В Черногории нет традиционных для курортов Испании или Турции эксклюзивных предложений, скажем, апартаментов или огороженных вилл с садами и бассейнами. Мягко говоря, инфраструктура несравнимо скромнее. Это и привлекает покупателей: квартиру в Черногории можно купить и за 20-30 тыс. евро.

“Приличные” объекты только начинают появляться, их пока крайне мало, и они не поступают в открытую продажу. Так, недавно начали строиться многоквартирные дома в приморской зоне с учетом пожеланий иностранцев. Как правило, востребованы недорогие малометражные одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках, где есть отдельная комната, терраса с видом на море, а гостиная совмещена с кухней. Покупают такие варианты те, кто любит отдыхать в Черногории. Если цель покупки не “курортная”, например, с целью инвестирования средств или для постоянного проживания, то спрос смещается в удаленные от берега районы, где более развита городская инфраструктура и имеются презентабельные объекты.

Братья по крови

Как говорит Кристина Тузова, консультант агентства зарубежной недвижимости Estateservice, чаще всего приобретаются квартиры стоимостью до 100 тыс. евро, отдельные дома - до 150-200 тыс. евро.

Хотя, как говорит аналитик рынка Сергей Логачев, часто потенциальные клиенты (большая часть которых, кстати, с Украины) рассчитывают на приобретение хорошей квартиры за 20-30 тыс. евро, включая все побочные расходы. Такие объекты, конечно, в Черногории есть, но относятся, однозначно, к разряду “халуп”.

Покупателями недвижимости в Черногории являются очень разные люди, от представителей творческих профессий до бизнесменов. Побудительный мотив покупки, видимо, один: быть поближе к морю и к цивилизованным европейским условиям. “В Черногории благожелательно относятся к инвесторам, а нашего человека там просто-таки любят, заявляю это однозначно”,- говорит Сергей Логачев.

“После сильного землетрясения в 1979 году, принесшего много разрушений, в Черногории были пересмотрены строительные нормы,- говорит Кристина Тузова.- Согласно новым спецификациям, здание должно быть построено с запасом прочности, чтобы выдерживать землетрясение в 9 баллов по шкале Рихтера”. Из-за потенциальной сейсмической опасности в Черногории нет магистрального газа. Нет в этой стране и центрального отопления. Дома обычно обогреваются кондиционерами. Центральные водоснабжение и канализация в урбанизированных районах присутствуют, однако многие используют воду из своих собственных колодцев и скважин. Что касается электричества, то оно подведено ко всем жилым объектам.

Особенностью домов в Черногории, по словам Кристины Тузовой, является то, что при их строительстве заранее предусматривается возможность сдавать часть дома в аренду. Поэтому очень много домов имеют отдельный вход на каждый этаж (то есть лестница не в самом доме, а снаружи). Это обстоятельство позволяет при покупке жилого дома получать дополнительный доход. Квартиры в новых домах обычно сдаются с чистовой отделкой.

От Будвы до Ульциня

Спрос на черногорскую недвижимость в последнее время неуклонно растет. Во всяком случае, цены на нее за последние три года, по данным Estateservice поднялись более чем на 200%. Специалисты условно делят Черногорию на четыре региона, которые представляют интерес для приобретения объектов недвижимости. Все они достаточно разные по природным и видовым особенностям, по населенности. Самой дорогой зоной на побережье является Будванская Ривьера (от Будвы до Петровца). На этой территории сейчас расположено наибольшее количество объектов, купленных россиянами. Второй по престижности и интересу со стороны иностранных покупателей является Герцегновская Ривьера (от Игало до Кумбора). Вслед за ней в “табели о рангах” идет побережье Которского залива, замыкает же рейтинг южная часть Черногорского Приморья (от Бара до Ульциня).

Цены на недвижимость в прибрежной зоне напрямую зависят от местонахождения дома и его близости к морю. На стоимость также влияет степень износа, наличие прилегающего земельного участка и пристани для яхт. Первоклассная элитная недвижимость в хорошем районе может стоить до 3 тыс. евро за кв. м и выше.

