В столице уже не первый месяц наблюдается активный рост стоимости квартир, уменьшение числа строящихся домов и снижение объема предложений на рынке вторичного жилья. Все это вызывает серьезный покупательский ажиотаж во всех сегментах рынка недвижимости. Мы выяснили, какое жилье является самым дешевым в настоящее время и что оно собой представляет.

как правило, обсуждение покупки или продажи квартиры начинается с уточнения цены 1 кв. м и площади объекта. Исторически сложилось так, что в Москве отправной точкой служат именно размеры жилья, а место его расположения и тип дома стоят на втором месте. Примечательно, что такая ситуация наблюдается далеко не везде. Например, в Лондоне главным фактором является местоположение - однокомнатная квартира в престижном месте практически в любом случае дороже большей квартиры, находящейся в районе попроще.

К барьеру!

Но в Москве “однушка” в кирпичном доме на Смоленке стоит даже несколько дешевле панельной “двушки” в Беляеве. Хотя если сравнивать репутацию района и тип домов, то квартира на “Смоленской” однозначно выигрывает. Так или иначе, у нас все решает именно количество квадратных метров. Это правило действует для любых объектов, будь то эконом- и бизнес-класс и даже элитное жилье. В итоге можно отметить интересную особенность московского рынка недвижимости. Квартиры, которые по своим потребительским качествам способны претендовать на звание престижных, из-за малометражности зачастую попадают в категорию дешевых предложений. А объекты в менее презентабельных районах Москвы свободно “выскакивают” за рамки своей категории благодаря большей площади.

На сегодняшний день цена 1 кв. м жилья продолжает стремительно расти. Потенциальных покупателей морально готовят к преодолению очередного психологического барьера. Так, аналитик бюро недвижимости “Агент 002″ Александр Слета предполагает, что средняя стоимость квартир в столице очень скоро перешагнет за черту $3,2-3,3 тыс. за 1 кв. м. Первый заместитель генерального директора “МИАН-агентство недвижимости” Дмитрий Кузнецов оценивает ситуацию так: “Сейчас рост цен на квартиры в среднем составляет 2,5-3% в месяц, а на некоторые особенно ликвидные объекты и больше. В дальнейшем, если нас не ждут какие-либо экономические потрясения, сохранятся примерно такие же темпы увеличения стоимости 1 кв. м”. В свою очередь руководитель отдела агентства недвижимости “Кутузовский проспект” Игорь Капустин приводит еще более впечатляющие данные: по его мнению, цены на недвижимость в ближайшей перспективе будут расти примерно на 7-9% в месяц.

“Альтернатива” вне закона

Так как сегодня формируется цена отдельно взятой квартиры? Как упоминалось выше, на первом месте стоит количество квадратных метров. Далее следует расположение квартиры и удаленность от метро. Также на цену влияет состояние объекта, видовые характеристики и окружение дома. Условия продажи играют свою роль: многое зависит от того, свободна квартира или владелец намерен проводить альтернативную сделку. В настоящее время покупатели настороженно относятся к альтернативным цепочкам.

Говоря о популярности тех или иных квартир на рынке, риэлторы отмечают, что их клиентов интересуют преимущественно свободные однокомнатные или малогабаритные двухкомнатные квартиры в любых районах Москвы, но неподалеку от станции метро.

Самое дешевое жилье вторичного рынка сейчас представляют “однушки” гостиничного типа общей площадью менее 25 кв. м. Цена таких объектов составляет примерно $80 тыс., или около $3,2 тыс. за 1 кв. м. Конечно, это слишком дорого для такого низкокачественного жилья, но оно пользуется на рынке наибольшим спросом, что позволяет ему держать ценовую планку. Это еще раз наводит на мысль об обманчивости указания стоимости жилья в квадратных метрах. Очевидно, что соседняя “двушка” вряд ли будет продана по той же цене за “квадрат”.

