Жилищное законодательство
  • К оглавлению

    Большие проблемы мини-отелей

    Большие проблемы мини-отелей

    Неблагоприятный инвестиционный климат вытесняет девелоперов из столицы Москва не может удержать хотельеров, которые все чаще склоняются к мысли найти применение своим деньгам в местах, удаленных от столицы. Высококлассные гостиницы начали появляться в Московской и окружающих ее областях. Как говорит один из хотельеров, “пока гостиничная отрасль в Москве является “падчерицей”, процесс децентрализации отелей будет продолжаться”.

    И легче, и привлекательней

    В Московской и окружающих ее областях сейчас действует более 20 гостиниц с классностью от “трех звезд”. На ближайшие два года - пять лет заявлены проекты еще более 30 отелей. Игорь Лаврик, генеральный директор ЗАО “Стабильная линия”, говорит, что гостиничный рынок в регионах практически свободен. “Более того, происходит постоянный рост турпотока в региональные культурные и индустриальные центры”,- продолжает он. Это одна из причин, по которой гостиничные туроператоры устремились в регионы.

    “С другой стороны,- продолжает Марина Смирнова, замдиректора по маркетингу HCD Group,- в Москве выше цена выхода на рынок: приобретение участка стоит до 30% от общей суммы инвестиций в гостиничный проект. Получение необходимых согласований и разрешений занимает около года. Деньги “выталкиваются” в регионы, поскольку они не могут найти применения в Москве. Практически любой город РФ на 500 и более тысяч человек нуждается в строительстве как минимум двух-трех отелей класса “три-четыре звезды” на 100-150 номеров каждый. Это диктует усиление внимания к этому сегменту рынка недвижимости”.

    Еще одной причиной выхода операторов в регионы, по мнению Ольги Архангельской, старшего партнера Ernst&Young, является ожидаемая доходность вложений в гостиницы. “Она находится на уровне, достаточно близком к доходности вложений в другие сегменты рынка недвижимости”,- говорит она.

    Гостиничные операторы утверждают, что работать с местными чиновниками проще, чем с московскими. “В качестве иллюстрации можно привести в пример Санкт-Петербург. Мы подробно изучали питерский опыт развития мини-отелей, поскольку занимаемся развитием сети малых отелей Москвы. Там, например, разрешено выкупать коммунальные квартиры в жилых домах целиком, вместе с подъездами, и обустраивать их под мини-гостиницы. В Москве же все гораздо сложнее, ведь чтобы выкупить жилой сектор, его нужно будет перевести в нежилой. Это достаточно обременительно, поскольку необходимо пройти через множество согласований”,- говорит Лаврик.

    Проще проходит в регионах и сам процесс ведения гостиничного проекта, начиная от поиска участка и заканчивая сдачей отеля госкомиссии. При этом затраты значительно ниже. “На местных рынках могут отсутствовать необходимые комплектующие, и их транспортировка увеличивает конечную стоимость проекта. Но в целом экономия, конечно, есть, не менее 20-30%”,- уточняет Марина Смирнова. А Андрей Механиков, руководитель департамента по контролю, эксплуатации и развитию гостиничного бизнеса компании “Русские отели”, добавляет, что некоторые статьи расходов в регионах вообще могут отсутствовать.

    Затраты на реализацию гостиничных проектов складываются из двух частей - это затраты на приобретение или получение в аренду земельного участка и прав на застройку, а также строительные затраты, включая затраты на оборудование гостиницы и отделку номеров. “Как правило, затраты по первой статье в Москве несоизмеримо выше аналогичных затрат в регионах. Если в регионах возможно выделение участка бесплатно или за символическую плату, то в Москве такое представить сложно. Даже несмотря на то, что стоимость выкупа прав долгосрочной аренды недавно была снижена вдвое, на эту статью (вместе с сопутствующими обременениями) в зависимости от местоположения гостиницы может приходиться от 5% до 25% бюджета проекта. Что касается второй статьи, то инвестор может сэкономить собственно на строительных затратах до 20-30% по сравнению с московскими показателями, но затраты на оборудование и отделку будут сопоставимы”,- добавляет Ольга Архангельская.

    Доходнее, чем в столице

    Доходность региональных проектов трудно прогнозировать. Несмотря на наличие спроса на гостиницы, нет полной уверенности, что через пять-семь лет он останется таким же, в то время как в Москве этот фактор более понятен. Именно поэтому инвестор, рискнувший построить отель в регионе, планирует окупить проект за относительно небольшой срок. “В строительство нашего отеля “Гелиопарк” в Пскове было вложено $12 млн, его средняя окупаемость составит шесть-семь лет. Окупаемость остальных отелей “Гелиопарка”, расположенных вне Москвы,- около пяти лет”,- сообщает Сергей Панчишный, региональный директор HELIOPARK Group. В то же время, по данным Ольги Архангельской, доходность московских гостиниц составляет 12-18% в год. То есть в этом случае окупаемость проектов колеблется от пяти с половиной до восьми лет. А Филипп Генс, исполнительный директор Douglas Consulting, вообще говорит о доходности своей региональной гостиничной сети на уровне 25-30%.