Отдельно можно выделить две категории: квартиры в новых домах приморских городов (Будва, Котор, Тиват, Герцег-Нови), где цены начинаются от 1-1,1 тыс. евро за квадратный метр (дома постройки 2000-2004 годов), и здания в старинных кварталах городов, цена жилья в которых формируется индивидуально и может доходить до 4 тыс. евро за квадратный метр.

Традиционно иностранцы (в том числе и россияне) покупают объекты, находящиеся не далее километра от моря, то есть непосредственно на побережье или на склонах гор, окружающих заливы. Между тем в последнее время обозначился интерес и к более удаленной от моря недвижимости, также расположенной на склонах гор, обращенных к морю и имеющей панорамный вид на Приморье. Цены на подобные объекты пока относительно невелики, в основном, в связи с “незавершенностью” коммунальных систем в этих районах.

Кристина Тузова особо отмечает интерес покупателей к земельным участкам под строительство. Цены на них варьируются в зависимости от месторасположения, близости к морю, наличия подъездных путей, коммунальных систем и рельефа местности. Одним из основных факторов, влияющих на цену участка, является наличие (либо отсутствие) разрешения на строительство на нем. Надо заметить, что в случае отсутствия разрешения оно может быть получено только после того, как будет пересмотрен генеральный план застройки данного региона. Таким образом, на его получение может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет.

Цена квадратного метра земли непосредственно около пляжа составляет от 80 до 200 евро, а в элитных районах - до 400 евро. Практически вся земля в стране находится в частной собственности и свободно продается иностранцам. Однако существуют некоторые ограничения. Например, покупка земельного участка размером более 500 кв. м может быть осуществлена только юридическим лицом, то есть для его приобретения необходимо зарегистрировать фирму на территории Черногории.

Все просто, только плати

Процедура оформления купли-продажи недвижимости необременительна и занимает два-три дня. Недвижимость приобретается у прямого собственника по договору купли-продажи. Для заключения договора купли-продажи необходимо личное присутствие договаривающихся сторон, регистрация нового владельца происходит без их участия.

Все сделки с недвижимостью осуществляет лицензированный юрист: от подписания торгового соглашения до регистрации нового владельца в земельном кадастре. Регистрация нового права собственности в кадастре занимает 15-20 дней в зимний сезон и до 60 дней в туристический сезон. Возможно оформление всех необходимых документов без личного присутствия покупателя на основании доверенности, оформленной на представителя. Контракт о покупке (в котором оговорены все условия, и который подписан покупателем и продавцом в присутствии нотариуса), а также его регистрация в налоговом управлении являются доказательством права собственности до того момента, пока суд не выдаст заверенную копию страницы кадастра, где зарегистрирован новый владелец.

При регистрации договора купли-продажи оплачивается налог на приобретение недвижимости в размере 2% от ее стоимости. При этом в отношении земли и коммерческой недвижимости крайне редко проходят “фокусы” с уменьшением стоимости сделки, так как в подобных случаях налоговые органы руководствуются официальной ценой земли или недвижимости, которая зависит от региона и территориальной зоны. Оплачивается также регистрационный сбор в суде за регистрацию договора купли-продажи и сбор при занесении в кадастровую книгу. Как показывает практика, общие расходы на эти сборы составляют 150-500 евро. Стоимость работы риэлтера в Черногории составляет 1,5% от суммы сделки, также 1,5% стоят услуги адвоката, но вместе это обходится не менее 1,5 тыс. евро.

При приобретении недвижимости также нужно учитывать ежегодные обязательные расходы. Например, налог на коммерческую и жилую недвижимости составляет 1-2,5 евро за квадратный метр в год. Налог от сдачи объектов туристам составляет 10% от дохода, получаемого арендодателем.

С 2004 года в гостиничный рынок российской столицы было вложено свыше миллиарда долларов, пишет газета РБК daily со ссылкой на отчет консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Hotels. По оценке компании, в Москве уже есть 9500… Et cetera

На данный момент наблюдается заметное повышение инвестиционной активности во всех секторах рынка недвижимости г. Сочи, что связано со стабильным ростом цен и высокими, стабильными доходами, которые получают… Et cetera