Соответственно, на однокомнатные квартиры в Москве отмечен самый значительный рост цен, поскольку это традиционно более ликвидный вид недвижимости, чем двух- или трехкомнатное жилье. Происходит это потому, что покупатели с ограниченными средствами (а их большинство) выбирают максимально дешевые предложения. Как следствие, эти объекты и дорожают быстрее всего.

За первые месяцы 2006 года наиболее заметное повышение стоимости наблюдалось в сегменте малогабаритного жилья - это панельные и кирпичные “хрущевки”. С начала года цены на них выросли почти на 30%, а однокомнатные квартиры в Центральном округе подорожали и того больше. Сейчас цена “однушки” от 30 кв. м в ЦАО достигает $280 тыс. Срок экспозиции однокомнатных квартир редко превышает одну неделю, а количество претендентов на покупку доходит до десяти человек. Естественно, при таких условиях в невыгодном положении оказывается покупатель.

При этом, как отмечает И. Капустин, в настоящий момент квартир, которые можно назвать “наименее продаваемыми”, нет вообще. Есть только категории “хорошо продаваемые” и “очень хорошо продаваемые”.

Цены волнуются раз, цены волнуются два

Количество квартир на вторичном рынке в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 40%. Продавцы квартир не торопятся выставлять свою недвижимость, ожидая ее подорожания. Особенно не хватает свободных квартир.

Срок реализации любой не элитной квартиры зависит от цены, количества квартир в цепочке (в случае альтернативной продажи) и составляет от одного дня до полутора месяцев. Иногда квартира после внесенного аванса через некоторое время снова появляется в рекламе, но по более высокой цене.

Управляющий директор группы отделов департамента вторичной недвижимости компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Роман Куман приводит неутешительные для потенциальных покупателей данные: “Предложение на рынке вторичного жилья за последнее время не увеличивается и в целом почти на 50% ниже уровня марта прошлого года. Это вызвало значительное сокращение сроков экспозиции квартир в сегменте недорогого жилья. Сейчас срок продажи однокомнатных квартир составляет семь-десять дней, а трехкомнатных - около месяца. С большой долей уверенности можно ожидать повышения цен во второй половине 2006 года, как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. По причине стабильно высокого спроса и падающих объемов предложения на первичном рынке рост цен до конца 2006 года составит 30-35%”.

Покупатели не успевают реагировать на рост стоимости, то есть собирать за ограниченное время сумму, недостающую для покупки желаемой квартиры. Столкнувшись с тем, что жилье подорожало и в обозримом будущем цена будет расти, покупатель уже согласен на другую, менее привлекательную квартиру, лишь бы уложиться в рамки имеющихся средств. Есть ли сейчас непопулярные квартиры? Ведь даже на уровне всеобщего благоденствия должен найтись некто наименее успешный. А. Слета считает, что логика нынешних покупателей жилья похожа на логику посетителей советских магазинов: “надо брать, а то и этого скоро не будет”, но все-таки есть типы жилья, которые продаются достаточно тяжело. Это “сталинки” и квартиры в панельных домах 1970-х годов, не соответствующие по уровню комфортности тем деньгам, которые приходится за них платить.

Золото, серебро и бронза

Самым дешевым жильем в Москве в данный момент являются квартиры стоимостью в диапазоне от $80 тыс. до $200 тыс. Причем попадают в него как однокомнатные, так и трехкомнатные квартиры.

Ко второй ценовой категории относятся объекты, продающиеся за $200-600 тыс. Сюда входят объекты эконом-класса, общая площадь которых превышает 70 кв. м, и большая часть квартир бизнес-класса. Например, в ВАО и СВАО трехкомнатную квартиру общей площадью более 70 кв. м в панельном или кирпичном доме продают за $180-220 тыс. и иногда дороже. В САО, СЗАО, ЮЗАО и ЗАО аналогичное жилье стоит от $200 тыс. до $600 тыс. В центре Москвы порядок цен совершенно иной: стоимость однокомнатной квартиры от 30 кв. м достигает $280 тыс., двухкомнатной (50-65 кв. м) - $370 тыс., а цена трехкомнатных квартир площадью более 70 кв. м колеблется от $250 тыс. до $1 млн.

