Совсем давно - лет 15 и более назад - мысль уехать из Москвы могла явиться москвичу только в дурном сне. Жители столицы поглядывали на всю остальную страну сверху вниз. Была даже такая расхожая шутка: “Где проходит граница между развитым социализмом и просто социализмом? - По МКАД!”.

Есть ли жизнь за МКАД?

Но годы шли, и заносчивые москвичи вдруг обнаружили, что и за пределами родного города, оказывается, можно жить - и очень неплохо. В области, конечно, хуже с работой, но можно продолжать трудиться в Москве, и ваши столичные доходы будут сочетаться с областными ценами на повседневные товары, а они заметно ниже. Транспорт? Но города ближнего Подмосковья ничем не отличаются от Бирюлево или Митино - сначала маршрутка, потом метро. Экология? Вообще без комментариев. Гордое звание жителя столицы? Тут чуточку сложнее, поскольку в Москве повышенные пенсии, лучший уровень образования, медобслуживания. Но эти материи больше интересуют бедных. Состоятельные люди полагаются не на дотации, а на собственные доходы, имеют полисы медицинского страхования, водят детей в частные школы. А вот то, что цена жилья в Подмосковье при сходном качестве ниже московской на 20-50% - это уже никого равнодушным не оставляет:

“Относительно недорогие на сегодняшний момент новостройки в ближнем Подмосковье все больше привлекают как москвичей, так и приезжих соотношением цена-качество, - говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО “Корпорация МИАН”. - Сегодня в подмосковных городах качественное жилье стоит дешевле, чем аналогичные квартиры в Москве. Вместе с тем, эти города уже предлагают достаточно высокий уровень развития инфраструктуры и транспорта, чтобы обеспечить высокий покупательский спрос”.

Администрация Подмосковья и застройщики много делают для того, чтобы улучшить качество предложения. “Правительство Московской области планомерно отходит от строительства в ближнем Подмосковье панельных домов и переходит к возведению современных жилых комплексов из монолитных зданий с индивидуальными планировочными решениями, - отмечает Григорий Бессарабов, эксперт Департамента новостроек Корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”. - Как устойчивую тенденцию можно назвать улучшение качества жилищного строительства. Все больше уделяется внимания внешнему виду здания, обустройству прилегающей территории. Новые дома красивы и удобны. Квартиры в них с просторными холлами и высокими потолками, имеют разнообразные планировочные решения, а также оснащены новым современным инженерным оборудованием. При разработке плана строительства учитывается социальная инфраструктура района и экологическая обстановка”.

Разумеется, первым делом московские покупатели обратили внимание на самые ближние к столице города - те, что расположены непосредственно возле МКАД или в зоне до пяти километров: Красногорск, Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Балашиха, Реутов, Люберцы, Видное, Одинцово. Чуть позже началось освоение второго пояса - населенных пунктов, находящихся в радиусе до 17 км: Дедовск, Сходня, Лобня, Юбилейный, Железнодорожный, Лыткарино, Троицк, Щербинка. А год-два назад стали появляться покупатели в самых, если так можно выразиться, дальних из ближнего Подмосковья городах (до 35 км) - Звенигороде, Истре, Пушкине, Ивантеевке, Фрязино, Щелково и т.д.

Подмосковье идет с опережением

Весной-летом нынешнего года появился и еще один резон для приобретения новостроек в ближнем Подмосковье. Цены на жилье в столице, до этого поднимавшиеся с похвальным постоянством (итоги 2003 года - 45-процентный рост), вдруг остановились. По итогам июня-октября в Москве мы имеем то ли рост цен на жилье в 0,2%, то ли снижение в 0,3% - аналитики до сих пор спорят. Подмосковье, сохранившее рост цен в 1-1,5% в месяц, на этом фоне смотрится просто как рай для инвесторов. Конечно, прежней доходности, в разы превышающей ставки по банковским депозитам, уже нет и вряд ли когда-нибудь будет, но все ведь познается в сравнении, правда? А если к росту стоимости квартиры добавить доходы от сдачи ее в аренду, то итоговые дивиденды превысят 10% годовых:

“Инвестиционная привлекательность Подмосковья связана с большим количеством строящихся объектов, а значит, и большим выбором для потенциальных инвесторов, - подчеркивает Дмитрий Кузнецов. - Квартиры предлагаются в разных ценовых диапазонах, то есть существует возможность выбора в том сегменте жилья, который более привлекателен для инвестора с точки зрения его финансовых возможностей. Кроме того, налицо значительный потенциал запаса роста цен. Определенный сегмент рынка - а именно, дома, построенные по престижным направлениям - сегодня недооценены. Это относится в первую очередь к новостройкам на элитных направлениях , таких как, например, жилой комплекс “Горки 10″ по Рублево-Успенскому шоссе”.

