Жилищное законодательство
  • К оглавлению

    Кризис на стамбульском рынке жилья выгоден иностранным инвесторам

    Кризис на стамбульском рынке жилья выгоден иностранным инвесторам


    Местные девелоперы надеются на приток иностранных покупателей после того, как глобальный кредитный кризис обрушил цены на рынке недвижимости бывшей турецкой столицы.

    В настоящее время на долю Стамбула приходится только 12% зарубежных капиталовложений: иностранцы предпочитают инвестировать в недвижимость на средиземноморском побережье от Антальи до Бодрума. Из более чем 12 миллионов стамбульских жителей иностранные домовладельцы, если исключить ранее имевших турецкое гражданство греков, составляют всего 6 тысяч.

    Однако турецкие эксперты полагают, что данную ситуацию изменят резко снизившиеся цены. По свидетельству риэлторов Стамбула, цены на видовые квартиры в центре города снизились на 20%, тогда как на окраинах падение составило 40-50%.

    Основной трудностью, с которой могут столкнуться покупатели из-за рубежа, является довольно высокий налог на добавленную стоимость, который в сегменте элитной недвижимости площадью свыше 200 кв. м может достигать 18%. Кроме того, турецкие продавцы часто заявляют более низкую цену, чтобы уйти от налогов. При этом реальная стоимость жилья оказывается гораздо выше указанной, пишет Today’s Zaman.

    Источник: Prian.ru – Недвижимость за рубежом

    Терминология

    Исполнение По Ценной Бумаге - исполнение обязательства эмитентом ценной бумаги и всеми лицами, индоссировавшими ее, которые солидарно отвечают перед ее законным владельцем. Лица, удовлетворившие требование об исполнении этого обязательства, приобретают право обратного требования (регресса) к остальным лицам, обязавшимся по ценной бумаге. Отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, не допускается.

    Событие месяца

    $300000 за подмосковную сотку

    Прошлогодняя свистопляска вокруг московского многоквартирного жилья сыграла на руку рынку коттеджей Подмосковья. За 2006 г. цены на загородные дома выросли в среднем на 30-40%, и потенциал для дальнейшего роста имеется.

    Анна Михайлова, коммерческий директор проекта “Грин Хилл”, описывает ситуацию на загородном рынке как благоприятную: “В отличие от города, объем предложения здесь достаточен, покупательская активность высокая, а спрос далек от насыщения”. С коллегой соглашается Мария Разоренова, специалист аналитического отдела УК “Северо-Запад”: “Начинается сезон, и продажи в дачных поселках идут хорошими темпами. Потребителей интересует и возможность долгосрочной аренды”. По данным Разореновой, за I квартал цены подросли примерно на 10%, в основном из-за сезонного удорожания стройматериалов.

    Руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов Валерий Лукинов отмечает значительный рост спроса на участки без подряда, особенно в поселках экономкласса: “Инвесторы хотят вкладывать деньги именно в этот сегмент”.

    Продажи и цены

    По оценке Анны Рассохиной, маркетолога “Пересвет-Реал Эстейт”, земельные участки без подряда в поселках западного направления с февраля 2006 по март 2007 г. подорожали на 25-45%, а по отдельным проектам - более чем на 80%, что связано с ценовой стратегией компаний. “Рост поддерживается соответствующим уровнем платежеспособного спроса”, - объясняет она.

    Рост цен на участки за I квартал 2007 г., по данным “Миэля”, составил от 5 до 12% по различным направлениям. О 5-10%-ном удорожании в удачных проектах за этот период говорят и в “Домострое”. “Инком” планово повысил цены на свои объекты с 1 февраля на 5% и не собирается этим ограничиваться.

    По оценке Олега Маринина, президента компании “Парк Групп”, в конце 2006 - начале 2007 г. в среднем цены на земельные участки поднялись на 15-20%, а на загородные дома - на 9-12%. В холдинге Rodex Group средний рост цен на участки оценивают в 5-7% - в зависимости от направления, категории и вида разрешенного использования участка, а также от близости коммуникаций, к которым возможно подключиться. О тех же 5-7% роста, но уже применительно лишь к хорошим лесным участкам говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood.