Таким образом, говоря о покупателях, которые в состоянии выложить за квартиры $200-600 тыс., попробуем выделить наиболее вероятные объекты вторичного рынка. Ими скорее всего будут трехкомнатные квартиры от 70 кв. м в недавно построенных домах либо четырехкомнатные “сталинки”.

Для менее обеспеченных граждан в общем и целом картина складывается достаточно печальная. Даже у семьи со средним доходом $4 тыс. в месяц шанс купить квартиру с нуля ничтожно мал, а с постоянным повышением ее стоимости он становится все более и более призрачным.

Ждем регулировщика

Программа “Молодая семья”, которая позволила многим москвичам приобрести квартиры по приемлемой цене, доживает последний год. И хотя многие риэлторы и банки достаточно оптимистично высказываются о действующих ипотечных программах, факт остается фактом. Число покупок квартир по ипотеке до сих пор не превысило 5% общего объема. Даже десятилетняя рассрочка при покупке трехкомнатной квартиры по программе “Молодая семья” ставит молодоженов в жесткие финансовые условия, а ипотечный кредит не потянет более 3/4 населения.

Пожалуй, остается надеяться на введение новых жилищных программ и законопроектов, которые позволят московским семьям улучшить условия проживания. Сейчас же объективная реальность такова, что нижний ценовой барьер для стандартной “трешки” в панельном доме приближается к порогу $200 тыс. Нормально это или нет, сказать сложно. С одной стороны, сейчас покупают любые объекты и за любые деньги, с другой стороны, возникает вопрос, надолго ли хватит этой покупательской способности? А цены на жилье между тем продолжают уверенно расти.

Антон КРАФТОВ

Роман Куман, управляющий директор группы отделов департамента вторичной недвижимости компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”:

- Малый спектр доходных и надежных инвестиционных предложений в 2006 году привел к тому, что продавцы не спешат выставлять на рынок большое число предложений. Это в свою очередь повлекло резкий рост цен на вторичном рынке жилья Москвы, но при этом общие тенденции, характерные для этого сегмента, продолжают сохраняться. Наиболее ликвидными остаются “однушки”. Покупатели с ограниченными средствами по-прежнему выбирают однокомнатные квартиры ближе к МКАД, независимо от направления.

Несмотря на то что стоимость жилья в Москве продолжает расти, купить сегодня на столичном рынке жилья недорогую квартиру реально. Все предложения, в которых объекты предлагаются по ценам значительно ниже рыночных, условно делятся на три категории.

К первой относятся квартиры с дополнительным обременением. К примеру, заключается договор с пожизненным содержанием, с иждивением. Купить в Москве такую квартиру можно за треть ее рыночной стоимости, в среднем за $30-50 тыс. Объект приобретается в собственность, но ее бывший владелец остается в ней жить. Кроме того, покупатель берет на себя обязательство в дальнейшем ежемесячно выплачивать оговоренную сумму, обычно $100-200. Вторая категория - “неблагонадежные” квартиры. Их низкая цена обусловлена риском возникновения ситуации, при которой сделка будет оспорена в суде. К примеру, после развода один из супругов решает продать принадлежащую ему долю в двухкомнатной квартире. В связи с тем что предполагаются дальнейшие разбирательства со вторым супругом об определении порядка пользования купленной жилплощадью и оспаривание уже принятого судебного решения, на рынок эта квартира выставляется по цене около $1 тыс. за 1 кв. м, то есть менее чем за половину реальной стоимости.

К последней категории относятся квартиры с низким потребительским качеством: бывшие общежития, малогабаритные квартиры гостиничного типа. Средняя стоимость таких квартир - от $80 тыс.

“Продукт Валовой Национальный Номинальный - продукт валовой национальный, рассчитанный в текущих ценах, т.е. стоимостная оценка общественного результата хозяйственной деятельности общества дана без учета роста цен (инфляционные компоненты).”

Цены в некоторых коттеджных поселках Подмосковья снизились в 10 раз!

Риэлторские услуги в Москве подешевели более чем на 40%