Кроме того, от поселков до Москвы проложены отличные скоростные автомагистрали”. Похожей точки зрения придерживается и Марина Маркарова, которая считает, что из поселков со значительной удаленностью от МКАД наибольшим спросом пользуются комплексы, расположенные на берегу крупных водохранилищ с собственными яхт-клубами и эллингами. “По данным дистрибьюторов, занимающихся поставками и продажей яхт, в течение последних нескольких лет в России идет стабильный рост спроса на яхты, - отмечает Марина Маркарова. - Это свидетельствует о том, что спрос на поселки с собственными яхт-клубами и дальше будет расти, а данный сегмент коттеджных поселков - успешно развиваться. Сейчас растет спрос на поселки, расположенные вблизи крупных водоемов по таким направлениям, как Дмитровское, Пятницкое, Осташковское, Новорижское шоссе”. По словам Ивана Воробьева, аналитика загородной недвижимости корпорации “Инком-Недвижимость”, рынок земельных участков рассматриваемой области перспективен в основном своими природными ресурсами и полным отсутствием вредных производств. “Не стоит также забывать и об уже не раз упомянутой высокой транспортной доступности региона, - замечает эксперт. - Но главной и весьма заманчивой для некоторых потребителей особенностью рынка земли дальнего Подмосковья является дешевизна землеотводов, находящихся на действительно большом (от 100 км) расстоянии от МКАД. Здесь сотка может стоить $500, и вполне реально купит ь себе несколько гектаров земли и построить свое “дворянское гнездо”. “В силу дешевизны здесь можно приобретать землю не сотками, а целыми гектарами, - рассказывает начальник отдела маркетинга ЗАО “Русский дом недвижимости” Эрнест Ерохин. - На такой просторной территории можно реализовать поистине грандиозные замыслы, например заняться разведением племенных скакунов, разбить вишневый сад и т. п. Иными словами, такие участки как нельзя лучше подходят для организации небольшого частного бизнеса”. В компании Penny Lane Realty замечают, что основные плюсы зоны дальнего Подмосковья - это кристально чистая экология и относительно низкие цены, с чем согласны многие знатоки рынка. “Хороших участков с лесом и водой в ближнем Подмосковье не осталось, - говорит Оксана Басова, пресс-секретарь компании “С-Холдинг”. - Кроме того, дальнее Подмосковье никогда не будет застроено так плотно, как ближнее, потому что там много заповедников и охраняемых природных зон”. “Спрос на участки и загородные дома в радиусе 80 км от МКАД остается стабильным - интерес к этому сегменту загородного рынка есть, - считает Светлана Кондачкова, руководитель отдела загородной недвижимости МИАН. - Участки на таком удалении продаются весьма успешно по ряду причин: во-первых, цена на них не так велика, как в ближайшем Подмосковье, во-вторых, природные и экологические характеристики здесь гораздо лучше”.

…и минусы

Однако существуют значительные минусы, среди которых эксперты отмечают недостаточно развитую инфраструктуру и большое количество времени, затрачиваемое на дорогу. Александр Гениевский среди недостатков выделяет то, что хотя земли в этой зоне остается еще достаточно много, она сложна в освоении. “Нет центральных коммуникаций - соответственно, их строительство ведет к дополнительным тратам”, - подчеркивает специалист. По мнению Марины Маркаровой, у застройщиков, которые осваивают дальнее Подмосковье, из-за значительной удаленности коттеджных поселков могут возникать следующие сложности: проблемы с подведением коммуникаций, плохие подъездные пути, а также проблемы с организацией охраны поселка.

Все вопросы коммуникаций и жизнеобеспечения в случае приобретения больших участков решаются в индивидуальном порядке, под конкретный объект. Но рассчитывать придется на самообеспечение будущего владения водой, энергией и инженерными сетями, что при нынешнем развитии техники и технологии задача вполне посильная. На участке можно при желании установить несколько небольших ветровых электростанций или альтернативную дизельную станцию и добиться полной энергетической автономии. А вот подводка электричества к отдаленному поселку или дому, стоящему вдали от населенных пунктов и линии электропередачи, - это задача явно трудновыполнимая, считает Блувштейн.

