Рынок аренды жилья в Москве начал постепенно стабилизироваться. В первую очередь об этом говорит снижение темпов роста арендных ставок с 20-25% в 2004 году до 10-12% в 2006 году. По оценкам экспертов, это обусловлено целым рядом факторов: изменением соотношения между долларом и евро, удорожанием материалов для ремонта и ростом стоимости коммунальных платежей. Кроме того, если несколько лет назад окупаемость квартиры при сдаче в аренду составляла не больше 10-12 лет, то сегодня в связи с ростом цен на жилье этот срок увеличился до 20-25 лет.

Движение к стабилизации За последние несколько лет рост арендных ставок на квартиры в Москве серьезно замедлился, чего нельзя сказать о росте стоимости столичного квадратного метра. Это объясняется тем, что сдаваемая квартира не используется сейчас как бизнес, а рассматривается только как временное жилье, при этом арендатор всегда стремится к покупке собственного жилья. “В этом году в связи со значительным подорожанием недвижимости существенно снизилась доходность от аренды жилья. Если до конца 2005 года окупаемость новой квартиры, сдаваемой в аренду, составляла 10-12 лет (и это без учета роста рынка), то к сегодняшнему дню этот срок увеличился до 20-25 лет”,- говорит заместитель директора управления аренды компании “Миэль-недвижимость” Мария Жукова. Таким образом, по ее словам, доходность от сдачи квартиры в аренду без учета рыночных изменений уменьшилась до 4-4,5% годовых, что делает сдачу квартиры внаем не таким выгодным делом.

Кроме того, для решения жилищных проблем сегодня появилось много разнообразных инструментов. “Сегодня стала более активно использоваться программа ипотечного кредитования, стал развиваться сегмент потребительского кредитования и прочее. Другими словами, наши соотечественники начали понимать, что можно жить в долг, зато сегодня и в комфортных условиях”,- подчеркивает руководитель направления аренды “МИАН - агентство недвижимости” Гульнара Рахмангулова.

По словам экспертов этого рынка, люди среднего достатка, не имеющие возможности купить жилье и вынужденные его снимать в аренду, после накопления какой-то суммы вряд ли захотят платить большие деньги, чтобы приобрести жилье в Москве,- они наверняка сделают свой выбор в пользу пригорода. Это еще одна причина того, что арендные ставки по динамике роста вряд ли догонят “покупные метры”, хотя, безусловно, цены вырастут. “Основным изменением рынка можно назвать снижение темпов роста арендных ставок с 20-25% в 2004 году до 10-12% в 2006-м. Рост арендных ставок обусловлен увеличением стоимости продажи жилья, изменением соотношения между долларом и евро, удорожанием материалов для ремонта, ростом стоимости коммунальных платежей”,- рассуждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Кроме привычных отношений между владельцем квартиры и арендатором сейчас в Москве начинают развиваться такие сегменты рынка жилья, как таун-хаусы и доходные дома. В 2004 году на рынке присутствовал лишь один доходный дом - ДИПС в Николоворобинском переулке. Стоимость аренды квартир в нем находилась в диапазоне от $3500 до $12 тыс. в месяц. “Сегодня количество подобных проектов растет, мы прогнозируем дальнейшее увеличение спроса в данном сегменте”,- делится информацией Ковалев. В качестве иллюстрации данной тенденции можно отметить интерес девелоперов к строительству доходных домов. В первом квартале компания “Баркли” объявила о начале строительства многофункционального комплекса “Баркли-плаза” по адресу Пречистенская набережная, вл. 17. К числу доходных домов следует также отнести проект группы MaMaison на Покровке.

Арендная практика

По оценкам специалистов компании “Миэль-недвижимость”, в августе средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры составила $564 за месяц, двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $669 в месяц, аренда трехкомнатной квартиры в среднем обойдется в $793. Безусловным лидером остается ЦАО, где стоимость найма однокомнатной квартиры колеблется от $800 до $7 тыс. в месяц, двухкомнатной - от $1000 до $12 тыс., а трехкомнатной - от $1300 до $18 тыс. в месяц. Наиболее демократичным по цене в июле стал Юго-Восточный административный округ: однокомнатная квартира здесь стоила от $600 до $1600 за месяц, а трехкомнатная не переступила уровень $6 тыс. В сегменте бизнескласса средние арендные ставки во всех типах квартир по комнатам повысили свои показатели: за прошедший месяц ощутимо увеличилась стоимость аренды трехкомнатных (плюс $223) и четырехкомнатных (плюс $1499) квартир. Двухкомнатное жилье подорожало на $42, а однокомнатное на $17.

По оценкам экспертов, двухкомнатные квартиры остаются лидерами в структуре предложения: в августе они составляли 38% на рынке аренды. Однако самыми популярными у арендаторов остаются однокомнатные квартиры. “В этом сегменте спрос превышает предложение более чем в два раза. Таким образом, попрежнему наиболее востребованными остаются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от станции метро”,- отмечает Мария Жукова.

Игроки рынка предсказывают, что в ближайшее время дефицит квартир для аренды, особенно в сегменте экономкласса, сохранится, учитывая, что большого притока инвестиционных квартир на рынок аренды не планируется. Связано это с тем, что не все так называемые инвестиционные квартиры возможно сдавать прямо сразу. “Часть инвестиционных квартир находятся на этапе строительства, часть - ремонтируются. По моим оценкам, примерно половина этих квартир будет выставлена для аренды. Однако их количество вряд ли удовлетворит спрос, особенно в таком сегменте, как эконом-класс.

Москва остается городом, который привлекает жителей как регионов России, так и соседних стран - население столицы постоянно растет, а следовательно, будет расти и спрос на жилье”,- отмечает Гульнара Рахмангулова.

Илья Терентьев

Infor-media Russia приглашает Вас посетить Всероссийскую конференцию “Due Diligence объектов недвижимости” , которая пройдёт 22-23 октября , в Москве, в конференц зале гостиницы Holiday Inn Moscow Lesnaya. В последние годы… Et cetera

В 2006 году жилье может стать еще менее доступным, если застройщики не увеличат объемы строительства, чиновники не выделят достаточного количества земельных участков под застройку, а депутаты не примут поправки к… Et cetera