Действительно, сегодня никого не удивляет, что за элитные объекты по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Минскому направлениям покупатели готовы платить 3-5 млн. долларов. Еще не так давно подобный уровень цен показался бы абсурдным. То же самое происходит и с московской элитной недвижимостью. Поэтому, полагают аналитики, вполне логично ожидать, что цены на недвижимость и в других сегментах по этим направлениям тоже “выстрелят” - на радость инвесторам, которые заблаговременно сумели предугадать такое развитие событий.

Туманное будущее

Однако, предупреждает Дмитрий Кузнецов, для успешности вложения необходимо правильно оценить будущую ликвидность объекта. “Существует множество нюансов, которые лежат отнюдь не на поверхности, но имеют прямое влияние на то, насколько прибыльным окажется вложение в тот или иной объект. Здесь важно учитывать не только качество самого дома, но и понимать планы развития района, возможность его дальнейшей застройки, какие именно объекты планируется строить. Не менее важно учитывать то, для каких целей инвестор планирует приобретать квартиры - дальнейшая сдача в аренду или перепродажа. Всему этому, конечно, можно научиться самостоятельно, но гораздо более эффективным будет обращение к профессионалам - специалистам агентств недвижимости, которые ежедневно в течение многих лет занимаются исследованиями рынка и могут ответить на все перечисленные вопросы”.

С последним тезисом абсолютно согласна и Светлана Абелян, руководитель филиала “На Красных воротах” компании “Новый город”, считающая, что инвестирование в области будет столь же рискованным, как и инвестиции в московские новостройки. “Проблемы у строителей могут возникать везде. Вспомним “войну” с Минприроды. Совершенно неправы те, кто думает, что это касается только коттеджей. На непонятно каких территориях могут быть построены и многоэтажные панельные дома. В Ватутинках был скандал, когда не разрешили строить многоэтажки. До суда дела не дошло, все решилось на уровне местной администрации. Но застройщик, я думаю, если не обанкротился, то понес значительные убытки”.

Если цены по-разному меняются даже в разных московских районах, то что уж говорить о Подмосковье, которое значительно более разнообразное?! Например, в последние годы жилье в Королеве дорожало быстрее, чем в соседнем Щелково. Инвестору важно понимать, почему. И - что самое главное - продлится ли эта тенденция дальше? Или, может быть, теперь у Щелково образовался запас роста?

“Если вы спросите моего совета, то я позволю дать только один, - говорит Светлана Абелян. - Покупать новостройку в области так, чтобы в случае чего ее можно было бы использовать не как инвестицию. Для собственного проживания, для родителей. Инвестиции сегодня такие, что основной заработок оставляет себе застройщик. А частные лица должны понимать, что сверхприбыли закончились”.

Вместо прибыли риски

Олег Репченко, директор информационно-аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”:

- Я не вижу разницы между Москвой и Подмосковьем. Статистика, показывающая рост в 1%, может оказаться допустимой статистической погрешностью. Рынки мало чем отличаются. Говоря о привлекательности инвестиций, есть смысл оценивать лишь доходность отдельных объектов. С точки зрения частного инвестора, выгодны, конечно, вложения в новостройки. Ведь даже при стоящем рынке, квартира в готовом доме будет стоить дороже, чем на этапе котлована. Но здесь есть риск нарваться на недобросовестного строителя. И уже неважно, где строится дом: в столице или в области.

Владимир Абгафоров

“Баланса Золотое Правило - правило составления баланса, по которому долгосрочные вложения должны быть обеспечены долгосрочным капиталом, и в первую очередь собственным, а оборотный капитал может быть обеспечен краткосрочным капиталом, включая краткосрочный заемный капитал.”

Свердловская область в этом году увеличила ввод индивидуального жилья

Китайгородская стена станет длиннее