    “В гостиничном бизнесе принято сравнивать Gross Operating Profit (GOP) в процентах к выручке. По гостиницам городского типа этот показатель колеблется от 35% до 45%, при этом у гостиниц высокого класса GOP в процентах ниже, чем у отелей эконом-класса. В регионах есть возможность экономить на некоторых издержках, например на оплате труда, что позволяет повысить GOP”,- уточняет Марина Смирнова.

    Преодоление трудностей

    В регионах есть немало трудностей, которые приходится преодолевать девелоперам. Это и проблема поиска персонала, и сложность поддержания стандартов при эксплуатации отеля. “В регионах наиболее остро чувствуются несовершенство стандартов, нехватка средств для ведения эффективного маркетинга и невозможность перенять опыт иностранных компаний, что накладывает отпечаток на качество предоставляемых услуг. Готового квалифицированного персонала нет, поэтому необходим длительный и трудный процесс подготовки кадров”,- подтверждает Лаврик. Впрочем, региональный рынок труда имеет огромный потенциал: люди в регионах стремятся зарабатывать и обладают большей “сервисной” ментальностью в сравнении с московскими кадрами, а это один из основных критериев кадровой политики “гостеприимного” бизнеса. Ольга Архангельская добавляет, что проблема кадров сейчас решается с помощью привлечения внешних наемных менеджеров, в том числе и иностранных, на высшие управленческие позиции и переобучения и обучения местного персонала.

    Все опрошенные “Бизнесом” представители гостиничного бизнеса твердо намерены выстраивать в регионах гостиничные сети из 10-20 отелей. Только так, по их мнению, можно повысить доходность проектов, а также поддерживать высокие стандарты обслуживания. Что касается их перспектив расширять свой бизнес в Москве, то операторы менее оптимистичны в своих прогнозах. “В столице, где более 60% насыщения городского бюджета происходит из-за размещения большого числа банков и крупных компаний, а также брэндовых холдингов, офисы которых расположены здесь, туристическая отрасль - это “падчерица”,- резюмировал Игорь Лаврик.

    Павел Пряников, Маргарита Федорова, Надежда Русина

    Источник: “Бизнес”

    Терминология

    Права Меньшинства - в акционерных обществах в число прав меньшинства акционеров, в том числе входят: 1) право предъявления требования о возмещении убытков учредителям акционерного общества, правлению или наблюдательному совету от имени меньшинства; 2) право созыва чрезвычайного общего собрания по требованию меньшинства; 3) право оспаривания решения об использовании балансовой прибыли.

    Событие месяца

    Hi-Tech Building & House 2008

    Седьмая Международная выставка-конгресс HI-TECH BUILDING & HOUSE 2008
    Интеллектуальные технологии в строительстве, оснащении и эксплуатации зданий
    30 октября – 1 ноября 2008 года, Москва, МВЦ «Крокус Экспо». Павильон 1, зал 3

    При поддержке ведущих отечественных и международных профессиональных ассоциаций:
    Ассоциация строителей России (АСР), BIG-RU, LonMark, KNX, CABA.

    Проект HI-TECH BUILDING & House объединяет ведущих игроков рынка строительства, автоматизации и эксплуатации зданий в России и СНГ: инвестиционные, девелоперские, строительные, управляющие, архитектурные, проектные, риэлтерские компании, производителей и интеграторов инженерно-технического оборудования.

    Выставка HI-TECH BUILDING & House представляет ведущие мировые технологии и оборудование для автоматизации и диспетчеризации инженерно-технических систем здания, решения по комплексному оснащению административных, деловых, жилых и производственных зданий интеллектуальными системами, новейшие технологии энергосбережения в ЖКХ, проекты «Интеллектуальных зданий» и «Умных домов».

    Целевые группы посетителей выставки:

    • Владельцы и инвесторы строительства
    • Руководители и технические специалисты девелоперских и строительных компаний
    • Архитекторы, дизайнеры, проектировщики зданий
    • Руководители и технические специалисты управляющих и эксплуатационных компаний
    • Представители Московского и Федерального правительства, администраций регионов России, руководители муниципальных служб жилищно-коммунального сектора
    • Руководители технических служб транспортных объектов федерального значения
    • Руководители добывающих, нефтеперерабатывающих и промышленных предприятий
    • Дистрибьюторы и дилеры оборудования для оснащения и эксплуатации зданий
    • Системные интеграторы и инсталляционные компании
    • Представители деловых и специализированных СМИ
    • Заинтересованные частные лица

    Более 200 компаний примут участие в выставке HI-TECH BUILDING & House 2008: отечественные и зарубежные производители оборудования и систем для строительства, оснащения и эксплуатации зданий, Российские дистрибьюторы, системные интеграторы и инсталляционные компании, Российские и международные профессиональные ассоциации.
    В рамках выставки будут проводиться обучающие курсы и тренинги – специальные программы для повышения профессиональной подготовки технических специалистов.