Цена вопроса

Сами “дальние дачи” обычно представляют собой зимние коттеджи из бревна или бруса, реже кирпичные: экология, по мнению большинства хозяев таких домов, должна быть во всем. “Земельные участки, как правило, позволяют дать волю фантазии владельца, - замечает Жанна Щербакова. - Поскольку земля в дальнем Подмосковье и близлежащих областях пока еще стоит очень дешево, сегодня есть возможность приобретения очень крупного надела для строительства “дальней дачи”: 1-5 га и более. При этом предложений участков менее 50 соток на этом рынке практически нет. Стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества”. Кроме того, дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках, участки вблизи населенных пунктов. Влияют на стоимость земли для строительства “дальних дач” категория и целевое назначение земли: относятся они к сельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство. Таким образом, стоимость сотки земли на большом удалении от Москвы может варьироваться от $50-500 до $2-3,5 тыс. “Все эти факторы влияют на стоимость домовладения в целом, - подчеркивает Жанна Щербакова. - Современную “дальнюю дачу” можно купить в среднем за $35-160 тыс. Впрочем, цена такой усадьбы может достигать до $500 тыс.”. По мнению Марины Маркаровой, в качестве примера можно назвать поселок “Рузские просторы”, который находится в 109 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Площадь поселка составляет 82 га, там планируется построить 200 домов, уже сегодня предлагаются участки от 20 до 100 соток без подряда. Стоимость участков варьируется от $5 тыс. до $15 тыс. за сотку. В рамках инфраструктуры планируется построить яхт-клуб, эллинг, пляж, спортивно-развлекательный центр. Коттеджный поселок “Прибрежное” находится в 60 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Площадь поселка составляет 8 га, планируется построить 55 домов, предлагаются участки по 10-15 соток. Стоимость земельных участков составляет от $5,5 тыс. до $6 тыс. за сотку. Инфраструктура: лодочный причал, пляж, обществен ный центр. Что касается цен на объекты недвижимости рассматриваемого сегмента рынка, то Иван Воробьев считает, что следует разграничить сами эти объекты. Например, цены на дома в коттеджных поселках на берегу Истринского водохранилища будут значительно отличаться от цен на земельные участки “в поле”. “Стоимость одного коттеджа у большой воды Новорижского направления примерно в два раза выше, чем у коттеджа в поселке, расположенном на почтительном расстоянии от водохранилища, - подчеркивает специалист. - Так, дом в поселке без леса и воды стоит порядка $200-250 тыс., а аналогичный коттедж около водного пространства - от $350 тыс. Все это относится исключительно к домам на территории организованных коттеджных поселков, отдельно же стоящие дома намного дешевле. Цены колеблются в пределах от $1,2 тыс. за сотку за необработанный и часто даже неогороженный участок и до $7 тыс. - за участок в благоустроенных коттеджных поселках”.

Подводные камни

Приобретение загородной недвижимости требует от покупателя серьезной подготовки, в том числе юридической. “За последние 15 лет земельное законодательство менялось несколько раз. В результате на рынке загородной недвижимости сегодня очень много объектов с неправильно или не полностью оформленными документами. Нередки случаи и представления сфальсифицированных документов на объекты. Таким образом, в сделках с загородной недвижимостью важно помнить, что документы собираются и на земельный участок, и на строение, это разные пакеты документов. К тому же в различных районах Подмосковья существуют свои требования к сделкам”, - говорит Жанна Щербакова.

Эксперты единодушны во мнении, что при выборе загородного объекта покупатель должен обратиться за помощью к профессионалам, которые смогут быстро и качественно подобрать интересный и экономически целесообразный объект загородной недвижимости, а риэлтеры подготовят документы и сопроводят сделку.

По словам Жанны Щербаковой, обращение к профессионалам гарантирует, что работа будет выполнена качественно, а собранные документы будут соответствовать действующему законодательству. “Таким образом, клиенту останется лишь тщательно сформулировать свои пожелания и сделать выбор”, - резюмирует эксперт.

Елена Смирнова

Увеличившийся в результате кризиса объем предлагаемых в субаренду помещений не оказал существенного влияния на офисный рынок. По словам руководителя аналитического направления компании CBRE Ирины Флоровой… Et cetera

Как сообщили Накануне.RU в министерстве строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, с 1997 по 2006 гг., в Челябинской области построено и введено в эксплуатацию 7 млн 892 тыс. кв. м жилья. Из них 2… Et cetera