    В среднем, по данным Blackwood, цены прибавляют по 4% в квартал. Литинецкая считает, что в конце 2006 - начале 2007 г. рынок насытился предложением, это привело к стагнации, снижению темпов продаж и темпов роста цен. По ее оценке, в месяц в среднем реализовывалось максимум 2,5 объекта. Активизацию рынка Литинецкая прогнозирует на II квартал - именно на этот период приходится пик активности покупателей коттеджей.

    Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости “МИАН - агентство недвижимости”, напротив, говорит, что количество продаж по сравнению с IV кварталом 2006 г. как на первичном, так и на вторичном рынке увеличилось почти в два раза.

    Продажи активизировались во всех сегментах, отмечает замдиректора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Владимир Яхонтов. Наиболее удачным поселком с точки зрения реализации в экономклассе эксперт называет “Светлогорье” (за последние 2,5 месяца количество продаж превысило среднерыночные показатели данного сегмента на 200%). Среднерыночный показатель, по оценке “Миэля”, - это 8-10 продаж в месяц. “В элитном сегменте также дела обстоят неплохо, например, в “Новахово” с начала этого года показатель количества продаж в квартал превысил среднерыночный на 150% при стоимости каждого дома более $3 млн”, - сообщил Яхонтов.

    Основной объем предложения в настоящее время сосредоточен в пределах 35-40 км от МКАД, но география строительства расширяется. В Большой земельной компании отмечают рост цен на участки в радиусе 90-100 км от МКАД, до последнего времени считавшиеся дешевыми. Пока 2 га в 100 км от МКАД предлагаются по максимальной цене сотки земли в Одинцовском районе - за $300 000.

    Дмитрий Гусев, генеральный директор компании “Русстройтрест - строительные инвестиции”, называет еще несколько тенденций: “Крупные землевладельцы (“Ведомство”, “Абсолют” и проч.) начали активно продавать ранее приобретенные земельные наделы, кроме того, возникают долговременные альянсы между финансовыми институтами и девелоперами.

    В сегменте поселков бизнес-класса, наиболее популярном у застройщиков, большой объем предложения провоцирует жесткую конкуренцию, отмечает Евгений Хуторянский, генеральный директор компании “Ваш дом”. По оценке Кондачковой, количество предложений в данном секторе - зачастую без продуманной концепции и с явно завышенной ценой - составляет 67% от всего рынка. Гусев также отмечает застой в реализации домов в ценовой категории от $600 000 до $1 млн, зато, по его мнению, высока покупательская активность в сегменте $200 000-400 000. “Реальные покупки делаются на стадиях высокой готовности строительства, это значит, что застройщик должен обеспечить большую часть работ собственным (самостоятельно привлеченным) финансированием”, - добавляет эксперт. Валерий Лукинов с осторожностью признает, что есть спад продаж в поселках класса элит и бизнес, но это фактор временный.

    Премьеры к сезону

    В I квартале 2007 г. было заявлено о начале реализации около 10 проектов на рынке загородной недвижимости, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Сам Rodex в марте объявил о начале продаж в поселке для временного проживания “Сосновые берега” на 185 домовладений (110 км от МКАД по Минскому шоссе), в первом полугодии 2007 г. компания планирует вывести на рынок еще два проекта на Новорижском шоссе.

    Лукинов говорит, что в поселках экономкласса объекты предлагаются, например, от $700 за 1 кв. м (100 км по Калужскому шоссе) до $1000 за 1 кв. м (42 км, Дмитровское шоссе). “Можно сказать, что нацпроект “Доступное жилье” уже выполняется силами застройщиков коттеджных поселков”, - иронизирует эксперт.

    Сегменту поселков экономкласса затоваривание пока не грозит, ведь здесь девелоперов не ожидают высокие прибыли.

    О планах создать сеть недорогих поселков под единым брендом заявила компания “Русстройтрест - строительные инвестиции”. Совместно с ИК “Норд Капитал” планируется возвести в Подмосковье 6-9 коттеджных поселков. “Норд Капитал” станет инвестором проекта, а РСТ займется строительством.