    Тематика выставки

    Оборудование и решения:

    • Системы автоматизации и диспетчеризации:
    • Системы безопасности 
    • Энергоснабжение, энергораспределение:
    • Освещение:
    • Климатические системы:
    • Информационные технологии:
    • Транспортные системы зданий
    • Парковочные системы 
    • Управление зданиями:
    • Проекты «Интеллектуальных Зданий» и «Умных Домов»
    • Passive House (энергоэффективные и экологичные технологии в строительстве зданий)

    Объекты оснащения:

    Многофункциональные комплексы, Высотные здания, Офисные здания, бизнес-центры, Государственные учреждения, Олимпийские объекты, Банки, финансовые учреждения, Транспортные объекты федерального значения: аэропорты, ж/д вокзалы, метрополитен, Гостиницы, Торгово-развлекательные комплексы, Технопарки, Складские комплексы, Производственные здания, Медицинские учреждения, Образовательные учреждения, Многоквартирные жилые дома, коттеджные поселки, Таунхаусы, Коттеджи, Квартиры. 

    Международный конгресс
    Экономические преимущества «Интеллектуальных Зданий»

    В преддверии 7-ой международной выставки HI-TECH BUILDING & HOUSE 2008, Выставочная компания МИДЭКСПО организует 7-е заседание Международного Конгресса «Экономические преимущества «Интеллектуальных Зданий», 29 октября 2008 года, ПРЕЗИДЕНТ-ОТЕЛЬ (Москва, ул. Б. Якиманка, 24); 30 октября – 1 ноября 2008 года (Москва, МВЦ “Крокус Экспо”).

    Международный Конгресс «Экономические преимущества «Интеллектуальных Зданий» - это возможность наладить конструктивный диалог между инвесторами, девелоперами, строителями, архитекторами, проектировщиками зданий и управляющими компаниями, интеграторами и производителями систем автоматизации зданий.

    Цель проведения Конгресса: рассмотреть проблемы, риски и новые возможности современных технологий; проанализировать факторы, влияющие на внедрение интеллектуальных технологий в объекты деловой и жилой недвижимости; а также, объединить ведущих игроков рынка автоматизации и эксплуатации зданий в России – специалистов, экспертов, потенциальных пользователей; обменяться практическим опытом, получить рекомендации и наладить деловые контакты.

    Одним из наиболее интересных аспектов обсуждения станет вопрос об экономических аспектах автоматизации здания, содержании и обслуживании инженерии «Интеллектуального здания», эффективности инвестиций.

    29 октября 2008 года состоится заседание Секции Конгресса «Экономические преимущества Интеллектуальных Зданий. Применение интеллектуальных технологий и аудиовизуальных решений при проектировании, оснащении и эксплуатации коммерческой и жилой недвижимости».
    Ключевой темой обсуждения станут экономические аспекты автоматизации объектов коммерческой и жилой недвижимости, эффективность инвестиций в строительство «Интеллектуальных зданий», удобство эксплуатации «Интеллектуальных зданий».

    В рамках работы Конгресса
    участники получат возможность проанализировать опыт российских и международных профессионалов в области проектирования, оснащения, эксплуатации и управления объектов коммерческой и жилой недвижимости, оснащенных интеллектуальными технологиями.

    30 октября – 1 ноября 2008 года в рамках Конгресса пройдут Специализированные Секции:

    • Секция №1 «Интеллектуальные технологии и аудиовизуальные решения в оснащении и эксплуатации офисных зданий»;
    • Секция №2 «Интеллектуальные технологии и аудиовизуальные решения в оснащении и эксплуатации спортивных объектов»;
    • Секция №3 «Интеллектуальные технологии и аудиовизуальные решения в оснащении и эксплуатации гостиниц»;
    • Секция №4 «Интеллектуальные технологии и аудиовизуальные решения в оснащении и эксплуатации жилых зданий» (многоквартирные дома, коттеджные поселки, коттеджи

    В рамках Секции состоится Семинар для архитекторов и дизайнеров «Взаимодействие между дизайнерами и инсталляторами»

    • Секция №5 «Телекоммуникационная и IТ-инфраструктура «интеллектуального здания»;
    • Секция №6 «Энергоэффективные технологии в строительстве и оснащении зданий, Passive House».

    Официальные сайты проектов:

    www.hitechhouse.ru
    www.midexpo.ru/congress

    Подробнее 

    Источник: Rambler-Недвижимость

    Новое за прошедший период

    В 2009 г. в Новосибирской области построено более 1,1 млн кв. м жилья

    В 2009 г. в Новосибирской области построено более 1,1 млн кв. м жильяВ 2009 году в Новосибирской области введено в эксплуатацию 1 миллион 122,6 тысячи квадратных метров жилья. Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM Новости в пресс-службе администрации Новосибирской области, такие цифры… Et cetera

    Глава компании по недвижимости из ОАЭ будет лишен всех своих активов и имущества

    Глава компании по недвижимости из ОАЭ будет лишен всех своих активов и имуществаШейх Мухаммед бен Рашид Аль Мактум, вице-президент и премьер-министр Объединенных Арабских Эмиратов и правитель Дубая, издал сегодня, 5 августа, указ о конфискации имущества и активов эмиратского бизнесмена… Et cetera