    Дмитрий Гусев уточнил, что первый этап совместной программы, рассчитанный на пять лет, предусматривает строительство трех сетей по 2-3 поселка по 70-270 домов на дмитровском, новорижском и южных направлениях. Инвестиции в каждый поселок составят $20-40 млн. Пока готова концепция двух сетей: “Изюм” ($220 000-250 000 за дом) и “Сибарит” ($350 000-400 000). Инвестиции в первый этап, по оценке РСТ, составят $270 млн.

    Высокий порог входа в проекты класса премиум, а также более высокие требования к элитному поселку не останавливают застройщиков. Сергей Козловский, президент “Инкома”, считает, что сегмент элитных поселков уже насыщен, тем не менее для корпорации именно он является приоритетным. Хотя “Инком” будет проектировать и поселки эконом- и бизнес-класса, развивая такие проекты под маркой “Инком-девелопмент”.

    Для работы над коттеджными поселками высшей ценовой категории “Инком” даже вывел в конце марта на рынок новый бренд - Villagio Estate. Под этой торговой маркой будут строиться и продаваться “исключительно элитные загородные проекты корпорации”, а также инфраструктурный комплекс NovaRiga (200 000 кв. м, $500 млн инвестиций).

    Под маркой Villagio Estate рынку был предъявлен Millennium Park на 24-м км Новорижского шоссе. За три года планируется построить около 670 домовладений на площади 280 га. Объем инвестиций в строительство поселка составит около $700 млн. Строительство первой очереди из 130 домов завершится в конце 2007 г.

    Еще одна новинка бизнес-класса - поселок “Ильинка”, который планируют построить ГК “Конти” совместно с компанией “МАРР Капитал”. Площадь застройки - 12 га (11 км от МКАД по Ильинскому шоссе), объем инвестиций - более $100 млн.

    Но громче всех прозвучали анонсы мегапроектов. “К “Острову Барвиха” (Sinergo Development) и “Рублево-Архангельскому” добавился еще “Остров Истра” (девелоперы - CapitalGroup и MCG Group). На берегу Истринского водохранилища в течение пяти лет планируется возвести 1,5 млн кв. м жилья на территории 1150 га, инвестиции в проект составят $2 млрд”, - говорит Яхонтов. Литинецкая добавляет к списку “Большое Домодедово” и “Плещеево”.

    На выставке MIPIM-2007 был предъявлен проект планировки первой очереди строительства микрорайона “Рублево-Архангельское” в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, площадь застройки - 65 га. Всего в “Рублево-Архангельском” планируется построить около 2,7 млн кв. м жилья. Стоимость проекта - около $3 млрд. Инициатор и инвестор - компания “Нафта-Москва”.

    “Время покажет, насколько такие проекты, как “Большое Домодедово”, А101, “Рублево-Архангельское”, рассчитанные на десятки лет реализации, будут успешны”, - говорит Кондачкова. Анатолий Балашов, директор департамента загородной недвижимости Kirsanova Realty, более категоричен: “Если говорить о мегапроектах, то где они? Где строительство, рекламные кампании и прочие действия, связанные с продвижением продукта?”

    “Такие проекты пользуются повышенным интересом в силу своей масштабности, однако их реализация способна преподнести немало неприятных сюрпризов”, - резюмирует Евгений Хуторянский.

    Источник: Ведомости

    Новое за прошедший период

    В конце июля подмосковная земля подорожает на 15%-20%

    В конце июля подмосковная земля подорожает на 15%-20%Борис Халимон, директор по продажам компании «Красивая Земля» заявил: «В нынешнее время замечен спад на рынке коттеджных поселков с подрядом. Это связано с тем, что люди не готовы сразу платить большую… Et cetera

    На месте снесенных пятиэтажек можно построить в два раза больше жилья

    На месте снесенных пятиэтажек можно построить в два раза больше жильяН. Евтихиев отметил, что необходимо менять стратегию строительства. В качестве примера он привел реконструкцию района Новогиреево, которая проходит с участием инвесторов и города. «В этом районе из 111… Et cetera